"היזם לא הגיע לרוב הדרוש תוך שנתיים? העסקה בטלה, אלא אם הדיירים יגידו 'רוצה אני'"

פרק נוסף של פודקאסט הנדל"ן "החזית העירונית" מבית מרכז הנדל"ן , והפעם מתארחת בו ד"ר איריס פרנקל-כהן, היועצת המשפטית לרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. היא שוחחה עם עורך מרכז הנדל"ן , נמרוד בוסו, על למה זה לא בהכרח דבר רע שחוק ההסדרים האחרון לא כלל חקיקה בתחום ההתחדשות העירונית, איך פותרים בעיות תחזוקה במגדלים החדשים שצצים כמו פטריות אחרי הגשם, על הקשיים בקידום התחדשות עירונית במגזר החרדי ועל פתרונות לנושא הקשישים בהתחדשות. 

לצפייה: 

להאזנה: 

לספוטיפיי
לאפל

חוק ההסדרים אושר בשבוע שעבר, ולדעתי בניגוד לכל חוק הסדרים בעשור האחרון, הוא לא כלל שום חידושי חקיקה שקשורים להתחדשות עירונית. זה מכוון? 
"זה לגמרי לא במקרה. עברנו שני חוקי הסדרים, ב-2021 וב-2023, ובשניהם נעשו שינויים דרמטיים. אני חושבת שב-21' היה שינוי משמעותי, גם הורדת הרוב מצד אחד, אל מול חיזוק מאוד משמעותי של הגנה על זכויות דיירים, שינויים באופן הטלת היטלי ההשבחה. ב-23', אותה הורדת רוב של פינוי-בינוי מדלגת גם לתוכניות חיזוק וגם יש שינויים בנושא ההכרזות. עשינו הרבה מאוד שינויים.

"שוק הנדל"ן צריך להכיל את זה, לעכל את זה, להבין את זה. אני חושבת שמאוד חשוב לשמור על איזו יציבות בשוק הזה ואני רואה שהדברים כבר נעשים. כלומר, אני חושבת שהאבנים הגדולות שאנחנו זיהינו ככשלים, טיפלנו בהם. אתה לא צריך לעשות כל רגע מהפכה, כי זה אומר שמה שעשית עד עכשיו לא ממש מוצלח. אני חושבת שזה שאנחנו לא באים עם איזו דרמה כרגע זה אומר שאין איזה חסם מאוד משמעותי שצריך טיפול דחוף. אפשר לעשות שינויים גם לא בחוק ההסדרים". 

"לפני כחודש פורסמו תקנות פיצוי ליזם שהעסקה עימו בוטלה. זה עדיין חובות שאנחנו גוררים מהחקיקה של 2021, תקנות שהן סופר משמעותיות לשוק. המשמעות שלהן היא למעשה מתן ודאות לשני הצדדים, גם לדיירים וגם ליזם. מה קורה אם עסקה עם יזם מתבטלת בהתאם לזכות של הדיירים לבטל אותה, מכיוון שהוא לא עמד בזמנים שקבועים בדין. עד עכשיו כמעט לא השתמשו בהוראה הזאת, ועכשיו ברגע שיש מחיר על השולחן, זה אולי יכול לתמרץ קצת יותר להשתמש כדי לקדם את אותם מתחמים תקועים שהיזם לא מתקדם בהם, ולאפשר לדיירים שזקוקים להתחדשות עירונית באמת להתחדש.

"ויש עוד נקודה. כשאתה עושה חקיקה אתה מזהה חסם ומנסה לתת לו פתרון או חושב לתת איזה תמריץ ומאמין שתהיה לו תוצאה מסוימת. אבל אתה מתערב בשוק ואתה אף פעם לא יכול להבין את כל המשמעויות שיכולות להיות להתערבות הזאת. יכול להיות שאתה משנה דבר אחד ומשהו אחר שבכלל לא התכוונת משתנה. למשל על אותה אפשרות של דיירים לבטל עסקה, הבנו שדיירים לא רוצים לעשות את זה, כי יש קושי בהתארגנות של דיירים להתארגן לקראת ביטול עסקה. הם חוששים וזוכרים שיש יזם שיכול לאיים בתביעה. זו הפרת הסכם. יש הרבה מאוד לחצים בין הדיירים ובין היזם. זה מאוד קשה".

