בק-אופיס: שורת מחקרים בינ"ל מסמנת את 2025 כשנת החזרה למשרדים

שוק המשרדים ספג מכה קשה בשנים האחרונות: הקורונה, המעבר למודל היברידי, עליות הריבית, צמצום כוח האדם בהייטק בעולם ובארץ, ובישראל גם המלחמה. מחקרים אחרונים מגלים שמגמות אלו עומדות להשתנות, לאחר שיותר ויותר חברות דורשות מהעובדים לחזור למשרדים, למשל בארצות הברית בה אילון מאסק והממשל קוראים לעובדי המדינה לחזור למשרדים לחמישה ימים מלאים.

כך לדוגמה התגלה במחקר שערכה לאחרונה (בינואר) ענקית הנדל"ן הבינלאומית JLL הפועלת גם בישראל, על  "עתיד העבודה 2024", המצביע על מגמות חדשות בשוק הנדל"ן המשרדי העולמי. המחקר, שכלל יותר מ-2,300 מקבלי החלטות בתחום הנדל"ן העסקי, מצא כי בניגוד למודל העבודה ההיברידי שהתחזק בשנים האחרונות, יש מגמה של חזרה לעבודה במשרדים. כיום, 44% מהארגונים מזוהים כ"תומכי משרד", המעדיפים נוכחות עובדים במשרד חמישה ימים בשבוע, לעומת 34% בלבד בשנת 2022. כמו כן, 85% מהארגונים מדווחים על מדיניות של לפחות שלושה ימי עבודה במשרד בשבוע.

למרות החששות מפיטורים המוניים והשפעת הבינה המלאכותית על שוק העבודה, המחקר מגלה כי 64% מהמשיבים צופים גידול במספר העובדים עד שנת 2030, עם התמקדות בחמש השנים הקרובות. גידול זה צפוי להשפיע על שטחי המשרדים, כאשר יותר ממחצית מהארגונים צופים גידול בשטח הכולל של המשרדים. בהתאם לכך, 37% מהארגונים בוחנים הקמת רשת של מרחבי עבודה נוספים הקרובים למגורי העובדים, בעוד ש-39% שוקלים להציע תנאי שכר והטבות שונים לעובדים המגיעים למשרד לעומת אלו העובדים מרחוק לחלוטין.

ארגונים קטנים ובינוניים, בייחוד בתחומים הדורשים נוכחות פיזית כמו בריאות, קמעונאות וייצור, נוטים להעדיף עבודה מלאה מהמשרד. לעומתם, ארגונים גדולים יותר בתעשיות עתירות ידע כמו טכנולוגיה ומדעי החיים מאמצים לרוב מודל היברידי, מתוך צורך בגמישות וביכולת לשמר כישרונות. בחירת המודל תלויה בגודל הארגון, תחום עיסוקו והעדפות העובדים.

אמזון, דיסני, אפל וטסלה: העובדים חוזרים למשרדים 

אורי שלמון, מנהל תחום ניהול מתקנים (IFM) ב-JLL ישראל, התייחס למגמה: "בעקבות המגמה הברורה של חזרת העובדים למשרדים למספר רב יותר של ימים בשבוע, אנו רואים התמקדות גוברת מצד חברות ותאגידים ביצירת סביבות עבודה שממוקדות בצורכי העובד. כיום, הדגש הוא פחות על פינוקים חומריים ויותר על יצירת חיבור עמוק בין העובד למקום העבודה, תוך דאגה לרווחתו האישית והמקצועית ויצירת תחושת שייכות אמיתית.

המחקר מגלה כי 64% מהמשיבים צופים גידול במספר העובדים עד 2030, עם התמקדות בחמש השנים הקרובות. גידול זה צפוי להשפיע על שטחי המשרדים, כאשר יותר ממחצית מהארגונים צופים גידול בשטח הכולל של המשרדים. בהתאם לכך, 37% מהארגונים בוחנים הקמת רשת של מרחבי עבודה נוספים הקרובים למגורי העובדים, בעוד ש-39% שוקלים להציע תנאי שכר והטבות שונים לעובדים המגיעים למשרד לעומת אלו העובדים מרחוק 

"מגמה זו מתחזקת גם מצד העובדים עצמם, אשר בעקבות השינויים בשוק מעוניינים לחזק את תחושת היציבות והמעורבות במקום העבודה. בנוסף, חברות רבות עורכות חשיבה מעמיקה ומחודשת על השימוש בשטחי המסחר, ומתאימות את חללי העבודה לצרכים המשתנים של השנים הקרובות". 

