מימון זול, "פליפים" ומונדיאל: כך הפכה פורטו ליעד לוהט להשקעות נדל"ן

בתחילת 2023, זמן קצר לאחר שהכריז שר המשפטים יריב לוין על הרפורמה המשפטית שבכוונתו לקדם, החלו דניאל ונטע, בני זוג והורים לשלושה מתל אביב, לבחון השקעות מחוץ לישראל. "חששנו להשאיר את הכסף בבנק בארץ, שלא נגיע למצב שבו מתישהו לא יתנו לנו להוציא אותו מהארץ, או שיתחילו מיסים מטורפים. זה גרם לנו לרצות להתחיל להשקיע בחו"ל", מספר דניאל. "אז התחלנו תהליך של חשיבה והתחלנו לחקור המון אפיקים".

היעדים שנבדקו כללו את מדריד, ברצלונה, יוון, קפריסין, אמסטרדם, ארצות הברית. "כל עיר כזו חקרנו עצמאית, ולפעמים גם בעזרת איש מקצוע שגר בה", הם מספרים, עד שלבסוף נעצרה המחט על העיר פורטו שבצפון פורטוגל, ובסוף 2023 רכשו בה את דירתם הראשונה.

"קנינו דירה יחסית צנועה ב-200 אלף אירו כשאנחנו שמים בעצם רק 30 אחוז מההון. קיבלנו מימון מבנק מקומי וראינו שוואלה, זה עובד. לא טסנו לשם אפילו פעם אחת, הכל היה בהתקשרות מרחוק – באמצעות ווטסאפ וידאו, 'טימס' ואימיילים. ב-15 בדצמבר הדירה עברה על שמנו ובראשון לינואר כבר היה לנו דייר משלם. בכל חודש הדייר משלם לנו את המשכנתה 'בק טו בק', וגם נשארים כמה גרושים".

את ההתקשרות לרכישת הנכס עשו בני הזוג דרך חברת יורופה - חברה ישראלית המתמחה בשיווק וייזום נדל"ן בפורטוגל בכלל ובפורטו בפרט. במרץ האחרון הגיעו דניאל ונטע לראשונה באופן פיזי לעיר, יחד עם משלחת משקיעים מטעם יורופה (שגם כותב שורות אלה התלווה אליה), והפעם כבר נעשה הדבר לרגל רכישתה של דירתם השלישית בעיר.

בניגוד לרוב הכלכלות המערביות, בפורטוגל אין כל הגבלה על נטילת משכנתאות מצד זרים, ואין גם הגבלה על מספר המשכנתאות שניתן לקחת. כל זאת, ברמת מחירים נמוכה למדי, ובסביבת ריבית נמוכה משמעותית מזו של ישראל - ריבית המשכנתה הממוצעת במדינה עומדת על כ-3%. כלומר, עבור דירה שמחירה, נניח, 200 אלף אירו – רמת מחיר נפוצה למדי בפורטו - יצטרך המשקיע להעמיד הון עצמי של 50 אלף אירו בלבד.

לשאלה למה דווקא פורטו משיב דניאל: "לפחות בראיה שלי, פורטוגל היא אחת המדינות הכי יציבות מבחינה גיאו-פוליטית וחברתית, בניגוד למשל ליוון ולקפריסין. ביוון יש קיטוב פוליטי קשה בין שמאל לימין וממשלות שלא מחזיקות הרבה זמן מעמד. יש שם גם בעיית הגירה קשה. אנחנו חיפשנו מינימום סיכון. הרעיון שלנו היה ללכת על הכי בטוח, גם אם לא ברווחיות הכי גבוהה. רצינו משהו שנרגיש בו יציבות".

דניאל ונטע לא לבד. במהלך השנה האחרונה הפכה פורטו ליעד השקעות נחשק עבור ישראלים שמחפשים מה לעשות עם הכסף בתקופה הקשה שעוברת על המדינה, ולא רק עבורם. בעוד שאת המוטיבציה הראשונית להוצאת הכסף מישראל ניתן להבין, נשאלת השאלה מה הופך דווקא את העיר הציורית שעל נהר הדורו ליעד השקעות כה נחשק.