פרנקל-כהן סיפרה על שינוי שברשות כן מעוניינים לקדם: "למעשה זה להפוך את היוצרות. ברגע שאנחנו מגיעים או לא מגיעים לשלב של התקשרות עם 50% מבעלי הדירות. לא הגעת לרוב הדרוש? תוך שנתיים הנטל מתהפך. לא הדיירים הם אלה שצריכים לבטל, אלא העסקה בטלה, אלא אם הדיירים אמרו 'רוצה אני'. זו אחת היוזמות שאנחנו רוצים לקדם כדי להתגבר על הדבר הזה". 

"החקיקה עובדת ואנשים גם מבינים את התהליך", טענה פרנקל-כהן, "לפי הנתונים שלנו יש כ-15 אלף יח"ד שקיבלו היתרי בנייה גם בתמ"א ואותו מספר בפינוי-בינוי. אני חושבת שהבשורה הגדולה היא שגם פינוי-בינוי עשה פריצת דרך מאוד משמעותית. זה הבוסט הגדול של התחדשות עירונית , כי הרי אין ספק שברגע שאתה מקדם פינוי- בינוי אתה נותן מענה להרבה יותר צרכים. אתה נותן מענה מצוין לצורכי ציבור, אתה יכול לתת מענה לתשתיות, אתה מסדר את הרחובות בצורה מתאימה יותר, אתה יוצר סביבת מגורים טובה יותר ולא רק דירה טובה יותר, ולכן אנחנו רוצים להגיע לשם. שלא לדבר על כך שיש תוספת יחידות משמעותית יותר ואנחנו כידוע מאוד זקוקים להן". 

"חייבים להגיע למצב שהבניינים מתוחזקים" 

יש מאות ואלפי משקי בית באזורים סוציו-אקונומיים לא תמיד הכי טובים, שהתרגלו לשלם 100 שקל בחודש על ניקיון וחשמל ומעבירים אותם למגדל. אולי לא תמיד 40 קומות, אבל גם 12, 13, 14 קומות זה כבר סוג אחר של בניין שמצריך סוג אחר של טיפול.
"היום, כשאנחנו יודעים כמה מורכב לקדם התחדשות עירונית בבניינים של שלוש קומות, אני לא רוצה להעלות בדעתי מה זה התחדשות עירונית בבניין של 30 קומות. לא יקרה. אסור לנו להגיע לסיטואציה הזאת. אנחנו חייבים להגיע למצב שהבניינים מתוחזקים. אבל יש פה עניין של שהוא מורכב ממכלול של דברים, מההיבט התקציבי, מההיבט הפיזי, אפילו גם מהיבטים קהילתיים של איך אתה חי עם השכנים שלך במגדל כזה ואיך אתה מחלק את המטלות. זה אירוע עצום. 

"הדיירים שמגיעים להתגורר שם צריכים להבין, היזמים צריכים להבין. עורכי הדין של הדיירים צריכים להבין כי יכול להיות שחלק מהדברים צריכים לתת להם מענה כבר בהסכמים. אחד הרעיונות שנבחנים זה קרן תחזוקה ארוכת טווח. יש רעיונות שונים כמו טסט לבניין, אבל ברור לי שזה לטווח ארוך, וכבר בטווח המיידי צריך להתחיל לפעול".

