היום שאחרי ה-20/80: "הסכמי שכירות" פיקטיביים, עלייה במימון החוץ-בנקאי או פשוט ירידת מחירים?

לפני כשלושה שבועות נכנסה לתוקפה הוראת השעה שפרסם בנק ישראל להגבלת מבצעי המימון של הקבלנים. זו כזכור כללה שני צעדים מרכזיים:  הוראה לבנקים להקצות הון נוסף עבור פרויקטים שבהם למעלה מ-25% מהדירות נמכרו במתכונת 20/80, (20% בחוזה ו-80% במסירה), והטלת מגבלה שלפיה סך הלוואות הבלון במימון הקבלנים לא יחצה את רף ה-10% מכלל הלוואות הדיור שמעמידים הבנקים.

מאז החלו הקבלנים להשתמש במבצעים ככלי שיווקי מרכזי, היו מבצעי המימון לאחד הגורמים המרכזיים להוצאת הענף מההאטה הקשה שבה היה נתון במהלך שנת 23'. עצירתם כעת, או לכל הפחות הירידה הצפויה בשימוש בהם, מעלה סימני שאלה לגבי המשך התנהלות הענף. אינדיקציה ראשונה לכך התקבלה כבר השבוע, עם פרסום נתוני חברת "במבי" (BMBY) לפיהם בשבועיים שלאחר הכרזת בנק ישראל על הצעדים חלה ירידה של כמעט 30% בפניות למשרדי המכירות. כיצד אם כן ייראה "היום שאחרי מבצעי ה-20/80"?

אחת ההערכות הרווחות כיום בשוק, היא כי מי שעשוי ליהנות מהחמרת הרגולציה בנושא על הבנקים, הם הגופים החוץ בנקאיים, שאינם כפופים לבנק ישראל. כך גם סובור יעקב ניצן, מנכ"ל ושותף בחברת המימון רובי קפיטל. "המגבלות החדשות צפויות לשנות את דפוסי המימון בענף, אך לא צפויות לבלום את פעילותו. המיקוד יוסט לערוצים חוץ־בנקאיים", הוא מעריך. "שוק המימון החוץ־בנקאי, שאינו כפוף לרגולציה החדשה, עשוי להפוך לחלופה משמעותית עבור יזמים רבים".

עוד סבור ניצן כי ההגבלות החדשות אינן כה דרמטיות שכן גם כך רוב היזמים לא נוטים לעבור את שיעור העסקאות שהגדיר בנק ישראל. "מניסיוננו, במרבית המיזמים שאנו מממנים, שיעור המכירות המוקדמות (פריסייל) שבמסגרתן נדרשת גמישות גבוהה בתנאי התשלום מצד היזמים, נע בין 15% ל־25% בלבד. כלומר, חלק ניכר מהפרויקטים אינו צפוי להיפגע באופן מהותי".

מנכ"ל רובי קפיטל יעקב ניצן: "המגבלות החדשות צפויות לשנות את דפוסי המימון בענף, אך לא צפויות לבלום את פעילותו. שוק המימון החוץ־בנקאי, שאינו כפוף לרגולציה החדשה, עשוי להפוך לחלופה משמעותית עבור יזמים רבים. מניסיוננו, במרבית המיזמים שאנו מממנים, שיעור המכירות המוקדמות (פריסייל) שבמסגרתן נדרשת גמישות גבוהה בתנאי התשלום מצד היזמים, נע בין 15% ל־25% בלבד, כך שחלק ניכר מהפרויקטים לא צפוי להיפגע באופן מהותי"

לדבריו של ניצן, בפרויקטים שמתבססים על מבצעי מימון גם מעבר לשלב הפריסייל, עלויות האשראי שצפויות לעלות במערכת הבנקאית יגולגלו, ככל הנראה, אל רוכשי הדירות – תהליך שצפוי להביא לעלייה במחירים או להעברת הפעילות למקורות מימון אחרים. "כגוף מימון חוץ־בנקאי אנחנו לא רואים במבצעי מימון סיכון אינהרנטי אלא להפך", הוא אומר. "כאשר ניהול הסיכונים מתבצע באופן אחראי, מבצעי המימון הם כלי לגיטימי ויעיל להאצת המכירות. בהתאם לכך, אין בכוונתנו להעלות את הריביות".

