השמאי הממשלתי: ירידה חדה בהתחלות הבניה בכל ענפי הנדל"ן המניב. התשואה על 6.5%-7%

לראשונה מזה שנתיים – השמאי הממשלתי הראשי גיל בלולו פרסם היום (ב') סקירה של שיעורי התשואה בנדל"ן העסקי עבור החציון הראשון של שנת 2024. נזכיר כי מדובר בסקירה שאמורה להתפרסם מדי חציון, וכי הסיבה לפרק הזמן הממושך שבו לא פורסמה היא היעדרו של שמאי ממשלתי ראשי לאורך תקופה ממושכת. עם זאת, למרות פרק הזמן הארוך וכמות האירועים העצומה שטלטלה הן את העולם ובפרט את מדינת ישראל בתקופה זו, וכן עליית הריבית החדה, על פי הסקירה שיעורי התשואה הממוצעים בסוגי הנכסים המניבים השונים נותרו יציבים, לאורך כלל התקופה, וכיום ונעים בטווח של 6.5%-7%.

לפי הסקר, שיעור התשואה בנדל"ן למשרדים עלה מ-6.5% בחציון השני של 22'  ל-6.75% בחציון הראשון של 23' ונשאר כך לאורך כל התקופה. רמת התשואה בנדל"ן למסחר עלתה מ-6.7% בחציון השני של 2022 ל-7% בחציון הראשון של 2023 ונשארה כך לאורך כל התקופה, ואילו ענף הלוגיסטיקה נותר ללא שינוי מ-2022 עם 6.5% תשואה. הסקר מבוסס על ניתוח נתונים של נכסים מניבים מסוגים שונים – משרדים, מסחר, תעשייה ולוגיסטיקה בכ-20 ערים שונות ברחבי הארץ, על סמך עסקאות מכר כפי שדווחו לרשות המיסים ולגורמים מומחים, סקר שוק ודיווחים רבעוניים.

עם זאת יש לציין שתי הסתייגויות חשובות לנתונים: הראשונה היא כי מדובר בממוצע כלל ארצי, שאין בו כדי להעיד על רמת תשואה במיקום זה או אחר. ואילו ההסתייגות השנייה, הרלוונטית במיוחד לימים אלה שבהם מתרבים העדויות על שטחי משרדים שאינם מושכרים, היא כי שיעורי התשואה המפורסמים בסקר "מחושבים בהתבסס על הנכסים בתפוסה מלאה בלבד ואינם משקללים הפחתה בגין שטחים שאינם מאוישים", כפי שציין בלולו בסקירה. "כלומר, במקרה של בניין המושכר באופן חלקי, החישוב מתייחס אך ורק לתשואה הנובעת מהנכסים המאוכלסים במלואם".

על פי בלולו, ממצאי הסקר מעידים כי בעלי נכסים מניבים מעדיפים, בשלב זה, להתפשר על גובה דמי השכירות מתוך ציפייה להתאוששות עתידית בשוק. עוד מעלה הסקר כי שוק המשרדים מתמודד עם עודף היצע, בעוד ששוק התעשייה והלוגיסטיקה מפגין יציבות, עם ביקוש גבוה לשטחי אחסון.

העלאת הריבית והמלחמה: תקופה מאתגרת לשוק הנדל"ן המניב

נציין כי מדובר בתקופה מאתגרת לשוק הנדל"ן המניב. לאחר התאוששות ממשבר הקורונה ואף שיא בהתחלות בניית משרדים בתחילת 2023, העלאת הריבית והמשבר בענף ההייטק הובילו להתמתנות הביקושים, לצד גידול משמעותי בהיצע שטחי המשרדים שבנייתם הסתיימה בתקופה זו. כתוצאה מכך, החלה מגמה של ירידה הדרגתית בדמי השכירות ואף פינוי וצמצום שטחים מושכרים.

המלחמה שהחלה באוקטובר 2023 החריפה את המשבר בענף. האטת הצמיחה במשק המשיכה לצמצם את הביקוש לשטחי משרדים. ובמקביל, היצע המשרדים המשיך לגדול: על פי נתוני הלמ"ס, גמר הבנייה למשרדים בשנת 2023 הגיע לשיא של כ- 1.14 מיליון מ"ר. כך בשנת 2024 שוק המשרדים ממשיך להתמודד עם היצע עודף של שטחים פנויים, כאשר מלאי המשרדים צפוי להמשיך ולגדול בשנים הקרובות, כתוצאה מהתחלות בנייה שהתקבלו בתקופות קודמות.