גם חברת הייעוץ הבינלאומית קוליירס, הנסחרת בנאסד"ק, ערכה מחקר דומה בחודשים האחרונים המצביע על חזרה למשרד על חשבון עבודה מהבית. המחקר נגע הן לשוק העולמי והן לשוק הישראלי. מחלקת המחקר של קוליירס חוקרת את המגמות בשוק מתוך הכרות עם השוק הישראלי והבינלאומי וכן מפגש עם עשרות חברות, כולל מהמובילות במשק, ניתוח הצרכים והרצונות שלהן בדגש על הנדל"ן.

בין היתר נמצא כי בעולם קיימת עלייה יציבה באחוזי התפוסה במשרדים מאז הקורונה, אך ברוב האזורים הנוכחות עדיין מתחת ל-60%. עוד המחקר מצא כי חלה עלייה בנוכחות במשרדים ב-2024, במיוחד באזור אסיה פסיפיק ובאמריקה הלטינית. כמו כן חברות טכנולוגיות ועסקים בינלאומיים מובילות את המגמה של החזרה למשרדים ומגבירות בהדרגה את החובה לנוכחות במשרדים, מ-2-3 ימים מהמשרד לכיוון 3-4 ימים. 

עם החברות שהעלו את הנוכחות במשרדים נמנות אמזון, שהעלתה את זמני העבודה מהמשרד מ-3 ל-5 ימים, אפל מ-2 ימים ל-3 ימים, דיסני ממדיניות גמישה לחלוטין ל-4 ימים, וטסלה ו-X (לשעבר טוויטר), שתיהן של אילון מאסק, לחובה מלאה של 5 ימים.

ציפייה לעליית מחירים של 5% ב-2025 בת"א 

ומה קורה בישראל? המחקר מצא כי ישנה מגמה חד משמעית של מעסיקים לצמצם ימי עבודה מהבית, אך בעקבות המלחמה, החזרה איטית יותר ונצפתה בעיקר מאמצע רבעון 2 של 2024. עוד נמצא כי בישראל ⁠חברות פיננסיות, דוגמת הבנקים הגדולים וחברות הביטוח, מחייבות הגעה של 4 ימים בשבוע למשרד. גם חברות ממשלתיות מצמצמות את הגמישות של עבודה מהבית ומתחילות לחייב הגעה של 4 ימים בשבוע למשרד. בתי חולים פרטיים החזירו את עובדיהם לחמישה ימים מלאים מהמשרד. ההערכה היא שלפחות 65% עד 70%   מהחברות בישראל מעודדות את העובדים לחזור ליותר ימי עבודה במשרד על חשבון עבודה מהבית. 

לעומת החברות, העובדים דורשים קיצור בפועל של שעות העבודה במשרד – עובדים מחפשים להימנע מעמידה ממושכת בפקקים. הפקקים שהיו ממוקדים בעבר בסביבות 16:00 עד 18:00 התארכו, ולכן עובדים רבים מקדימים את שעת היציאה מהעבודה בשעה-שעה וחצי. המעסיקים בסופו של דבר נאלצים לעצום עיניים, כל עוד התפוקה נותרת גבוהה.

ומה קורה בישראל? המחקר מצא כי ישנה מגמה חד משמעית של מעסיקים לצמצם ימי עבודה מהבית, אך בעקבות המלחמה, החזרה איטית יותר ונצפתה בעיקר מאמצע רבעון 2 של 2024. עוד נמצא כי בישראל ⁠חברות פיננסיות, דוגמת הבנקים הגדולים וחברות הביטוח, מחייבות הגעה של 4 ימים בשבוע למשרד. גם חברות ממשלתיות מצמצמות את הגמישות של עבודה מהבית ומתחילות לחייב הגעה של 4 ימים בשבוע למשרד

המחקר מצא כי ירידת המחירים במשרדים בישראל נבלמה באופן חד משמעי, ויש אזורים שבהם אין יותר לאן לרדת. בתל אביב ישנה התעוררות ועלייה בביקושים לשטחי משרדים של כ-60-70 אלף מ"ר במגדלים החדשים (אזור יגאל אלון, שרונה, עזריאלי) - "משולש הקורקינטים".

עורכי המחקר צופים עליית מחירים בתל אביב בשנת 2025 של כ-5% לעומת השנה שעברה, אך באזורים מחוץ לתל אביב לא צופים שינוי משמעותי. סך השטחים הצפויים להיכנס בתל אביב באזור שרונה, יגאל אלון והסביבה הוא כ-160 אלף מ״ר ב-2025 ועוד 340 אלף מ״ר ב-2026.  

עוד מצאו כי חברות הייטק ופיננסים מעודדות עובדים להגיע למשרדים באמצעות ימי כיף, ארוחות בוקר וצהריים איכותיות ומצד שני יש חברות שמפעילות סנקציות, לדוגמה עובד שלא מגיע למשרדים לפחות 3 ימים בשבוע מאבד את השולחן הקבוע שלו ועובד בשולחן חם (שולחן משותף בזמנים שונים- דנ"ק). 