לדברי ניצן, מטרת הרגולציה החדשה של בנק ישראל היא לחזק את יציבות המערכת הפיננסית או למנוע היווצרות של בועה, אך הדרך שנבחרה עלולה לפגוע דווקא בגורמים המניעים את הענף קדימה: "במרוצת השנה האחרונה קראתי לנגיד לא אחת לשקול הפחתת ריבית. זהו כלי שיכול לתרום ליציבות בענף, לעידוד הביקושים ולהגברת התחלות הבנייה. מדיניות אפקטיבית נדרשת לאזן בין הפחתת סיכונים לבין תמרוץ יזמות. אם הכוונה היא באמת לשפר את מצב הדיור, המענה האמיתי נמצא בכיוון שונה: כפי שקורה לאחר משברים כלכליים, יש מקום לבחון הפחתת ריבית שתאפשר התאוששות רחבה עבור היזמים, רוכשי הדירות והמשק כולו. רק כך ניתן יהיה לשמור על דינמיות בריאה ולהימנע מהאטה בענף הבנייה".

"מבצעי ה-20/80 יימשכו, רק בצורה שונה"

לדברי שימי אדזיאשוילי, סגן יו"ר התאחדות יועצי המשכנתאות, "הקבלנים ימצאו את הפתרון, והוא למעשה קיים בתוך ההגבלה. אפשר להמשיך את ה-20/80 רק בצורה שונה: לדחות 40 אחוז מהתשלום לסוף במקום 80 אחוז לסוף, ואת ה-40 אחוז הנותרים להעניק בהלוואת קבלן מסובסדת. ואז עדיין אפשר לעשות את המבצע, רק בטוח יותר ומוגן יותר - גם לקבלן, גם לבנק וגם ללקוח, כי הלקוח עובר חיתום במועד הרכישה ולא בעוד שלוש שנים, וכך הרוכשים המסוכנים יותר לא ייכנסו לעסקה.

רוכשים ביריד דירות (למצולמים אין קשר לכתבה. צילום: מרכז הנדל"ן )

"במצב כזה הקבלן לא משלם את הריבית העודפת, הבנק עומד עדיין בתנאי הסף, והלקוח מבחינתו גם עשה עסקה, וגם דחה את התשלומים לסוף. כולם מרוצים. זה פתרון שאני רואה שהרבה קבלנים כבר הולכים אליו, ולהערכתי כל הקבלנים יתיישרו לפיו".

ובכל זאת ישנן אינדיקציות לירידה בביקוש, כפי שעולה מנתוני במבי.
"במרץ אכן הייתה ירידה בעסקאות, אבל תמיד החודש הראשון אחרי שינוי בשוק קשה יותר, ואחר כך הנתונים מתיישרים. אז אני לא חושב שירידה כזו משמעותית תימשך לאורך זמן. אבל זה כן יצמצם את האנשים המסוכנים יותר - את הרווקים שבנו על אקזיטים, את האנשים שלא יכולים לעמוד היום בעסקאות האלה, זה טוב למשק, זה טוב לבנקים, זה טוב לקבלנים" .

סגן יו"ר התאחדות יועצי המשכנתאות שימי אדזיאשוילי: "גם בלוד וגם בראש העין יש היום בניינים שיהיו מוכנים לאכלוס בעוד כמה חודשים. הקבלן אומר תיכנסו לדירה, ותשלמו לי בעוד שלוש שנים. לפי הוראות בנק ישראל הוא כנראה עומד בקריטריון בגלל שהוא כביכול עושה סוג של חוזה שכירות עם הלקוח. הוא עשה עסקת רכישה, אבל הוא ישלם עליה רק בעוד שלוש שנים. העסקאות האלה לא מדווחות בבנק ישראל ולא מחושבות כ-25 אחוז מהפרויקט, ובעצם הוא לא ישלם על זה ריבית עודפת".

