שינוי מגמה? דן אנד ברדסטריט צופה: "תיתכן מגמה של ירידת מחירי דירות"

חברת המידע העסקי דן אנד ברדסטריט צופה מגמה של ירידה במחירי הנדל"ן למגורים בחודשים הקרובים. כך עולה מסקירת החברה על הרבעון הראשון לשנת 2025. "ישנם סימנים ראשונים לשינוי מגמה: מחירי הקרקעות במכרזים ממשלתיים נמצאים בירידה, ובשוק נשמעת הערכה הולכת ומתחזקת כי תחרות בין קבלנים – בשילוב עם ההגבלות הרגולטוריות החדשות (של בנק ישראל -  דנ"ק) – תוביל לבלימת המחירים ואף לירידה מסוימת במחירי הדירות החדשות בחודשים הקרובים. עבור הקבלנים, מדובר באתגר תזרימי ממשי; עבור הציבור, אולי תחילתה של נשימה כלכלית קלה יותר".

בסיכום הרבעון הראשון מצאה החברה המשך עלייה במחירים, מהלך שמקשה עוד יותר על ציבור הרוכשים; מנגד – מחנק אשראי גובר בענף הבנייה, האטה במסירות דירות וצעדי רגולציה תקדימיים של בנק ישראל – שמעידים כאמור על אפשרות לבלימה ואף ירידה במחירים בהמשך השנה.

על פי הסקירה, שוק הדיור בישראל פתח את 2025 עם תמונת מצב מורכבת: מצד אחד, נתוני סוף שנת 2024 מצביעים על התאוששות בכמות העסקאות – עם עלייה של כ-65% ברכישת דירות חדשות ועלייה של 25.5% ברכישת דירות יד שנייה לעומת 2023, על פי נתוני הלמ"ס. עם זאת, בהשוואה לשנת 2022, מדובר בעלייה חלקית בלבד, כאשר במספר העסקאות הכולל נרשמה ירידה של כ-6%. ההתעוררות הזמנית בשוק מוסברת בעיקר בזינוק בעסקאות שבוצעו בחודש דצמבר 2024, ככל הנראה על רקע הקדמת רכישות בצל עליית המע"מ.

בדוח הם מציינים תופעה שמדאיגה את הרגולטור: קבלנים רבים שיווקו דירות באמצעות מודלים של תשלום נדחה, כמו 20/80 ו-90/10, המבוססים על הלוואות "בולט" או "בלון", שבהן התשלום העיקרי מתבצע רק בעת האכלוס. שיטה זו אפשרה לרוכשים להיכנס לעסקאות עם הון עצמי נמוך, ולעיתים גם ללא יכולת כלכלית מוכחת לעמוד בהחזרי משכנתה בהמשך. לפי נתוני בנק ישראל, בדצמבר לבדו ניטלו הלוואות מסוג זה בהיקף של 3.2 מיליארד שקלים – פי ארבעה מהיקף החודשי הרגיל. בתגובה, הפיקוח על הבנקים הטיל מגבלות משמעותיות שמצמצמות את האפשרות להשתמש במבצעי מימון אלה, ובמיוחד בפרויקטים שבהם מעל ל-25% מהרוכשים דוחים את עיקר התשלום למועד האכלוס. משמעות ההגבלות היא צמצום דרמטי ביכולת הקבלנים להציע מבצעי מימון נדיבים – מה שעלול להשפיע מיידית על קצב העסקאות.  

במקביל, הקושי מתרחב גם לשלב הביצוע: ענף הבנייה ממשיך לסבול ממחסור משמעותי בכוח אדם, בעיקר בקרב קבלנים קטנים ובינוניים. לפי נתוני הלמ"ס, בשנת 2024 אמנם נבנו בפועל כ-182 אלף דירות, אך רק כ-53 אלף מהן הושלמו – ירידה של 12.3% לעומת השנה הקודמת. נוסף לכך, משך זמן הבנייה הממוצע התארך והגיע ל-34.3 חודשים, מה שמעיד על האטה בקצב הביצוע וקשיים תפעוליים בשטח. חלק מהעובדים הזרים שהובאו לארץ אינם מיומנים דיים, והחזרה של אתרי הבנייה לפעילות מלאה מתקדמת לאט – בין היתר בשל שיבושים לוגיסטיים והוצאות שכר הולכות וגדלות.

בזמן שההיצע מדשדש, המחירים ממשיכים לעלות. על פי השוואה בין עסקאות שנעשו בדצמבר 2024–ינואר 2025 לעומת התקופה המקבילה אשתקד, מחירי הדירות עלו ב-7.7%. עלייה זו מתווספת לשורה של לחצים על משקי הבית: עלויות המחיה נותרו גבוהות, ההחזר החודשי בגין משכנתה כמעט הוכפל בעשור האחרון, בעוד שהשכר הממוצע עלה בתקופה זו בכ-32% בלבד. "המשמעות בפועל – קושי הולך וגובר לרכוש דירה בישראל, גם עבור זוגות עובדים" נכתב בסקירה.

נוכח המציאות הזו, יותר ויותר משפחות בוחרות לדחות את רכישת הדירה ולעבור לשוק השכירות, שגם בו נרשמה עלייה עקבית. שכר הדירה הממוצע ברבעון האחרון של 2024 עמד על 4,817 ש”ח, עלייה של 5% בשנה החולפת, לפי הסקירה. בתל אביב, דירת שלושה חדרים הושכרה בממוצע ב-6,967 ש”ח, ודירת ארבעה חדרים ב-8,584 ש”ח – עלייה של כ-4% לעומת שנה קודם לכן. בערים רבות נרשמו עליות חדות אף יותר, ובכך שוק השכירות תורם בעצמו לעלייה במדד המחירים לצרכן וללחצים האינפלציוניים, דבר שמקשה על בנק ישראל להפחית את הריבית.

רוני אלפרן, סמנכ״ל דאטה ומוצרים בדן אנד ברדסטריט (טרנדי)

כאמור, בדן אנד ברדסטריט צופים שירידת מחירי הקרקעות במכרזים ממשלתיים, התחרות בין קבלנים – בשילוב עם ההגבלות הרגולטוריות החדשות של בנק ישראל  יובילו לבלימת המחירים ואף לירידה מסוימת במחירי הדירות החדשות בחודשים הקרובים.

רוני אלפרן, סמנכ"ל דאטה, אנליזה ומוצרים בדן אנד ברדסטריט, הסביר כי ענף הבנייה נמצא כיום תחת לחצים משמעותיים – גם תזרימיים וגם מבניים. "הקבלנים מתמודדים עם רגולציה מחמירה, קושי במימון ומחסור חמור בעובדים, מה שמוביל לעיכובים במסירות דירות ולעלויות בנייה גבוהות יותר. במקביל, רוכשי הדירות ניצבים בפני ריבית גבוהה, החזרי משכנתא גבוהים במיוחד וירידה בכוח הקנייה – מה שהופך את חלום הדירה לקשה יותר להשגה. נתוני השוק מעידים על עלייה של 7.7% במחירים בשנה החולפת, אך ככל שהשפעת ההגבלות על מבצעי מימון תתבסס בשוק, וכשהתחרות בין הקבלנים תגבר – אנו מעריכים שנראה עצירה ואף ירידת מחירים בהמשך השנה".