צמיחה עקבית וזינוק של 12% בשכר הממוצע

פורטוגל, מדינה בעלת אוכלוסייה בת כ-10.6 מיליון נפש הממוקמת לחוף האוקיינוס האטלנטי, היתה אחת המדינות שחוו את משבר הסאב-פריים שפרץ בשנת 2008 באופן הקשה ביותר. במשך שנים לאחר מכן המשיכה כלכלתה לסבול ממיתון, והאבטלה בה הגיעה לשיא של קרוב ל-18%.

ואולם בעקבות אותם ימים הגיע עשור של שגשוג יחסי, ומזה מספר שנים שהמדינה מראה צמיחה עקבית שבאה לידי ביטוח במספר מדדים. בתמ"ג שלה חל גידול של 1.9% במהלך 2024, כפול מהממוצע של מדינות היבשת (0.9%) ותחזית הצמיחה של קרן המטבע העולמי למדינה לשנת 2025 עומדת על 2.3%.

רמת השכר הממוצעת בפורטוגל נמוכה ביחס למדינות האיחוד האירופי, ועמדה בשנת 2024 על כ-1,600 אירו לחודש בלבד, ואולם גם רמה זו משקפת זינוק של 12.5% בתוך שנתיים בשכר הממוצע, שבשנת 2022 עוד עמד על 1,270 אירו. עוד נהנית המדינה משיעור אינפלציה שנתית נמוך באופן יחסי שעמד על 1.9% במרץ 25, וכן מרמת ריבית שגם היא נחשבת כיום לנוחה, אשר נקבעת על ידי על ידי הבנק האירופי המרכזי ועומדת כיום על 2.65%. התיירות היא ענף כלכלי מרכזי במדינה, כאשר מדי שנה מגיעים לבקר במדינה בין 15 ל-18 מיליון תיירים, וההערכה באתר "סטטיסטה" היא כי ב-2024 ביקרו במדינה כ-19 מיליון תיירים.

מדובר אם כן בכלכלה, שאמנם אינה נחשבת לנמרה עולמית, אך מראה יציבות וצמיחה לאורך מספר שנים, באופן שיוצר אקלים נח להשקעות – לא דבר של מה בכך במציאות העולמית העכשווית. לכך יש להוסיף את האופי השליו של המדינה שבא לידי ביטוי בדירוגה במקום השביעי ב"מדד השלום העולמי" לשנת 2024 (ישראל, אם תהיתם, מדורגת במקום ה-155 מתוך 163 מדינות, בין מאלי לרוסיה).

א', חקלאי מהצפון, מבצע בעיר השקעות קצרות טווח או בלשון העם - "פליפים". את דירתו הראשונה רכש בפרויקט חדש בעיר מטוזיניוש בספטמבר 2022. מחירה המלא עמד אז על 190 אלף אירו, אך הוא נדרש כאמור להעמיד 25% ממחירה בלבד – 47.5 אלף אירו. כשנתיים לאחר הרכישה מכר את הדירה ב-258 אלף אירו, מחיר ששיקף לה עליית ערך של כ-36%. בסך הכל גרף לכיסו בעקבות המכירה רווח הון של 40 אלף אירו לפני מס, וזאת בתוך שנתיים.

פורטו היא העיר השנייה בגודלה בפורטוגל, אחרי הבירה ליסבון, והיא מונה כ-1.8 מיליון איש. בדומה לגוש דן, מדובר למעשה במספר רשויות מוניציפליות צמודות היוצרות מרחב אורבני רציף, לאורך שני גדותיו של נהר הדורו החוצה את המטרופולין וזורם אל האוקיינוס האטלנטי. העיר פורטו, מצפון לנהר, מונה כ-250 אלף איש ונחשבת למרכז ההיסטורי והתרבותי של המטרופולין. על הגדה הדרומית שוכנת "וילה נובה דה גאיה" ( או בקיצור - "גאיה") העיר החדשה יותר במטרופולין המאופיינת באופי פרברי יותר, וזו מונה כ-300 אלף איש.