יש מבצעים חלופיים?
"כן, ואנחנו כבר רואים אותם. יש כבר הרבה קבלנים שפתאום מתחילים להציע מוצרי חשמל, מטבח בחינם וכל מיני גימיקים מסביב, העיקר לא להוריד את מחיר הרכישה. אבל בפועל זו בעצם הנחה כי הקבלן מוציא יותר כסף מהכיס עבור אותה דירה".אדזיאשוילי מזהה מבצעים מרחיקי לכת אף יותר: "יש עכשיו בלוד וגם בראש העין בניינים כמעט גמורים, שיהיו מוכנים לאכלוס בעוד כמה חודשים. הקבלן אומר תיכנסו לדירה, ותשלמו לי בעוד שלוש שנים. לפי הוראות בנק ישראל הוא כנראה עומד בקריטריון בגלל שהוא כביכול עושה סוג של חוזה שכירות עם הלקוח. בעצם הלקוח שוכר ממנו עכשיו שלוש שנים את הדירה. הוא עשה עסקת רכישה, אבל הוא ישלם עליה רק בעוד שלוש שנים, העסקאות האלה לא מדווחות בעצם בבנק ישראל ולא מחושבות כ-25 אחוז מהפרויקט, ובעצם הוא לא ישלם על זה ריבית עודפת".

ומה עם ירידות מחירים ממשיות?
"להערכתי אנחנו לא נראה את זה בזמן הקרוב, אבל בסוף להערכתי אנחנו כן הולכים למגמה של ירידת מחירים. לא יודע אם זה בחודשים הקרובים ובאמת יהיה קשה לראות את זה עדיין, אבל בהחלט לקראת סוף שנה, תחילת 26', כי יהיה קושי למכור. להערכתי זה ילך ויתרחב ואנחנו כן נראה ירידת מחירים גם ביד ראשונה. ביד שנייה אני חושב שאנחנו כבר רואים ירידות מחירים. ביד שנייה כבר יש מגמה מעורבת לפי אזורים, כי ביד שנייה אנשים ברגע שהם לחוצים הם מורידים מחיר. ביד ראשונה לקבלנים יותר קשה להוריד מחירים, כי יש את הבנקים והגוף המלווה ובודקים את הדוחות שלהם".

"הכסף עובר מצד ימין לצד שמאל"

ואיך נראים הדברים מצד היזם? עפרה חדד, סמנכ”לית ומבעלי יורו-ישראל, טוענת כי השינוי הוא קוסמטי בעיקרו: "מה שקורה זה שפשוט הכסף עובר מצד ימין לצד שמאל - מהבנק המלווה לבנק למשכנתאות. אם יזם שמכר בתנאי 85/15  לתקופה של שנתיים-שלוש שילם נניח שבעה אחוז ריבית לבנק המלווה, עכשיו אני משלמת את הריבית. מבחינת הלקוח זה זהה, בנק המשכנתאות בודק אותו כמו כל לקוח שמקבל משכנתה.

עפרה חדד, סמנכ"לית יורו ישראל: "הכסף עובר מצד ימין לצד שמאל - מהבנק המלווה לבנק למשכנתאות. אם יזם שמכר בתנאי 85/15  לתקופה של שנתיים-שלוש שילם נניח שבעה אחוז ריבית לבנק המלווה, עכשיו אני משלמת את הריבית. מבחינת הלקוח זה זהה, בנק המשכנתאות בודק אותו כמו כל לקוח שמקבל משכנתה. מי שיהיה לו יותר קשה עכשיו הם הזוגות הצעירים".

ובכל זאת, עכשיו הכלי הזה נעלם. זה לא פוגע לכם בעסקאות?
 "גם כשנתנו את ה 15/85, אנחנו וידאנו שאלה לקוחות שיש להם את ה-10 אחוזים נוספים הון עצמי אם זו דירה ראשונה, ואם זה משקיע הוא שילם קצת יותר כי צריך חמישים אחוז, אז הוא לוקח משכנתה. אנו ממשיכים עם מה שעשינו. מי שיהיה לו יותר קשה עכשיו הם הזוגות הצעירים".

אתמול פרסם "כלכליסט" שהמימון עצמו התייקר בעקבות המגבלות החדשות. עד כמה אתם כבר מרגישים את זה בכיס?
"זה יפגע בקבלנים שהם נקרא לזה יותר קטנים, יותר חלשים. זה לא יפגע בחברות הציבוריות ובחברות החזקות כי הן אלה שמכתיבות לבנקים את התנאים ולא הפוך".