ואולי הלמ"ס צריכה לבדוק את המודל? הסברים אפשריים לעלייה המוזרה במחירי הדירות

עם פרסומו של מדד מחירי הדירות של הלמ"ס אמש (ג'), התבשר הציבור הישראלי על זינוק חד נוסף במחירי הדירות בשיעור של 0.9%. זוהי העלייה החדה השנייה ברציפות, לאחר שבחודש הקודם דווח על עלייה של 1.2% במחיר, כך שבסך הכל אנחנו עומדים על עלייה של 2.1% במחירי הדירות בתוך חודשיים.

וכאן צריכה להישאל שאלה פשוטה וחשובה והיא – למה? כלומר מה בעצם גרם לעלייה החדה הזו במחירים? השאלה פשוטה והתשובה - אם לשפוט את מה שמרחש בימים אלה בשוק – קשה מאד, אם בכלל קיימת.

מי שעוקב אחר שוק הדירות בישראל יודע שאין מדובר בעלייה חריגה. השוק ידע בעבר לא מעט תקופות של עליות מחירים חדות, שהביאו להתייקרויות שנתיות באחוזים דו ספרתיים. האחרונה שבהן התרחשה לא מזמן, בשנת 2022. ואולם לכל תקופה שכזו נלוו הסברים מניחים את הדעת. שנת 2022, למשל, לוותה בבום כלכלי של היציאה מתקופת הקורונה, ענף ההייטק רחש וגעש עם היקפי השקעות דמיוניים שזרמו לישראל, ומשכורות בהתאם.

אתר בנייה בתל אביב (שאטרסטוק)

היום, כפי שכולנו יודעים – המצב הפוך בתכלית. הכלכלה הישראלית אמנם מפגינה יציבות מרשימה ביחס לשיט-סטורם המתמשך שבו המדינה נתונה זה למעלה משנתיים, אך עדיין מדובר במצב הישרדותי, לא של צמיחה.

ספציפית בתחום הנדל"ן, כל האינדיקציות תומכות במגמה של יציבות מחירים, ואולי אף של ירידה קלה. בצד הביקוש - לאחר פיצוץ המכירות של חודש דצמבר שנבע מהרצון של הקונים לרכוש לפני עליית המע"מ, הראו גם ינואר וגם פברואר נתוני מכירות נמוכים במיוחד, כאשר בפברואר מדובר היה בנתון הנמוך ביותר מאז 2023.

ומן העבר השני – ההיצע הולך ועולה, ומגיע לרמות היסטוריות. הקבלנים מזהירים אמנם שירידת היצע בפתח, וייתכן שהצדק עמם, אך בפועל, ברבעון האחרון של 2024 נרשם שיא של התחלות בניה של למעלה מ-20 אלף דירות, והשנה כולה הסתיימה עם נתון נאה בהחלט של כ-65 אלף התחלות בניה.

כח הרכישה של הציבור נשחק, ורוכשי הדירה הראשונה מצרפים שקל לשקל על מנת לעמוד ברמת המחיר הקיימת, תוך נטילת הלוואות עתק, כפי שמעידים נתוני בנק ישראל המצביעים על גידול חד בהיקף המשכנתאות ברמת סיכון גבוהה של 60% ומעלה.

אז איך ניתן במציאות שכזו להסביר עלייה של למעלה מ-2% במחירי הדירות בתוך חודשיים? כפי שציינתי מדובר במשימה לא פשוטה. להלן מספר הסברים אפשריים.

הסבר 1: התייקרות עלויות הבניה מגולגלת את הרוכשים

כידוע, מאז פרוץ מלחמת חרבות ברזל התייקרו עלויות הבניה בחדות, בראש וראשונה בשל עליית שכר הפועלים שבאה בעקבות הפסקת עבודתם של הפועלים הפלסטינים בענף. בסך הכל עלה מדד תשומות הבניה בכ-6% במהלך השנה האחרונה, כאשר רכיב השכר עלה ב-10% בתקופה הזו, ומחירי החומרים ב-3.5%.

לכך יש להוסיף את עלויות האשראי שנותרו גבוהות בגין התייקרות הריבית בחציון השני של 22' והראשון של 23', והתגברו עם המכירה הסיטונאית של דירות במודל 20/80 והלוואות הבלון שנטלו הקבלנים. כל ההתייקרויות הללו, יטען מי שיטען, יגולגלו בסופו של דבר אל הרוכש.