מעבר לסטטיסטיקה היבשה, פורטו ההיסטורית היא גם אחת הערים היפות והציוריות בפורטוגל,ויש שיאמרו ביבשת כולה, מה שהופך אותה לאחד היעדים התיירותים המבוקשים בה.

עליית מחיר של 36% בשנתיים

אלא שעם ציוריות כידוע לא הולכים למכולת. אז מה בעצם מריץ את משקיעי הנדל"ן הישראלים אל פורטו? יש לכך מספר סיבות אך נתחיל עם הבולטת שבהן – יכולת המינוף. בניגוד לרוב הכלכלות המערביות, בפורטוגל אין כל הגבלה על נטילת משכנתאות מצד זרים, ואין גם הגבלה על מספר המשכנתאות שניתן לקחת. כל זאת, יש לזכור, ברמת מחירים נמוכה למדי, ובסביבת ריבית הרבה יותר נמוכה לעומת ישראל. ריבית המשכנתה הממוצעת במדינה כיום עומדת על כ-3%.

כלומר, עבור דירה שמחירה, נניח, 200 אלף אירו – רמת מחיר נפוצה למדי בפורטו - יצטרך המשקיע להעמיד הון עצמי של 50 אלף אירו בלבד. אגב, במקרה שבו הדירה נרכשה על הנייר, יעמוד התשלום הראשוני מול היזם על 25 עד 30 אחוז ממחיר הדירה, והיתרה תשולם רק בעת קבלת המפתח, כלומר רק בנקודה שבה ההכנסות משכר הדירה מתחילות לכסות את הלוואת המשכנתה.

מאפיין בולט נוסף של שוק הדירות בפורטו בשנים האחרונות הוא עליית מחירים חדה. כאן מדובר כמובן במאפיין שאינו אינהרנטי לשוק, והעובדה שהתרחש עד עתה, אין בה כדי להעיד שיימשך. אולם בקרב הישראלים המשקיעים בעיר, רבים כבר הספיקו ליהנות מעליות הערך הללו, לעתים בשיעור של עשרות אחוזים בתוך זמן קצר.

אחד מאותם משקיעים הוא א', חקלאי מהצפון בשנות ה-40 לחייו, שמעיד על עצמו כי הגיע לתחום ההשקעות בפורטוגל בעיקר בזכות חברות קרובה ורבת שנים עם אחד מבכירי יורופה. אסטרגיית הפעולה שלו בעיר בנויה על השקעות קצרות טווח לתקופות של שנתיים-שלוש, או בלשון העם - "פליפים".

את דירתו הראשונה בפרויקט חדש בעיר מטוזיניוש - עיר נמל המהווה חלק ממטרופולין פורטו - רכש בספטמבר 2022. מחירה המלא עמד אז על 190 אלף אירו, אך הוא נדרש כאמור להעמיד 25% ממחירה בלבד – 47.5 אלף אירו. בהמשך רכש ריהוט, ויחד עם הוצאות נלוות נוספות הגיעה סך ההשקעה שלו ל-70 אלף אירו. כשנתיים לאחר הרכישה מכר את הדירה ב-258 אלף אירו, מחיר ששיקף לה עליית ערך של כ-36%. בסך הכל גרף א' לכיסו בעקבות המכירה 110 אלף אירו – רווח הון של 40 אלף אירו לפני מס, וזאת בתוך שנתיים.

במרץ 23 רכש א' דירה בפרויקט נוסף במרכז העיר, בו משמשת יורופה גם כיזמית. מחירה הנקוב של הדירה עמד על 252 אלף אירו, אך בפועל הוא נדרש להעמיד בשלב זה 80 אלף אירו בלבד. במקרה זה בכוונתו להיפרד מהנכס עוד לפני אכלוסו, וכעת הוא מציע אותו למכירה תמורת 320-330 אלף אירו. לדבריו "גם 310 אלף אירו יהיה בסדר, זו עדיין תשואה של 60 אחוז על הכסף בתוך שנתיים".

