"לא סביר שבעל דירה שמכר אותה ב-1.3 מלש"ח יידרש לשלם מאות אלפי שקלים היטל השבחה"

פרק נוסף של פודקאסט הנדל"ן "החזית העירונית" מבית מרכז הנדל"ן , והפעם מתארחת מאיה אשכנזי, יו"ר ועדת הערר המחוזית לתכנון ובנייה מחוז מרכז. היא שוחחה עם נמרוד בוסו, עורך מרכז הנדל"ן, על סוגיות בוערות בתחומי תכנון, היטל השבחה , הפקעות והתחדשות עירונית. מתוך נקודת המבט שלה בצומת שבין יזמים, רשויות ותושבים – אשכנזי שופכת אור על הדינמיקה המורכבת שמאחורי החלטות שמעצבות את פני המרחב העירוני בישראל.

לצפייה: 

להאזנה: 

אחת ההחלטות הבולטות שהביאה אשכנזי נוגעת להחלטה שהתקבלה בוועדה בעניין היטל השבחה בפרויקט בגבעת שמואל: "היזם מכר דירות על הנייר כדי לקבל ליווי פיננסי, והוועדה המקומית טענה שלא מגיע פטור להיתר לממ"ד כי הוא עדיין לא נבנה בפועל. מצאנו לנכון לפרש בהרחבה את התוספת השלישית ולתת את הפטור – כי מדובר בנטל שהרשויות המקומיות אמורות לשאת בו, ולא רק היזמים"

לדבריה, הפטור נועד לעודד בניית ממ"דים – ולא ייתכן שבאותו בניין דירות תזכנה בפטור ואחרות לא, רק בגלל עיתוי המכר. “לא מדובר על מכירה של קרקעות כמטבע עובר לסוחר, אלא על תהליך בנייה אמיתי. יזם שמקדם היתר ובונה ממ"ד – צריך לזכות בפטור, גם אם הדירה נמכרה על הנייר. זה לא נכון ליצור דירות שעלותן שונה כל כך זו מזו, רק בגלל מועד חתימת ההסכם". 

ההיגיון לדבריה הוא כפול: מצד אחד, הממ"ד הוא חלק בלתי נפרד מבנייה חדשה ולכן עתיד להיבנות בכל מקרה; מצד שני, הפטור מקל לא רק על היזם, אלא גם על הרשות המקומית, שחובה עליה לדאוג למקלטים – ולכן יש בכך תועלת ציבורית מובהקת.

בהמשך דנה אשכנזי בהחלטה על הקמת מאגרי מים לשעת חירום בגבעת שמואל, שהובילה להתנגדות תושבים. “המיקום הישן שנקבע בתוכנית לפני 25 שנה לא התאים יותר – הנפח היה קטן מדי והמיקום בעייתי. לכן הרשות בחרה להשתמש בשטח שיועד לבנייני ציבור. דחינו את הערר של התושבים, מתוך הבנה שעדיף מאגר מים בעיתות חירום מאשר נוף פתוח”.

בהתייחס לפסק הדין של השופט גלעד הס, שיצר דיון סוער סביב חישוב היטל ההשבחה, אשכנזי מבהירה: “לא סביר שבעל דירה בשכונה מוחלשת יידרש לשלם מאות אלפי שקלים היטל השבחה כשמכר אותה במיליון שלוש מאות. זו לא הייתה תוצאה הגיונית"

באופן מפתיע, אשכנזי מצביעה על שינוי מגמה: “היום רוב העררים מגיעים מצד תושבים שמתנגדים לעיבוי בנייה, לא מצד יזמים שמבקשים לקדם התחדשות עירונית ”. היא מדגישה שהוועדות המקומיות עושות שינוי תודעתי ותומכות בהתחדשות, אך לעיתים יש עיכובים בגלל מעבר לתכנון מתחמי: “זה תכנון עדיף, אבל לא נמתח את הפרויקטים שנים רק כדי להמתין לבניינים סמוכים”.

בהתייחס לפסק הדין של השופט גלעד הס, שיצר דיון סוער סביב חישוב היטל ההשבחה, אשכנזי מבהירה: “כבר קודם אימצנו את גישת ההשוואה. לא סביר שבעל דירה בשכונה מוחלשת יידרש לשלם מאות אלפי שקלים היטל השבחה כשמכר אותה במיליון שלוש מאות. זו לא הייתה תוצאה הגיונית". היא מוסיפה כי הגישה ההשוואתית נועדה להתאים למציאות ולאפשר צדק סוציאלי: “גם בפסק דין אשדר , התאפשר שימוש בשיטות נוספות לחישוב. לא כולם ראו את זה, אבל אנחנו כן”.

"ועדה מקומית איננה טריבונל משפטי" 

סוגיית השימוש בסעיף 78 לחוק התכנון והבנייה עלתה בשיחה בפרק בהקשר של פרשת שכונת גני צבי בהוד השרון, שם הוקפאה בנייה על רקע סכסוך קנייני. אשכנזי והוועדה שבראשותה קיבלו את הערר של רמ"י ודחו את ההקפאה, בנימוק ברור וחד: "סעיף 78 לא נועד לפתור סכסוכים קנייניים. ועדה מקומית איננה טריבונל משפטי. גם אם הכוונה טובה, זה שימוש לא נכון בכלי תכנוני רגיש". 

היא הדגישה שמדובר היה בפגיעה קשה ביכולת השיווק של הקרקע – שכן יזמים לא נוטים להתחרות במכרזים על קרקעות שקיים עליהן איסור הוצאת היתרי בנייה. "ההליך שהובילה הוועדה המקומית – גם אם נבע מרצון טוב – אינו תואם את תכלית החוק. השימוש בסעיף 78 הפך לכלי פתרון בעיות משפטיות, וזה לא מקומו". 

אשכנזי, שהייתה חברה בצוות הבינמשרדי בראשות המשנה ליועמ"ש, שהוקם לבחינת היטל ההשבחה, מספרת כי הכיוון הוא שינוי נקודתי ולא מהפכה. “הכוונה היא להתמקד בסוגיה או שתיים – למשל עסקאות מכר במתחמי פינוי־בינוי – ולא לשנות את כל החוק מהיסוד. צריך לאפשר לשוק להסתגל בהדרגה”. לבסוף, אשכנזי מדברת גם על הפחתת הפיצויים בגין ירידת ערך: “אנחנו לא יכולים לפצות את כולם על כל שינוי. אי אפשר לעשות התחדשות עירונית בלי לפגוע בנוף למישהו. אם נתחיל לשלם פיצוי על כל דבר – נשתק את התכנון”.