אלא שמדובר בהסבר בעייתי. ברמת המחיר הגבוהה שבה שוק הדירות נמצא כבר עכשיו, ולאור כח הקניה המוגבל של הציבור, היזמים לא באמת יכולים להעלות מחירים בהתאם לגידול בעלויות הבניה. היטיב לתאר זאת סגן נשיא התאחדות הקבלנים תומר צליח, שהתארח לאחרונה בפודקאסט "החזית העירונית": "להגיד 'הפרויקט עלה לי קצת יותר, אז נעלה עוד טיפה את מחירי המכירה ונישאר עם אותה רווחיות'. נורא קל. אבל יכול להיות שבצד השני לא תפגוש קונה שמוכן לשלם את זה".

בפועל מעלים נתוני בנק ישראל שפורסמו לאחרונה, כי מי שספג את ההתייקרויות היו היזמים עצמם, מה שהוביל לרמת רווחיות של 2% בלבד של החברות היזמיות במהלך השנה החולפת.

הסבר 2: בשל התקופה הקשה היזמים מתחילים לצמצם את ההיצע

הסבר ברוח זו נתן (שוב) סגן נשיא ההתאחדות תומר צליח, בתגובתו לנתוני הלמ"ס אמש. "ללא התערבות המדינה", אמר, עשויה להתרחש, "הקטנת היצע  הדירות בשוק כבר השנה, וביתר שאת בשנה הבאה. קבלנים מתקשים להשלים בניה ולצאת לפרויקטים חדשים".

הוא כנראה צודק. הגיוני כי לחולשת השוק בנקודת הזמן הנוכחית יש השפעה על רמת המוטיבציה של קבלנים לצאת לפרויקטים חדשים, וייתכן מאד שנשלם על כך בעתיד בהקטנת היצע שיוביל לעליית מחירים. אלא שכל זה, כאמור, יקרה בעתיד. בנקודת הזמן הנוכחית אנחנו עם היצעי שיא של דירות, וקבלנים שמתקשים להיפטר מהסטוק. לכן גם הסבר זה לא ממש מניח את הדעת.

הסבר 3: חזרת המשקיעים ונטישת שוק ההון

קשה להאמין שפחות משלושה חודשים חלפו מאז חזר הנשיא דונלד טראמפ בסערה לבית הלבן. לאנליסטים וברוקרים בשוק ההון זה כנראה כבר עלה בכמה שנות חיים. אבל אם להיות רציניים – שוק ההון אכן נראה בימים טרופים אלה כמקום הפחות בטוח עבור הכסף שלנו, וטבעי כי לאור התהפוכות שזה חווה בשבועות האחרונים יהיה מי שירצה להעביר את חסכונותיו למשהו מוצק ויציב יותר, ומה יותר מוצק ויציב מדירה?

הבעיה עם התיאוריה הזו היא שמדובר אמנם בהסבר נחמד לנקודה שבה אנחנו נמצאים כיום, בעוד שהעסקאות שעליהן התבסס המדד שפורסם אמש התבצעו בינואר ופברואר, כלומר ממש בשבועות הראשונים לכהונת טראמפ, שבהם עדיין היה קשה לחזות את היקפה של מלחמת הסחר שבה הוא מתכוון לפתוח ואת עוצמת השפעתה על השווקים.

גם נתוני הכלכלן הראשי של משרד האוצר מעלים כי שיעור המשקיעים בינואר ופברואר עמד על 15% בלבד מתוך כלל העסקאות – נתון שגרתי למדי מאז עלה מס הרכישה ל-8%. כנראה שגם זה לא באמת ההסבר לעליית מחירי הדירות.

ואולי הלמ"ס צריכה לבדוק את המודל?

יש לי את מלוא ההערכה לאנשים הטובים שעובדים בלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, ואני לרגע לא מפקפק במקצועיות שלהם. אבל גם בארזים נופלת מדי פעם שלהבת וגם הלמ"ס אינה חפה מטעויות. הדוגמה האחרונה לכך ניתנה לפני כחודשיים, אז תיקנה הלמ"ס בדיעבד עיוות בחישוב מדד תשומות הבניה, והכניסה את ההתייקרות החדה בעלות כח האדם שעד אז לא באה לידי ביטוי. כזכור, הוביל הדבר לקפיצה של 2.6% במדד בבת אחת.

העלייה החדה שנרשמה במהלך החודשיים האחרונים במדד מחירי הדירות מטרידה, לא רק בשל עצם ההתייקרות, אלא משום שבניגוד להתייקרויות עבר, נראה כי הפעם היא אינה מתיישבת עם המציאות בשוק. טוב יעשו בלמ"ס אם יוודאו את תקינות המודל הנוכחי לפיו מחושב מדד מחירי הדירות.