אמיר תלמי, מנכ"ל יורופה נדל"ן: "המחירים כאן עדיין משמעותית יותר זולים מהאלטרנטיבות. עלות המחיה כאן עדיין יותר נמוכה, וזה יוצר ביקוש בינלאומי למגורים  כי היכולת של מי שמגיע לכאן לחיות טוב היא גבוהה יותר. ולבסוף - היכולת לקבל פה מימון, שזה אולי הגיים-צ'יינג'ר הכי משמעותי, והייחודי ביותר לפורטוגל. אין לי אותו למשל ביוון. כשאתה מכניס את הכל למשוואה אתה מבין למה פורטו כל כך אטרקטיבית"

כלל העסקאות הללו, יש לציין, נעשו מבלי שכף רגלו של א' דרכה ולו פעם אחת בפורטוגל, וכאשר יורופה מנהלת את כלל הליכי הרכישה והמכירה. "מה שגרם לי לבחור בפורטו זה גם ההיכרות המוקדמת, וגם היכולת למנף שלא קיימת במקום כמו יוון, למשל. בסוף כשהדברים נעשים מרחוק, התהליך הזה מבוסס על בניית אמון מלא בין הלקוח לבין החברה. ברור שלא תמיד הכל יצליח. מי שמשקיע יודע שהוא לוקח סיכונים, ושחלק מהם יכול להתממש. זה חלק מהדרך".

"בשוק כזה אפשר להרוויח הרבה"

אם התרשמתם עד כה כי הישראלים הם כח דומיננטי בעולם הנדל"ן של פורטו, אתם גם צודקים וגם טועים. צודקים, כי בקרב בני הקהילה הישראלית בעיר התחושה היא שכמעט כולם, או לפחות הרוב המכריע, עוסק בנדל"ן. טועים – כי למרות הביקוש הישראלי הער לדירות, אנחנו עדיין רק חלק מהתמונה הגדולה, שכוללת משקיעים ממקומות רבים נוספים ברחבי הגלובוס.

אחד מהם הוא דניס, יועץ עסקי הולנדי (בעל קשר חם וחברים בישראל מימי התנדבותו בקיבוץ) שעוסק בין היתר בהשקעות נדל"ן גם במולדתו. "מחירי הנדל"ן למגורים כאן עדיין לא בשיא, אבל עולים במהירות, ובשוק כזה אפשר להרוויח הרבה", הסביר את השיקולים שהובילו אותו לרכוש בעצמו שתי דירות בעיר. "קצב עליות המחירים בפורטו בשנים האחרונות נע בין 10 ל-20 אחוזים בשנה, שזה מדהים. אני משקיע לא מעט גם בהולנד, אבל שם רמת המחיר כבר עכשיו גבוהה והעליות הרבה יותר סולידיות".

כראייה, מציג דניס דירת שני חדרים שרכש במרכז פורטו בפרויקט " FABRICA VILAR " שיזמה יורופה יחד עם חברת הבניה הפורטוגלית TPS. את הדירה רכש עבור 316 אלף אירו, חודש בלבד לפני שיחתנו, כאשר דירה דומה מוצעת לדבריו כעת על ידי המשווקים בכ-350 אלף אירו.

השאלה היא אם קצב התייקרות חד שכזה יכול להימשך?
"פורטו ספציפית נמצאת בהליך פיתוח, בסיטואציה שבה הביקוש לדיור בערים גדל. כמו במקומות רבים אחרים באירופה האוכלוסייה הכפרית מהגרת לערים ויוצרת ביקוש. ליסבון היא כמובן המטרופולין הגדול והחשוב במדינה, והמחירים בה יקרים בהרבה. אבל מי שרוצה למצוא הזדמנויות צריך לחפש אותן מחוץ לעיר המרכזית, ופורטו נמצאת היום בתת-פיתוח, וגדלה במהירות.