"הרבה חברות מבוססות מחפשות שטחים להשכרה" 

שרית יצחקוב, מנכ"לית קוליירס ישראל, סיפרה למרכז הנדל"ן על המחקר, בדגש על עליית הביקוש בתל אביב: "בתל אביב אנחנו רואים כרגע עלייה ברמת הביקושים בלי קשר לחזרה למשרדים. חזרה למשרדים זה משהו שדיברנו עליו באופן מקיף כלפי כל מדינת ישראל. ספציפית בתל אביב אנחנו רואים עלייה משמעותית של הביקושים. אנחנו שומעים על הרבה מאוד חברות שכרגע מסתובבות ומחפשות שטחים, רובן חברות מבוססות שמחפשות מעל 4,000 מ"ר. בודדות החברות שמחפשות 1,500 וכדומה, בעיקר בתחום ההיי טק, אבל ראינו עד לפני חודשיים-שלושה עלייה מאוד גדולה בביקושים מצד פירמות של עורכי דין". 

אומרים ששוק המשרדים בתל אביב רווי ואין היצע. זה לא מה שאתם רואים בנתונים?
"חברות גדולות לא מתחילות לחפש באותה השנה אלא שנה וחצי-שנתיים מראש, כי לוקח זמן לעשות את כל תהליך הסיורים, משא ומתן, תכנון הנכס, הבינוי וכן הלאה. בדרך כלל החברות יסתכלו על משרדים שנמצאים בהקמה או משרדים שעתידים להתפנות. לצורך העניין בעזריאלי טאון יש את פירמת עורכי הדין פישר בכר, שחתמה הסכם על מעבר למגדל ביונד של תדהר , שעתיד להתאכלס בשנה הבאה או עד סוף השנה הזו.

"הם אמורים לפנות שטחים, אז גם השטחים הפוטנציאליים שמתפנים הם חלק מההיצע שאמור להיות. כשמסתכלים רק על בנייה חדשה, ההיצע קצת מוגבל, כי יש לך כרגע את מגדל לנדמרק שמאוכלס באופן מלא. מה נשאר להם? איזה קומה וחצי בלחץ. השטחים הנוספים שכרגע נכנסים ל-2025 הם מגדל הסוללים של קבוצת מבנה, תוצרת הארץ של הריבוע הכחול, ועזורי לדוגמה. כלומר ממש מעט". 

מגדל לנדמארק מליסרון ואפי נכסים (Marvin chichportiche)

זה כבר מתבטא במחירים?
"עדיין לא. השוק מאוזן בשוק המשרדים בקלאס A של מגדלים חדשים, בבנייה חדשה וכן הלאה המחירים נעים סביב ה-150 155 שקלים למטר ברמת המעטפת . ברמת חתימת הסכם אני מניחה שהמחיר יהיה נמוך יותר כי מנהלים משא ומתן, מקבלים תקופת גרייס לתקופה מסוימת, אז המחיר האפקטיבי הוא יותר נמוך, אבל מחיר הביקוש זה המחירים שכרגע נעים וזה המחיר שהוא כבר נע תקופה מאוד ארוכה"

זה כך גם בסובב תל אביב?
"לא. אם מדברים על רמת גן, זה היה 150 אלף שקל למ"ר, ברמת הגמר, לא מעטפת". 

שי וינברג, משנה למנכ"ל ומנכ"ל פעילות ייזום נדל"ן ומשרדים של מליסרון , מזהה גם הוא חזרה משמעותית לפעילות בענף המשרדים, עם גידול ניכר במספר הפניות מצד חברות שמחפשות שטחי משרדים איכותיים. "לאחר תקופה של חוסר ודאות, השוק מזהה יציבות ואופק חיובי והתנועה מורגשת בהתאם. במקביל אנחנו שומעים מהשוכרים שלנו בחברות שונות שהנוכחות במשרדים גוברת גם היא

למה הביקוש עולה דווקא בתל אביב למרות המחירים הנמוכים יותר מחוצה לה?
"יש שני שיקולים שחברות מביאות בחשבון כשהן בוחרות את המיקום שלהן. מבחינת השיקול הפיננסי, ברור שאזורי הטבעת השנייה, שלישית וכן הלאה, הם יותר כלכליים ברמת הגיוס והתפעול בכל רמה אפשרית שנסתכל עליה, אפילו ברמת הארנונה. שיקול הרבה יותר חזק, הוא העובדים. חברה רוצה לגייס כוח אדם איכותי וספציפי לעיסוק שלה, אז היא צריכה להתמקם באזור בו כח אדם כזה רוצה לעבוד בו.

