סגנית היועמש"ית: "חובת מתן ערבות לבעלי הדירות תקל על הבנקים ללוות מיזמי התחדשות"

"הסיבה שהחלטנו להתערב בצורה דרמטית בעסקאות בשוק חופשי היא שהבנו שיש בעיה משמעותית של חוסר אמון בין היזמים לבעלי הדירות", כך אמרה כרמית יוליס, המשנה ליועצת המשפטית לממשלה, בהרצאה שנשאה במהלך כנס פסגת ההתחדשות העירונית 2024 של מרכז הנדל"ן שנערך אתמול (ב') בתל אביב, לגבי התקנות החדשות שגובשו לאחרונה יחד עם הרשות להתחדשות עירונית , הקובעות כללים מחייבים לכל עסקת התחדשות.

"בשנים האחרונות תחום ההתחדשות העירונית זכה לעדנה וזה מביא אותנו ואת יוזמי החקיקה להרבה מחשבות על הנושא הזה. יש לנו אוכלוסיות מוחלשות ולכן לפני כמה שנים הגינו רפורמה שמצד אחד הפחיתה את הרוב הדרוש ומצד שני הבנו שאנחנו חייבים לשמר את זכויות הדיירים. אנחנו רואים תמיד את שני הצדדים - איך מקדמים את ההתחדשות העירונית ומצד שני איך משמרים את הכוח של האוכלוסיות החלשות".

יוליס ציינה את אחד החידושים המרכזיים בתקנות - החובה להעניק ערבות לבעלי הדירות הוותיקות במסגרת עסקת התחדשות: "יש פה הסדר חדש שמדבר על ערבות לתמורת הדירה, ערבות לשכירות וערבות לביצוע. החידוש הוא בזה שיהיה נוסח אחיד ומחייב, כלומר גם כלפי הבנק המלווה יהיה מאוד ברור מה הם התנאים לערבות הזו, יהיה ממש מפרט שקובע את הטופס של הערבות וככה יהיה אפשר להתקדם לגבי כל אחד מהורסיות שצוינו. נוסח הערבות האחיד מגדיל את הוודאות עבור כל הצדדים".

נציין כי התקנות המדוברות עדיין אינן מחייבות, ויובאו לוועדת הפנים של הכנסת להמשך חקיקה בחודש ספטמבר, ולאחר מכן יידרשו לחתימתו של שר המשפטים.

לגבי שאר התנאים המחייבים אמרה כי "עבור חלק גדול מהיזמים זה לא יהיה חידוש משמעותי כי אני מאמינה שהיזמים חזקים וממילא עומדים בסטנדרטים אבל נתקלנו במקרים שיש עסקאות בלי פרטים מהותיים. חוק המכר דירות לא חל על עסקאות של התחדשות עירונית ולכן הגנות הדיירים מעוגנות בחוזה בין הדיירים ליזם. מטרת התקנות היא לברר איזה פרטים חייבים להיות בעסקה כי הם מאוד מהותיים ואי אפשר להתקדם בילעדהם. ראשית, בעל דירה יחתום על עסקה בדרך שמאמתים שטר מכר על ידי עורך דין. אנחנו לא רוצים שיהיה פתח לסיכסוכים משפטיים עתידיים ורוצים להבטיח שאנשים רואים הם מבינים מה שם חותמים. חייבים לקבוע את מועד החתימה של בעל הדירה ומתי הייתה העסקה הראשונה בבית המשותף".

"ומה אם העיר לא רוצה בניה בכלל?"

בפאנל "הכללים השתנו: מימון עסקאות בתנאי השוק העכשווים" בהנחיית העיתונאי והפרשן  עופר פטרסבורג שבו השתתפו לצד עו"ד יוליס, גם רפי סער, ראש עיריית כפר סבא, ד"ר עו"ד איריס פרנקל כהן, יועצת משפטית, הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, דפנה הרלב, מנכ"לית, אביב ייזום, עו"ד רועי גלעד דורון, סמנכ"ל התחדשות עירונית דן נדל"ן מקבוצת דן ועו"ד אברהם ללום, שותף מייסד באברהם ללום עורכי דין, היו הבירוקרטיה וחלוקת הסמכויות בין השלטון המקומי והמרכזי הנושאים המרכזיים.

לדברי יוליס "בחקיקה אנחנו צריכים לתכלל עמדות של המון בעלי עניין, לפעמים עמדות סותרות בתוך הממשלה ואלו תהליכים שלוקחים זמן. בדומה לנקניקיות, זה מסוג הדברים שעדיף לא לדעת איך עושים. בסוף בתחום התכנון והבנייה יש היקף סמכויות חסר תקדים ודרמטי, זה כורך בחובו משאבים כלכליים אדירים וזה אומר מערכת יחסים מורכבת בין השלטון המקומי לשלטון המרכזי.

"בסוף יצרנו בחקיקה יצור שהוא מאוד קשה לעיכול. סעיף 62 א' לחוק התכנון והבנייה אני מאחלת בהצלחה למי שינסה לקרוא אותו. ואם העיר לא רוצה בכלל בנייה, כל הסמכויות יהיו שלה ולא תהיה פונקציה שמשקפת את האינטרסים של שלטון מרכזי?. ואם לעיר יש אג'נדה מסוימת ולשלטון המרכזי יש משהו להגיד עליה אז הכול יסתכם בזה? אנחנו היינו מאוד חדשניים. משרד הפנים שנים ניסה להעביר סמכויות לשלטון המקומי ולא הצליח לעשות את זה, ודווקא בתחום התכנון והבנייה הצליחו להעביר סמכויות". 