את מונדיאל 2030 צפויה פורטוגל לארח יחד עם ספרד ומרוקו. מלבד גל התיירים שיפקוד את המדינה במהלכו, המשמעות היא גם השקעות עתק בשנים הקרובות בפיתוח התשתיות לקראת האירוע, כאשר גולת הכותרת במקרה של פורטוגל היא רשת "רכבות קליע", אשר יחברו את מדריד לליסבון ואת ליסבון לפורטו. למעשה צפוי המרחק בין הבירה הספרדית ופורטו להצטמצם ללא יותר משעה וחצי

"תמיד יש סיכון מסוים בהשקעה, כי בלעדיו אין גם רווח. אבל אם אני בוחן את המצב בפורטוגל, אז מדובר במדינה שהיא חלק מהאיחוד האירופי, היא יציבה פוליטית, יש לה רשות מחוקקת טובה. אני לא צופה שיועברו כאן חוקים שישפיעו לרעה על ההשקעות שלי. האקלים הוא טוב".

מלבד אפשרויות המינוף ועליות המחירים, ישנו פרמטר נוסף שהופך את האופק של פורטו לוורוד במיוחד, והוא גביע העולם בכדורגל לשנת 2030 שאותו צפויה פורטוגל לארח יחד עם ספרד ומרוקו. מלבד גל התיירים שצפוי לפקוד את המדינה במהלך חודש המונדיאל, המשמעות היא גם השקעות עתק בשנים הקרובות בפיתוח התשתיות לקראת הארוע, כאשר גולת הכותרת במקרה של פורטוגל היא רשת "רכבות קליע", אשר יחברו את מדריד לליסבון ואת ליסבון לפורטו. למעשה צפוי המרחק בין הבירה הספרדית ופורטו להצטמצם ללא יותר משעה וחצי.

לדברי יו"ר קבוצת יורופה, עו"ד יוסי יצחק, "“תוכנית ‘פורטוגל 2030’ מביאה איתה השקעות עתק של האיחוד האירופי בתחומי תשתיות, תחבורה, חינוך וחדשנות — כ-23 מיליארד אירו שמוזרמים לכלכלה. מדובר בתוכנית אסטרטגית שתשנה את פני המדינה בעשור הקרוב ותבסס את פורטוגל כיעד אטרקטיבי ברמה עולמית להשקעות נדל”ן ולפעילות יזמית".

סער גביש, ישראלי המתגורר בפורטו המלווה משקיעים הפועלים בעיר ובעל חברת ההשקעות sgbo, טוען כי התפתחות התשתיות יוצרת הזדמנויות משמעותיות בשוק היד השניה. "אזור קמפניה, תחנת רכבת מרכזית בפורטו שבה צפויה לקום תחנה של ה'בולט טריין' הוא אזור בהתפתחות מואצת. היום שווה לבצע בו עסקאות, להחזיק שנתיים-שלוש את הנכס, ולמכור".

לדברי סער גביש המלווה משקיעים ישראלים בעיר, התפתחות התשתיות יוצרת הזדמנויות משמעותיות בשוק היד השניה: "אזור קמפניה, תחנת רכבת מרכזית בפורטו שבה צפויה לקום תחנה של ה'בולט טריין' הוא אזור בהתפתחות מואצת. היום שווה לבצע בו עסקאות, להחזיק שנתיים-שלוש את הנכס, ולמכור". עם זאת מזהיר גביש כי לא כל עסקה מוכיחה את עצמה: "יש הרבה דקויות שמשקיעים לא מנוסים עלולים לפספס" 

לדברי גביש תשואה של 6%-7% היא תשואה שנחשבת למקובלת בעסקאות יד שניה. עם זאת לדבריו, לא כל עסקה מוכיחה את עצמה, ויש לשים לב לשורה של פרמטרים שמשקיעים לא מנוסים עלולים לפספס. "למשל, לכל דירה בעיר יש דירוג אנרגטי. נגזר ממנו אורך החיים של הנכס עד שיהיה צורך לחדש אותו. אלו דברים שמי שלא מכיר, עשוי להיפגע. שוק היד השניה כאן הוא די טריקי".