"נניח תל אביב מאופיינת בצעירים, ואנשים שמגיעים לעבוד בקרבה לתחנת רכבת. לא בכל האזורים יש תחנות רכבת: יש בבני ברק, בפתח תקווה וברעננה. בפתח תקווה. יש גם עליית ביקושים. קח למשל את הרצליה, שאמורה להיות זהה לתל אביב. היא מאופיינת בהייטק, אבל עם חברות טיפה יותר יציבות, פחות תל אביביות והרבה יותר שמרניות: אתה רוצה להתמקם באזורים שכוח אדם הזה כבר רגיל להגיע אליהם".

סנטימנט של התאוששות וצמיחה מחודשת

מה גרם לשינוי אחרי ההאטה בשוק המשרדים?
"הרפורמה המשפטית גרמה להרבה חברות בחו"ל לפחד להשקיע בישראל, ומשקיעים שהשקיעו בחברות ישראליות התחילו לדרוש לצמצם עלויות. גם עליות הריבית וגם העבודה ההיברידית לחצו על החברות בישראל לצמצם את השטחים ולהתייעל כלכלית. היום אנחנו רואים את החברות הבינלאומיות מובילות מדיניות של חזרה למשרדים. הדרישה הזו זה באה לידי ביטוי גם בחברות שלהן בארץ".

איך המלחמה השפיעה?
"בתחילת המלחמה, כשכולנו חזרנו לעבוד מהבית. זה היה בלתי אפשרי לעבוד מהמשרדים, כי היו לנו אזעקות כל הזמן. בחציון השני של 24' ראינו כבר עלייה בחזרה למשרדים. אבל הפקקים הרבה יותר קשים ומייגעים ולמרות הכל עם כל העלייה שיש כרגע בחזרה למשרדים וחברות שדורשות שהעובדים שלהן יחזרו, עדיין הנוכחות בתוך המשרדים לא עוברת את ה-60 אחוז. תלוי גם באיזו חברה".

שרית יצחקוב, מנכ"לית קוליירס ישראל: "בתל אביב אנחנו רואים כרגע עלייה ברמת הביקושים בלי קשר לחזרה למשרדים. חזרה למשרדים זה משהו שדיברנו עליו באופן מקיף כלפי כל מדינת ישראל. ספציפית בתל אביב אנחנו רואים עלייה משמעותית של הביקושים. אנחנו שומעים על הרבה מאוד חברות שמסתובבות ומחפשות שטחים, רובן מבוססות שמחפשות מעל 4,000 מ"ר"

ומה הצפי ל-2025? 
"אני נורא אופטימית בנוגע ל-2025. אני חושבת שסוף סוף נתחיל להרגיש איזו עלייה, התעוררות. אני מצפה שב-2025 תהיה הפחתת ריבית שתשפיע המון ותקל על חברות, בין אם זה לקחת הלוואות או להיות מושקעות וכדומה. אני יכולה להגיד לך שבחודשים האחרונים רואים עלייה באחוז ההשקעות בישראל מחו"ל".

שי וינברג, משנה למנכ"ל ומנכ"ל פעילות ייזום נדל"ן ומשרדים של מליסרון , מזהה גם הוא חזרה משמעותית לפעילות בענף המשרדים, עם גידול ניכר במספר הפניות מצד חברות שמחפשות שטחי משרדים איכותיים. "לאחר תקופה של חוסר ודאות, השוק מזהה יציבות ואופק חיובי והתנועה מורגשת בהתאם. במקביל אנחנו שומעים מהשוכרים שלנו בחברות שונות שהנוכחות במשרדים גוברת גם היא, לצד צמצום העבודה ההיברידית נראה שחברות נוטות לדרוש מהעובדים יותר נוכחות פיזית במשרדים.

"כפועל יוצא מכך אנו מתנהלים מול חברות שונות וכל הזמן ישנן עסקאות בקנה שאותן אנחנו בוחנים וגם רואים יותר עסקאות שמתקרבות לסגירה בקצב מהיר יותר. כך לדוגמה, בחודשים האחרונים נחתמו הסכמים עם מספר שוכרים על השכרה של 3 וחצי קומות במגדל לנדמארק בתל אביב. השוק התל אביבי ערני מאוד אבל גם בערי הלוויין אנחנו מרגישים שינוי כיוון, הקצב הוא אחר בהשוואה לצנטרום העסקים אבל בהחלט ניכרת התעניינות ערה.

"בפארק עופר בפתח תקווה נכנסו השבוע עובדי חברת אביב- מליסרון למשרדיהם החדשים וגם שם נחתמו מספר עסקאות בחודשים האחרונים. תהליכי המו"מ, שבעבר היו נמשכים חודשים ארוכים, מתקצרים כעת בעיקר בפארקים ובניינים במיקומים טובים ועם תנאים אטרקטיביים. אין ספק שאנחנו מזהים סנטימנט של התאוששות השוק וצמיחה מחודשת".