רפי סער, ראש עיריית כפר סבא: "צריך להפסיק עם בלבולי המוח, צריך לבטל את הוועדות המחוזיות. לא צריך ועדה מחוזית שתפקח על העבודה שלי כראש עיר. יש פה אנשי מקצוע טובים אבל בסוף צריך להעביר את זה לוועדה המחוזית וזו עמוסה, אין לה אנשים. רואים שתהליך של היתר מתארך מעל ומעבר ומצד שני מגדירים זמנים. ככל שתהיה פחות רגולציה ממשלתית כך ייטב. צריכים לאפשר לתת לראש העיר את העצמאות, כל עיר יודעת מה טוב לה. לא צריך אח גדול שיפקח עלינו, אנחנו רואים שיש מישהו מלמעלה שרוצה לתכנן אחרת.

"יש ראשי רשויות מצוינים, לא צריכים פטרון שישגיח עלינו. השיח שמתבצע בשטח הוא שיח טוב וראשי העיר יודעים מה העיר צריכה. תמ"א 70 (תוכנית מרחב תחנות המטרו, ד"ב) זה להרוס את הערים, זה מחריב את ערי השרון. זה לקחת את רחוב אחוזה ברעננה ולהפוך אותו למגדלים, ולהקפיא את כל הבנייה על הציר של ויצמן בכפר סבא. זו ראיה של פטרונות של הממשלה. ככל שתשחררו את הרגולציה כך היזמים ירצו לבנות".

דפנה הרלב, מנכ"לית, אביב ייזום: "לפשט את הדברים ייתן וודאות, אנחנו כיזמים צריכים וודאות. כשאנחנו מנהלים משא ומתן עם בעלי בניין אנחנו רוצים להיות אמינים ולעשות מה שאפשר, וכדי שדברים יצליחו אנחנו צריכים ודאות. ראיתי שבחקיקה שמייצרים לוחות זמנים, היום זמני הבנייה הולכים ומתארכים ויש בעיה של יעילות. אנחנו לא עומדים בלוחות הזמנים, לא בגלל שאנחנו לא פועלים אלא בגלל שאנחנו צריכים לעבור המון שלבים. כשאנחנו מגיעים לוועדה המקומית זה לוקח זמן, ובוועדה המחוזית משנים את כל הפרויקט. אני שואלת -  למה שלא יהיה נציג לעיר בוועדה המחוזית והכול יתנהל במקום אחד? אחד הדברים שלא ידועים היא כמה שטחי ציבור צריך לתת לרשות המקומית בפרויקט, אין לזה שום נוסחה. יוצא מצב שאתה לא יודע אם נתת מספיק לדיירים, מעמיסים עלייך ככה שהופכים את זה מפרויקט מצליח לפרויקט שלא יקום. אנחנו דורשים ודאות בנושא הזה".

ד"ר עו"ד איריס פרנקל כהן, היועצת המשפטית של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית: "השינויים בשש -שבע שנים האחרונות היו דרמטיים והם עשו משהו טוב לשוק, בין הדייר ליזם, בין הדייר לרשות המקומית ובין היזם לרשות המקומית. יש כאן שורה של מערכות יחסים ושורה של אינטרסים שצריך לסנכרן ביניהם. אי אפשר שהכול יהיה פשוט, אבל הוא צריך להיות הוגן, שקוף ויעיל ולשם אנחנו מכוונים. התחדשות עירונית זה דבר מורכב, ברור שרשות מקומית יודעת מה היא רוצה אבל זה לא תמיד תואם את האינטרס של מדינת ישראל".

עו"ד אברהם ללום: "להעביר סעיף מועד מסירת דירה זה כמו לומר בוודאות יגיע לבית משפט, ובית המשפט יגיד ליזם אתה צריך לדעת ולקחת בחשבון את כל המועדים ולכן ההסכם הזה לא ייצא לפועל. עם כל העשייה הטובה גם של הרשות גם של משרד המשפטים וגם של משרד השיכון, ההגבלות וההתערבות החוזית, מנעו מדברים לעבור. אני חושב שצריך לתת לרשות המקומית את הכוח עם מנגנוני הגנה כדי למנוע שחיתויות לקבוע זמנים קבועים להוצאת היתר ומועד להוצאת תב"ע. עצם זה שאנחנו עדיין מדברים על ועדה מחוזית זה רע מאוד".

עו"ד רועי גלעד דורון, סמנכ"ל התחדשות עירונית דן נדל"ן מקבוצת דן: "ודאות זה חשוב בעולם של ההתחדשות העירונית, יחד עם זאת יש בתקנות כל מיני דברים שיכולים לעכב להיות נטל על התהליך הזה. כולנו כיזמים מתחילים עם קו כחול דימיוני כזה או אחר, יכול להיות שבמהלך הזמן או שהעירייה תשנה את דעתה או שאנחנו נוסיף עוד בניינים ואז לפי התקנות צריך להחתים את כל הדיירים על ההסכם או שההסכם יבוטל. בפועל זה יכול לגרום הרבה יותר נזק מתועלת. עוד דוגמה, "תמורה מינימלית", יש היום דיירים בדירות מאוד קטנות זה נכון להכיר בחקיקה מה זה דירה קטנה ותמורה שיוויונית. זה ידחוף את הפרויקטים קדימה".