5%-6% תשואה "ברוטו" ו-25% מס על שכר הדירה

ואחרי שתארנו את המעלות בשוק של פורטו, הגיע גם זמנם של החסרונות היחסיים. אם אפשרויות המינוף הן גורם משיכה של שוק הנדל"ן בפורטוגל, אזי המיסוי הוא הנקודה החלשה שלו. רוכשי דירות במדינה מחוייבים במספר סוגי מסים, בהם מס רכישה דיפרנציאלי בהתאם למחיר הדירה, שמתחיל ב-4% ועשוי להגיע ל-6% ולמעלה מכך. בנוסף לכך משולם העת העסקה "מס בולים" בשיעור של 0.8% מהעסקה.

ביום המכירה, ישלם המוכר, ממש כמו בישראל, מס שבח על רווח ההון שצבר. אמנם גובהו של המס בפורטוגל הוא 14% בלבד, אך בהתאם לאמנת המס בין ישראל לפורטוגל, אזרחי ישראל ייאלצו להשלימו ל-25%, כאשר ההפרש ישולם לרשויות המס המקומיות. ההכנסות משכירות ממוסות אף הן בשיעור מס שעומד על 25%, ואשר לאחר קיזוזים והתאמות עשוי לרדת לאזור ה-21%.

התשואה מדמי השכירות בפורטו גבוהה ביחס לישראל אך אינה יוצאת דופן ביחס לאלטרנטיבות אחרות ברחבי היבשת, ונעה בטווח של 5% עד 6% "ברוטו", כלומר לפני מס והוצאות נוספות כגון דמי ניהול. היכולת לייקר את שכר הדירה בפורטוגל בין שנה לשנה מוגבלת שכן חוזה שכירות סטנדרטי במדינה הוא לתקופה בת שלוש שנים. תשואה גבוהה יותר ניתן להשיג באמצעות השכרה לתקופות קצרות במתכונת איירבינ'בי. אך לשם כך יש לקבל רישיון מהעירייה, והרשיונות במרכז המתוייר של העיר הם במספר מוגבל.

ולבסוף גם המעמד המשפטי של רוכשי הדירות "על הנייר" בפורטוגל חלש יותר לעומת ישראל. לדברי עורך הדין הפורטוגלי פביו קלהאו (Fábio Calhau) המתמחה בנדל"ן, בפורטוגל אין אפשרות לרשום בעלות על דירה שבנייתה טרם הושלמה, כך שמה שאנחנו בישראל מגדירים כרכישת דירה "על הנייר" הוא לדבריו "'הסכם התחייבות לרכישה עתידית' שבו הרוכש מתחייב לרכוש את הדירה מידי היזם כאשר היא תהיה מוכנה, ומפרט את כל התנאים לגבי הרכישה". משמעות הדברים היא שכל עוד הפרויקט אינו בנוי, אין יחס של בעלות בין הרוכש ובין דירתו העתידית, וההגנות על זכויותיו בה הן חלשות יותר.

לדברי קלהאו, זכויותיו של הרוכש מוגנות במסגרת ההסכם. "הבטוחות שניתנות לרוכש הן למעשה כל הנכסים שהיזם מחזיק, למשל הקרקע שבה מקודם הפרויקט". עם זאת הוא מבהיר כי במקרה של פשיטת רגל מצד היזם, הבנק בתור בעל החוב העיקרי יקבל קדימות בכל הקשור לנכסיו של היזם, "למרות שבתרחיש שכזה, הבנק ינסה למצוא יזם שישלים את הפרויקט", מסביר קלהאו. "זה נכון שאין לרוכש ביטחון מוחלט, אבל ככל שמדובר ביזם גדול יותר שיש לו יותר נכסים שמהווים בטוחות, כך הרוכש יכול להרגיש בטוח יותר".