"אנחנו לא משנים את הדין העברי, אנחנו לגמרי זורמים איתו, או יותר נכון הדין העברי הוא זה שבסופו של דבר יקדם את ההתחדשות העירונית במגזר החרדי. ואיך? ככל שהפרקטיקה הזאת תלך ותהיה נפוצה ומקובלת יותר, אז יהיה מה שנקרא נוהג, ולדיינים יהיה קל יותר לאכוף עסקאות מהסוג הזה במקרים שהם חושבים שנכון, ככל שיש חשש מרעידות אדמה ומטילים"

פרנקל-כהן התייחסה לקשיים לקדם התחדשות עירונית במגזר החרדי. "יש מגוון חסמים, חלקם די דומים למה שקורה באוכלוסייה הרגילה, אבל על ספידים, כמו למשל הרצון לחיות עם קהילה משלך או הרתיעה מבניינים גבוהים. אבל יש גם את הדברים הייחודיים, שזה אותם עניינים טכנולוגיים של מעליות שבת, שהן בעייתיות לחלק ניכר מהציבור החרדי. המפתיע היה ההיבטים היותר הלכתיים שהתגלו לנו, שלמשל אתה לא יכול להגיש תביעת דייר סרבן כנגד שכן שלך, דבר שאצלנו זה מובן מאליו. זכות הקניין נמצאת בשני הצדדים, גם בקרב המתנגדים וגם בקרב המצדדים, בקרב האוכלוסייה החרדית זה פשוט לא מקובל ולא ייצא. זה נו גו, ללכת ולהגיש תביעה דייר סרבן, דבר שמחייב למעשה הסכמה של מאה אחוז, מה שכמעט לא קיים". 

"אנחנו לא משנים את הדין העברי, אנחנו לגמרי זורמים איתו, או יותר נכון הדין העברי הוא זה שבסופו של דבר יקדם את ההתחדשות העירונית במגזר החרדי. ואיך? ככל שהפרקטיקה הזאת תלך ותהיה נפוצה ומקובלת יותר, אז יהיה מה שנקרא נוהג. וברגע שיש נוהג, לדיינים יהיה קל יותר לאכוף עסקאות מהסוג הזה במקרים שהם חושבים שנכון, ככל שיש חשש מרעידות אדמה ומטילים. הם מבינים שיש פרקטיקה נוהגת ולכן צריך ליישר עם זה קו". 

היא התייחסה גם לנושא הקשישים בהתחדשות עירונית: "התיקון של חלופות הדיור לקשיש נכנס ב-2018 ואני חושבת שהוא תיקון נפלא, כי הוא באמת נותן מענה לאוכלוסייה שמרגישה הכי רע בתוך התהליך הזה. לקשישים הרבה יותר קשה להתמודד עם מעבר, האופק שלהם קצר יותר וזה מורכב. החוק נתן מגוון מענים, חלקם בתוך הפרויקט, מתוך הבנה שגם היכולת הכלכלית קצת מצטמצמת כשאתה מגיע לגיל השלישי. שאלת החלופות לדעתי מעוררת את הכי הרבה קשיים, לעבור לדיור מוגן או לדירה מחוץ לפרויקט, בין אם אתה רוכש אותה, בין אם היזם רוכש עבורך, ולטובת העניין הזה ניתנו גם הטבות מס. היום אנחנו כבר נמצאים בסיטואציה שהרבה יותר פרויקטים יוצאים לפועל ואנחנו כבר בשלבי מימוש של חלק ניכר מהם.

"אחד התיקונים שאנחנו רוצים לעשות זה להוציא את כל הסיפור של ההסדר של חלופות דיור לקשיש מעילות הסירוב, ולקבוע את זה כ'כך צריך לעשות' - לקשיש צריך להציע, לא קשור לחלופה, לא קשור רוצה או לא רוצה. בנוסף לזה אנחנו בשיח עם רשות המיסים על תיקונים, למשל תיקון שאומר שאם חלפו איקס שנים ואילך, וביום המכירה אתה רוצה עדיין לקבל דירה מחוץ לפרוייקט - יינתן לך וכמובן היזם יוכל ליהנות מהטבות מס בקשר לכך. אז אנחנו בדיוק בשלבים של למצוא את הבאגים, את החסמים ולנסות למצוא להם מענה. לא תמיד זה פשוט".