גם הנדל"ן למסחר הושפע בעיקר מהעלאות הריבית ומהתמתנות בצריכה הפרטית, מה שהוביל לירידה בדמי השכירות בקניונים ובמרכזים מסחריים גדולים. המלחמה פגעה בפעילות המסחר באזורים שנמצאים בקו העימות. עם זאת, מרכזי המסחר השכונתיים ממשיכים ליהנות מביקוש יציב. ענף הלוגיסטיקה שמר על יציבות ואף רשם עלייה בביקושים, בעקבות העלייה המתמשכת במסחר האלקטרוני, שהואצה בתקופת מגפת הקורונה, שהגבירה את הביקוש לשטחי אחסון והפצה. זאת, לצד היצע מוגבל של קרקעות ולאחר מכן המלחמה שהחלה באוקטובר 2023 שחיזקה את הביקוש לשטחי אחסנה ולוגיסטיקה, בעיקר בשל השיבושים בשרשראות האספקה העולמיות.

הנתונים מעידים גם על ירידה בהתחלות הבנייה בכל הענפים, מ-741 (אלפי מטרים רבועים) התחלות בנייה של משרדים בחציון הראשון 2022 ל-303 בחציון הראשון של 24', ירידה של 60%, התחלות בנייה של מסחר ירדו מ-390 ל-187 בתקופה זו, ירידה של 52%, התחלות בנייה של תעשייה ואחסנה ירדו מ-944 ל-362, ירידה של כ-60%. לעומת זאת בגמר בנייה חלה עלייה בכל הענפים בין התקופות, 647 משרדים בחציון הראשון של 24' לעומת 428 בתקופה המקבילה ב-22', עלייה של כ-50%, 315 במסחר לעומת 245 בתקופה המקבילה בשנת 22', עלייה של כ-30% ו-422 תעשייה ואחסנה לעומת 393 בתקופה המקבילה ב-22', עלייה של כ-7%.

בנכסים שמיקומם מרכזי, נצפה שיעור תשואה נמוך ביחס לממוצע ואילו בנכסים פריפריאליים נצפה שיעור תשואה גבוה ביחס לממוצע. הקשר נובע, ככל הנראה, ממרכיב סיכון גבוה יותר בפריפריה ונמוך יותר במרכז.

"חלק מהותי מהרוכשים הם משתמשי קצה"

לסיכום, מציין השמאי הממשלתי, כי בניגוד לציפיות ועל אף עליית הריבית, שיעורי התשואה בשוק הנדל"ן העסקי, בהשוואה לסקר הקודם, נותרו יציבים ובטווח של .7.0%-6.5%. "נראה כי לנוכח עודפי ההיצע, במיוחד בענף המשרדים, בעלי נכסים מניבים מעדיפים, בשלב זה, לספוג את עלויות המימון ולהתפשר על גובה דמי השכירות (בחוזי שכירות חדשים), מתוך ציפייה כי שינוי בשער הריבית ו/או התאוששות כלכלית יובילו לחזרת הביקושים ולעליית דמי השכירות בעתיד.

מצב זה יוצר פער אפסי ואף שלילי בין שיעורי התשואה לבין עלות המימון, מה שמגביל את הכדאיות הכלכלית של רכישה ממונפת עבור משקיעים פרטיים, חברות נדל"ן מניב וגופים מוסדיים. בהתאם לכך, התקופה הנסקרת מאופיינת במיעוט יחסי של עסקאות השוואה. בדיקה שערכנו מעלה כי חלק משמעותי מהרוכשים הם משתמשי קצה, הרוכשים נכסים בעיקר לצורך שימוש עצמי ולא בהכרח משיקולי תשואה. כיוון ששיעור התשואה מבטא את היחס בין ההכנסה השנתית מהשכרת הנכס לבין שוויו, הרי שהירידה המשמעותית בדמי השכירות מאז המחצית השנייה של 2022 אל מול יציבות מסוימת במחירי הנכסים (בשלב זה) - ממתנת את שיעורי התשואה, ומותירה אותם ברמות נמוכות באופן יחסי".