לדברי עו"ד יוסי יצחק, יו"ר קבוצת יורופה, כבודה של התשואה במקומה מונח, אבל לא היא העיקר: “משקיע חכם בוחן לא רק את התשואה הנוכחית, אלא גם את כיוון הרוח. פורטוגל נמצאת ברצף של מגמות חיוביות: תמיכה אירופית רחבת היקף, אירועי ענק כמו המונדיאל, ושוק נדל”ן שעדיין לא מיצה את הפוטנציאל שלו. אנחנו נמצאים על סף עשור של צמיחה". לדבריו, “לא מעט מנכ”לים בכירים במשק הישראלי – כולל כאלה שמנהלים חברות נדל”ן ציבוריות – רכשו דרכנו מספר נכסים, לעיתים גם עבור ילדיהם. מדובר במשקיעים שמכירים היטב את התחום, ובחרו בנו מתוך הבנה וביטחון בפוטנציאל של השוק הפורטוגלי".

"אחד המקומות היחידים שבהם ישראלי יכול למצוא בית"

FABRICA VILAR שבו רכש דניס את דירתו הוא היוקרתי והבוטיקי מבין הפרויקטים שמשווקת כיום יורופה בפורטו, גם בשל מיקומו בצמוד למרכז העיר ההיסטורית של פורטו, וגם בשל רמת הגמר והשירותים שיינתנו בפרויקט שבחלקו ישמש למלון, כגון חדר כושר ובריכה. ההנחה היא כי שוכרי הקצה יהיו ברובם אזרחים זרים בעלי יכולות מהסוג שמגיע בימים אלה לפורטוגל ממקומות רבים בעולם. דירת שני חדרים בשטח של כ-45 מ"ר משווקת בפרויקט עבור 290 אלף אירו. בפרויקט זה משמשת כאמור יורופה כיזמית באמצעות החברה הבת גאיה קפיטל בשותפות עם חברת הבניה הפורטוגלית TPS.

יו"ר קבוצת יורופה, עו"ד יוסי יצחק: “לא מעט מנכ”לים בכירים במשק הישראלי – כולל כאלה שמנהלים חברות נדל”ן ציבוריות – רכשו דרכנו מספר נכסים, לעיתים גם עבור ילדיהם. מדובר במשקיעים שמכירים היטב את התחום, ובחרו בנו מתוך הבנה וביטחון בפוטנציאל של השוק הפורטוגלי"

עוד משווקת כיום החברה את "פרנאו מגלש" (Fernao Magalhae) פרויקט הממוקם מזרחית למרכז העיר בשכונת "בונפים" ומבוצע על ידי חברת הבניה האמריקאית Avenue . הפרויקט מבוסס על עירוב שימושים בתמהיל הכולל מסחר, משרדים ומגורים, כולל שני מגדלי מגורים שיתנשאו לגובה של 25 קומות – מוצר נדיר למדי בפורטו. גם כאן מצוייד הפרויקט בפסיליטיז שנועדו לקרוץ לקהל זר וקרייריסטים בהם חדר כושר ומתחמי עבודה משותפים, ודירת שני חדרים בשטח של 52 מ"ר מוצעת בו כיום בכ-335 אלף אירו. ולבסוף מוצעת אופציית השקעה "פרברית" בפרויקט שפונה בעיקר למשפחות - Jardins da Seara הממוקם בגאיה. מדובר בשלב השלישי של הפרויקט, בו שלב א' כבר שווק בשלמותו ונמצא לקראת אכלוס. גם כאן כולל הפרויקט חדר כושר ומועדון משחקים לילדים, ודירת 3 חדרים קטנה בשטח של 58 מ"ר מוצעת בו בהחל מ-210 אלף אירו.

עו"ד אמיר תלמי, מנכ"ל יורופה נדל"ן פורטוגל, מתגורר מזה שלוש שנים בפורטו. לשאלה מה מבחינתו הופך את פורטו לאטרקטיבית יותר להשקעה לעומת עשרות ערים אירופאיות מרכזיות נוספות, הוא משיב: "קודם כל על פני השטח כשאתה מגיע לפורטו אתה רואה עיר על האוקיינוס האטלנטי, שנהר הדורו חוצה אותה, עיר עם המון היסטוריה ומורשת במדינה שמוגדרת על ידי ארגון השלום העולמי כאחת השלוות והבטוחות בעולם. ואז אתה מתחיל לבדוק את הדברים הבסיסיים - שדה תעופה בינלאומי – יש, תשעה מיליון תיירים בשנה – יש, מסעדות משלן – יש כאן 6 כאלה".

