הסכם ענק במרכז הארץ: רמ"י ועיריית רמה"ש יחתמו בקרוב על הסכם גג לבניית 40 אלף דירות

רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) צפויה לחתום בשבועות הקרובים עם עיריית רמת השרון על הסכם גג רחב היקף אשר במסגרתו צפויות להיבנות כ-40 אלף יחידות דיור בעיר  - מהלך הצפוי להביא להכפלתה של העיר היוקרתית פי שלושה. כך חשפו לפני מספר ימים בכירים ברמ"י במהלך "פורום יזמים" שערך מרכז הנדל"ן .

לדברי מנהלת אגף בכיר תכנון עינב רינגלר ומנהל אגף בכיר פיתוח ותשתיות מאיר שטאובר, מימוש הבנייה יתפרש על פני שנים ארוכות, ועדיין יביא לקצב ממוצע של שיווק קרקעות לבנייה של כ-2,000 דירות בעיר מדי שנה. עוד ציינו השניים כי הסכם גג עם עיריית הרצליה השכנה נמצא גם הוא כיום במשא ומתן מתקדם, וצפוי גם הוא להיחתם בחודשים הקרובים.

"מימוש הבנייה יתפרש על פני שנים ארוכות". מנהלת אגף בכיר תכנון עינב רינגלר בפורום ( מרכז הנדל"ן )

"בעצם רמת השרון ב-20 השנים הקרובות הולכת להוציא למכרז 40 אלף יחידות דיור", אמרו רינגלר ושטאובר, ותכף זה קורה גם בהרצליה. אלה ערים שבעבר לא רצו לחתום על הסכמי גג עם רמ"י והיום הולכות על זה". עוד לקחו חלק בפורום שכותרתו "שוק הקרקעות ואתגרי האשראי" גם מנכ"ל רמ"י ינקי קוינט, מנהלת החטיבה העסקית רות אפריאט, יו"ר אמפא קפיטל יובל גביש ומנכ"ל החברה דודי לוי.

היקף השיווקים נובע ממספר תוכניות ענק המצויות בשלבי קידום שונים בעיר. הגדולה שבהן היא תוכנית דרום גלילות, בדרום-מערב אזור גלילות. "יש פה כמעט 19 אלף יחידות דיור בתוכנית מאוד מורכבת", אמרו. "יש פה ענייני בעלויות. יש פה הרבה מאוד תשתיות, שני קווי מטרו שחוצים את המתחם וסוגיית נגר מאוד מאוד משמעותית. יש פה עתיקות וסוגיות סביבתיות מאוד מאוד מורכבות".

מנהל אגף בכיר פיתוח ותשתיות מאיר שטאובר

קרקעות נוספות המיועדות לשיווק עתידי הן אלה שבהן ממוקמים כיום בסיסי המודיעין של צה"ל המיועדים לפינוי. אלה ממוקמים גם כן באזור גלילות, ממערב לשטחה הבנוי של רמת השרון כיום. מתחם שלישי הוא "עיר התע"ש" בצפון- מזרח העיר, לגביו אמרו השניים כי יש פה סוגיה מאד משמעותית של טיהור קרקע. "אי אפשר לאשר תוכנית בלי טיהור מלא של הקרקע, ולכן אנחנו עומלים בזה יום יום. זה לב אזור הביקוש. אלה עתודות הקרקע הכמעט אחרונות שיש למדינת ישראל באזור, בלב אזור הביקוש במרכז הארץ, ולכן התכנון פה הוא מאוד קפדני, בצפיפות גבוהה ומוטה תחבורה ציבורית – בתע"ש מתוכננות לעבור שתי תחנות מטרו".

"פורום יזמים" שערך מרכז הנדל"ן

"לא יכול להיות שההיצע גדל והמחירים לא יורדים"

לדברי ינקי קוינט, מנכ"ל רשות מקרקעי ישראל , "רמ"י היא גוף שנמצא בכל מקום וחוטף על כל דבר. אולי הוא לא מספיק טוב, אבל אני חושב שיחסית לשירות הציבורי אנחנו משתדלים לעשות את הטוב ביותר, וניתן לראות את הגידול שהיה בהיקף השיווקים בארבע השנים האחרונות. מצד שני, השנה אנחנו במצב לא טוב, לא בגלל שאין לנו מלאי להוציא, אלא בגלל שהחלטת המועצה בנוגע למחיר מטרה פקעה, ויש שיח על החידוש שלה. האוצר נכון לעכשיו מתנגד. אנחנו מאוד מאוד תומכים בהחלטה הזאת. אנחנו חושבים שהיא מייצרת את המוצר המבוקש של דיור למעמד הביניים במחירים נמוכים במאות אלפי שקלים. בעצם זה שאין החלטה, אנחנו תקועים".

על מחירי הדירות אמר קוינט כי "בסוף מחיר הדירה ומחירי הקרקע נגזרים מהריביות, אבל רכיב הקרקע ליחידת דיור ירד אל מול השיא שהיה ב-2020-2021, שהיה כמעט 40% מרכיב הדירה. זה ירד לסדר גודל של 20% מרכיב דירה וזו ירידה משמעותית. מחירי הדירות עדיין לא יורדים, גם בגלל עלויות המימון וגם בגלל התייקרות התשומות, וגם במידה מסוימת כי הבנקים עומדים ולא מורידים את המחירים. רואים את זה בגרף של מספר הדירות הלא מכורות, אין סיבה אמיתית מוצדקת למעט זה שחושבים שיקרה משהו בעתיד. ההנחה שלנו היא שהמחירים אמורים לרדת ושזה דבר שאמור לקרות. לא יכול להיות שההיצע גדל והמחירים לא יורדים בסופו של דבר".

