עיריית ירושלים דרשה כמיליון ש"ח מבעל נכס שהעבירו לנאמנות עצמית - ועדת הערר ביטלה את ההיטל

ועדת הערר לתכנון ובנייה פיצויים והיטלי השבחה מחוז ירושלים, בראשות עו"ד דפנה תמיר, קבעה כי העברת זכויות במקרקעין לנאמנות עצמית, שבה המעביר הוא גם הנהנה הראשי, אינה מהווה "מימוש זכויות" כהגדרתו בתוספת השלישית לחוק תכנון ובנייה – ולכן אינה מחייבת בתשלום היטל השבחה .

העורר, תושב ארה"ב, רכש ב-2009 מחצית מזכויות החכירה בנכס ברחוב דור דור ודורשיו בשכונת המושבה הגרמנית בירושלים, מכוח הסכם חכירה ממנהל מקרקעי ישראל. בשנת 2020, העביר את זכויותיו בנכס לידי חברת נאמנות שהוקמה במיוחד למטרה זו – "דור ודורשיו 18 בע"מ" – בניהול רעייתו. מדובר בנאמנות הדירה, כלומר נאמנות שהמעביר רשאי בכל שלב לבטל, לשנות או למשוך את נכסיה, כל עוד הוא בחיים. ואכן, ההסכם קובע במפורש כי כל הזכויות, ההכנסות והשליטה בנכס נותרו בידי שטראוס – והעברתן לאחרים תתרחש רק לאחר מותו. הוועדה המקומית טענה כי מדובר ב"מימוש זכויות", לאור העובדה שהעברת החכירה בוצעה לגוף משפטי נפרד וקבעה לו היטל השבחה על סך 954,517 שקלים.

להחלטת ועדת הערר

העורר, באמצעות עו"ד איתי הכהן, העלה מספר טענות שנועדו להוכיח כי לא התקיים "מימוש זכויות" במובנו של החוק, ולכן אין עילה לחיובו בהיטל השבחה . לטענתו, העברת הזכויות לחברת הנאמנות היא פעולה ללא תוכן כלכלי ממשי. הוא טען כי מדובר בהעברה "מכיס ימין לכיס שמאל", שכן הוא יוצר הנאמנות, הוא הנהנה הבלעדי במהלך חייו ויש לו זכות לבטל את הנאמנות בכל עת. כמו כן, טען העורר כי הדגיש שהיטל השבחה נועד לחול רק כאשר מתבצעת פעולה שיש בה "הוצאת ההתעשרות מן הכוח אל הפועל". מאחר שבמקרה שלו לא הייתה שום התעשרות – לא קמה חובה להיטל השבחה.

הוועדה המקומית, באמצעות עו"ד ארז שפירא, טענה מנגד כי אין לראות בעסקה כהעברה טכנית אלא כ"מימוש זכויות מלא המחייב בהיטל השבחה ". לטענתה, חברת הנאמנות היא אישיות משפטית נפרדת, עם בעלות רשומה על המקרקעין. לכן נדרשה העברה ורישום. העברה כזו – גם אם נעשתה ללא תמורה – עונה על הגדרת "מימוש זכויות" לפי החוק. כמו כן טענה הועדה כי חברת הנאמנויות קיבלה בעלות מלאה בנכס ללא כל מגבלה, אינה מגבילה העברת מניות, הדיבידנדים מועברים לבעלי המניות ולא לנהנה וכי צאצאיו עשויים להנות מפירות הנכס עוד בחייו. כל אלו מצביעים לדעתה על העברת זכויות מהותית. כן, הבהירה הועדה כי העברת הזכויות כוללת למעשה העברה לנאמן (אשתו של המעביר) וממנה לחברה, דבר המעיד על כך שאין המדובר בנאמנות אמיתית אלא העברת זכויות המחויבת במס.

עוה"ד שמואל שוב והילה לביא-יתים: "קיימת אבחנה בין העברת נכסים בלתי הדירה לצדדים שלישיים לבין העברת נכסים לנאמנות כאשר המעביר הוא הנהנה בה. בעניין גליס פסק ביהמ"ש העליון כי במקרה שבו אדם מעביר זכויות לנאמנות עבור עצמו – אין המדובר בהעברה כלכלית מהותית אלא פורמלית בלבד"

ועדת הערר קבעה כי לא חל כל שינוי כלכלי מהותי בזהות הנהנה מהנכס ולכן אין לראות בעסקה כ"מימוש" כהגדרתו בתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה. הוועדה קיבלה את טענת העורר כי מדובר בנאמנות עצמית, המוכרת על ידי רשות המסים כפטורה ממס שבח. היא הדגישה כי תכלית היטל ההשבחה היא לחייב מי שמתעשר בפועל מההשבחה – וכאשר לא מתרחש שינוי כלכלי ממשי, אין הצדקה להטיל את ההיטל עוד נקבע, כי העברת הנכס לחברה שהיא נאמן אינה שקולה להעברה לבעל מניות רגיל. בהקשר זה ציינה הוועדה: "כל עוד מהות הנאמנות נשמרת, והנכס מוחזק עבור הנהנה – אין לראות בחברה כישות נפרדת אלא כזרוע מימונית של העורר עצמו". 

"העובדה שהנאמן היא אישתו לא משנה את המהות הכלכלית" 

עוה"ד שמואל שוב והילה לביא-יתים ממשרד שוב ושות' מסבירים כי "ועדת הערר קבעה כי 'מימוש זכויות', כהגדרתה בחוק, הנו מימוש שיש בצידו התעשרות ובחנה את נסיבות ההעברת הזכויות כאן לאור פסק דינו של בית המשפט העליון בעניין גליס, שם קבע בית המשפט לצורך חיוב במס שבח, כי קיימת אבחנה בין העברת נכסים בלתי הדירה לצדדים שלישיים לבין העברת נכסים לנאמנות כאשר המעביר הוא הנהנה בה. בעניין גליס נפסק כי במקרה שבו אדם מעביר זכויות לנאמנות עבור עצמו – אין המדובר בהעברה כלכלית מהותית אלא פורמלית בלבד. ועדת הערר קובעת כי במקרה הנוכחי הרציונל למס שבח והיטל השבחה זהה".

עוה"ד שמואל שוב והילה לביא-יתים ממשרד שוב ושות' (ITAMAR PHOTO)

לדבריהם, "ועדת הערר בחנה את מסמכי הנאמנות והסיקה כי הנאמנות הנה נאמנות הדירה והשליטה נותרת בידי הנהנה, כי העורר הוא הנהנה היחידי, וכל ההכנסות ופירות הנכס מועברים אליו ורק לאחר פטירתו יועברו לצאצאיו הזכויות, וכי העובדה שהנאמן היא אישתו, אך הנכס מוחזק באמצעות חברה ייעודית -  לא משנה את המהות הכלכלית. 

"חשוב לציין שלא כל העברה מאדם פרטי לנאמנות תביא לכך שלא ניתן לראות בהעברת הזכויות מימוש, שכן קיימת חשיבות רבה לנסיבותיו של כל מקרה ומקרה", אומרים שוב ולביא-יתים. "הקביעה נובעת מזהות הנהנה, אופי הנאמנות, יכולתו של המעביר לשלוט בנאמנות ושורה של נסיבות המצביעות על המהות הכלכלית, ממנה תיגזר השאלה אם הייתה העברת זכויות או לא". 

ועדת הערר קבעה כי הוועדה המקומית ירושלים תישא בהוצאות ההליך על סך של 7,000 שקל.