בהחלט מרשים, אבל כל אלה פרמטרים שמשותפים ללפחות עוד מאה ערים אירופאיות.
"אוקי, ואז אתה מתחיל לעשות 'Drill down' לנתונים. נתחיל במחירים – הם עדיין משמעותית יותר זולים מהאלטרנטיבות. עלות המחיה כאן עדיין יותר נמוכה פה מרוב האלטרנטיבות, וזה יוצר ביקוש בינלאומי למגורים כאן, כי היכולת של מי שמגיע לכאן לחיות טוב היא הרבה מעל האלטרנטיבות. ולבסוף - היכולת לקבל פה מימון, שזה אולי הגיים-צ'יינג'ר הכי משמעותי, והייחודי ביותר לפורטוגל. אין לי אותו למשל ביוון. כשאתה מכניס את הכל למשוואה אתה מבין למה פורטו כל כך אטרקטיבית ביחס לחלופות".

פרמטר נוסף שמוסיף תלמי למשוואה הוא נושא ההגירה. "זו זווית שמאד מעניינת אותנו כישראלים. הבוקר פורסם שעיריית ברלין תגרש ארבעה פעילים פרו-פלסטינים שקראו לרצח ישראלים. זה משהו שלצערנו הרבה מאד מדינות באירופה מתמודדות איתו. באירופה יש היום בעיה גיאו-פוליטית אמיתית, אי אפשר לברוח מזה. פורטוגל לא מתמודדת היום עם הבעיה הזו, אבל היא כן נורא מוטרדת ממנה. גיאוגרפית, היא נמצאת בנקודה הכי מערבית ביבשת, כך שהיא רחוקה גם מהבלגאן של המלחמה באוקראינה וגם מהבלגאן שיצר שטף הפליטים מהמזרח התיכון. אבל היא נורא מודעת למה שקורה במדינות האלה, זה מככב פה בתקשורת, וזה משפיע על מדיניות ההגירה שלה.

"כשאתה מסתכל רגע על איפה היית מוכן לחיות כמשפחה, אז לנו כישראלים זה מאוד ברור שקודם כל בישראל. אבל אם נעשה זום אאוט ונבחן אפשרויות נוספות באירופה, אז כנראה שפורטוגל תהיה אחד המקומות היחידים שאני אמצא בהם בית ורצון אמיתי לחיות בו. תגגל עכשיו על אירועי אנטישמיות בעולם. אתה תראה אירועים באוסטרליה, בארצות הברית, בגרמניה, באמסטרדם, על פריז ומרסיי אין מה לדבר. לשמחתנו לא תראה דברים כאלה בליסבון, לא בפורטו ולא בערים אחרות בפורטוגל. אנחנו מסתכלים על זה מהמשקפיים הישראליות שלנו, אבל הדבר הזה רלוונטי גם לחברים הגרמנים והאנגלים שלי שחיים פה. אנשים בוחרים לחיות במדינה הזו גם בגלל ההיבט הזה".

וכשאתה מסתכל חמש-עשר שנים קדימה? לאן הדברים הולכים בפורטו?
"מבחינה נדל"נית השוק היום מאוד משתנה. בשנים הקרובות התשתיות ייתנו כאן זריקת מרץ. כל מה שקורה על הציר הזה של התחבורה הציבורית הוא מעניין מאוד. רכבת הקליע שתחבר בין פורטו וליסבון תעשה שינוי גדול. השכר הממוצע של האוכלוסייה המקומית השתדרג מאוד בחמש שנים האחרונות וימשיך להשתדרג כדי לאפשר להם להמשיך ולחיות בכבוד, ויהיו עוד לא מעט תושבים בינלאומיים שימשיכו לבחור בפורטוגל כבית שלהם וידחפו את מגמת המחירים כלפי מעלה".

 

הכותב השתתף בסיור משקיעי נדל"ן של חברת יורופה לעיר פורטו, כאורח החברה