"רמ"י היא גוף שנמצא בכל מקום וחוטף על כל דבר". מנכ"ל רמ"י ינקי קוינט בכנס ( מרכז הנדל"ן )

עוד אמר כי "אנחנו רואים גם שתשומות הבנייה התייקרו בצורה מאוד משמעותית ואנחנו מרגישים את זה גם בהסכמי הפיתוח. בכל הסכמי הפיתוח שלנו, בכל הסכמי התשתיות, יש קושי לבצע את עבודות הפיתוח בהתחייבויות הקודמות שנתנו, והחשב הכללי יצטרך להידרש לזה, אלא אם כן הלמ"ס יבטא את זה במדד". לדבריו, "הגדלנו את ההיצע בצורה מאוד משמעותית. רק בסוף השנה הוצאנו בשדה דב 7,200 יחידות דיור. אני מודה שחשבנו שהירידה במחירים תהיה יותר משמעותית. באו אלינו בטענות שאנחנו ספסרים ושאנחנו מחפשים את שורת הרווח, ומצד שני הגיעו אלינו יזמים ואמרו אתם שוברים את השוק, אתם מרסקים אותנו".

"התחרות המרכזית של הסקטור החוץ בנקאי מול הבנקים - בנדל"ן" 

דודי לוי, מנכ"ל אמפא קפיטל, הציג במסגרת השולחן העגול את פועלה של החברה: "אמפא קפיטל קיימת 20 שנה בעולם המימון החוץ בנקאי. היא חברה יציבה עם הון עצמי של 600 מיליון שקל, תיק אשראי של 3 מיליארד שקל. החברה היא בבעלות של מנורה (49%) ושלומי פוגל והאחים נקש (51%). החברה מנוהלת עם שם בנקאי מאוד מאוד חזק".

"החברה מנוהלת עם שם בנקאי מאוד מאוד חזק". דודי לוי ( מרכז הנדל"ן )

לדבריו, "התחרות המרכזית של הסקטור החוץ בנקאי מול הבנקים היא בעולם הנדל"ן, שם יש יצירתיות ויש הרבה מאוד חשיבה אחרת. אמפא קפיטל היום מציעה ללקוח העסקי גם אשראי לעסקים, שזה אשראי למימון בעלי שליטה - מימון, יבוא אשראי שוטף ומה שנקרא אשראי ללקוח עסקי, אשראי חוזר. אנחנו מדברים על חברות בינוניות וגדולות.

" אמפא קפיטל היא הגוף היחידי בעולם חוץ בנקאי שיש לו סינדיקציה מלאה גם עם חברת הביטוח מנורה, שהיא הבית שלנו וגם עם בנק אחד גדול. כלומר, אם מגיעה כאן עסקת קרקע וצריך ליווי, אמפא קפיטל יכולה להתחבר לבנק או למנורה ולתת מענה מלא לאשראי גדול - זו הייחודיות שלנו".

"אנחנו מייצרים בנק של מגרשי ההשלמה" 

מנהלת החטיבה העסקית ברמ"י רות אפריאט, התייחסה למנגנון מגרשי ההשלמה שאושר לאחרונה על ידי הרשות על מנת ליצור כדאיות כלכלית במיזמי התחדשות עירונית בפריפריה. "כל מי שעוסק בהתחדשות עירונית יודע שזה הליך מאוד מורכב. חלק מהמורכבות זה בגלל ריבוי השחקנים שיש בעולם הזה. הרשות המקומית הרבה פעמים מאוד דומיננטית גם בתפיסה התכנונית שלה, ואנחנו רואים קונפליקטים, למשל בסוגיה של פוטנציאל הגידול של יחידות הדיור לשם השגת המכפילים. דווקא בעניין הזה הרבה פעמים אנחנו והיזמים באותו צד, רוצים להגדיל את שיעור יחידות הדיור מול הרשות המקומית".

מנהלת החטיבה העסקית ברמ"י רות אפריאט ( מרכז הנדל"ן )

לדבריה, " מגרש ההשלמה זו בעצם קרקע שנדרשת כתוספת לתוכנית התחדשות עירונית שהמטרה שלה היא אחת - להביא את הפרויקט לסף הכדאיות הכלכלית. המשמעות היא הקצאת קרקע, או בשיעור הנחה מסוים, או  במחיר מלא בפטור ממכרז, שגם בכך יש הטבה כלכלית. אנחנו מייצרים בנק של מגרשי ההשלמה, שהוא נגזרת של השיווקים, הבנק של מגרשי ההשלמה הוא וירטואלי. רשויות כמו אשקלון או  נתיבות שבהן היקף השיווקים גדול מאד, יש להן כבר אלפי יח"ד של קרקע משלימה, אם לא למעלה מכך. יחידות שהן צבועות למגרשי השלמה".