הפתעה בבניין: עורך הדין שהגיש תביעה נגד הסרבנים התגלה כבעלי החברה היזמית

תביעת "דייר סרבן" שעניינה פרויקט התחדשות תמ"א 38 בבת ים, אשר נדונה לאחרונה בפני המפקח על רישום המקרקעין, הולידה ממצא חריג ומפתיע. זאת כאשר תוך כדי ההליך המשפטי גילה נציג הנתבעים כי עורך דינם של הדיירים התובעים הוא למעשה גם אחד מבעלי החברה היזמית בבניין – עובדה שלא הייתה ידועה לדיירים הנתבעים, וככל הנראה גם לא לדיירי הבניין שאותם ייצג. בעוד שלא ברור האם לממצא זה צפויה להיות השפעה כלשהי על ההליך המשפטי, הרי שמדובר בעובדה שעשויה להיחשב כבעייתית למדי בכל הנוגע לשקיפות וחשש לניגוד עניינים.

המדובר בבניין "רכבת" בן 3 קומות ו-27 דירות, ברחוב אתרוג בשכונת שיכון ותיקים בבת ים, שדייריו ביקשו לקדם בו פרויקט התחדשות. לשם כך, התקשרו חלק מדיירי הבניין החל משנת 2016 עם חברת הפרויקט "אתרוג 2-6 בת ים", על מנת שתבצע בבניין פרויקט תמ"א 38 /1 (חיזוק ועיבוי). בהתאם להתקשרות, החברה היזמית תבנה עוד 26 דירות במבנה, שיתווספו בקומת קרקע, בשתי קומות נוספות ובקומת גג חלקית. בתמורה לכך החברה התחייבה לבצע עבודות של חיזוק הבניין נגד רעידות אדמה, שיפוץ הלובי, החלפת מערכות הצנרת והחשמל הקיימות, תוספת ממ"ד ומרפסת שמש לכל אחת מהדירות וכן מתקן חנייה רובוטי.

על פי מסמכים שהגיעו לידי מרכז הנדל"ן , החברה היזמית הצליחה להגיע לשיעור של 70% מקרב הדיירים שחתמו מולה על הסכם לקידום הפרויקט. מדובר בשיעור הגבוה מ-66%, כלומר כזה שעל פי החוק כבר מאפשר הגשת תביעות "דייר סרבן" מצד הדיירים נגד מי שטרם חתם על הסכמי ההתחדשות מול היזמית. ואכן, ביוני 2024, הוגשה על ידי 30 מבעלי הדירות בבניין יחד עם חברת הפרויקט, תביעת דייר סרבן נגד 12 מבעלי הדירות. בתביעה שהוגשה למפקח על הבתים המשותפים במשרד המשפטים, הן החברה והן הדיירים התובעים, יוצגו על ידי עו"ד זהר אנגלנדר ועו"ד נילי פוריש.

"משאושר הפרויקט בוועדת הערר, אין מניעה לקבל היתר בנייה לתוכנית ההיתר, כפוף להשלמת דרישות הועדה, שאינן דרישות מהותיות", נכתב בתביעה, "אולם היעדר חתימת הנתבעים על הסכם התמ"א, אינו מאפשר את מתן היתר הבנייה ו/או התחלת תיקון צו הבית המשותף ויצירת יחידת רישום חדשה ו/או קבלת ליווי בנקאי לפרויקט אשר כרוכים בהסכמת 100% מהבעלים וחתימתם על הסכם התמ"א. נוכח האמור, הרי שעד שלא תושלם חתימתם של הנתבעים על הסכם התמ"א, ייגרם עיכוב בהתחלת הפרויקט באופן אשר יסב נזקים כספיים מהותיים למבקשים".

מייצג הנתבעים, עו"ד טל גרשטיין: "לא ייתכן שעורך דינם של הדיירים התובעים, אשר משמש גם כבעל אחזקות בחברה נדל"ן יזמית וכיועץ המשפטי של אותה חברה, יפעל בשני כובעים בו-זמנית – מחד כיזם הפרויקט ובעל עניין עסקי, ומאידך כעורך הדין המייצג דיירים בהליך משפטי כנגד שכניהם באותו פרויקט. זהו דבר פסול, שאינו עומד בשום קנה מידה אתי ומוסרי"

ב-12 למרץ השנה ניתן פסק דין חלקי על ידי המפקח על רישום המקרקעין בחולון, אורי שלומאי, ולפיו התקבלה בקשתם של התובעים שיוצגו על ידי אנגלנדר ופוריש. על פי פסק הדין,  נציגי התובעים רשאים יהיו לחתום בשם כל אחד מהנתבעים על כלל המסמכים הנדרשים לצורך ביצוע עבודות החיזוק והקשור בהן, לרבות על ההסכם עם היזם, על הסכמים עם רוכשי הדירות החדשות, על הבקשות והמסמכים הנדרשים לשם תיקון צו רישום הבית המשותף, ועל כל מסמך או בקשה נוספים הנדרשים לשם קידום הפרויקט. עם זאת, חויבו התובעים להגיש כתב תביעה מתוקן עד ליום ל-18 במרץ שבו יצוינו יורשיהם של שניים מהנתבעים, שכבר נפטרו, ושנגד עיזבונם לא ניתן עדיין פסק דין. 

"חשש מובנה לניגוד עניינים"

לכאורה מדובר במקרה נוסף של "דייר סרבן" שמערכת המשפט הישראלית נדרשת להכריע בעניינו. אלא שבדיקת בעלי המניות בחברה "אתרוג 2-6 בת ים" אשר מקדמת את הפרויקט, מעלה ממצא מפתיע. שתי המחזיקות בחברה הן החברות "א.ב. יעל ישראל" (51%) וחברת "אקש קפיטל השקעות ומניבים", ואילו בחברת א.ב. יעל ישראל שהיא בעלת השליטה בפרויקט, רשומים שלושה בעלים בחלקים שווים של שליש כל אחד: בועז אנגלדנר המשמש עפ"י אתר החברה כיו"ר הדירקטוריון שלה, יוסף שי אנגלדנר שמשמש גם כמנכ"ל חברת הבת יעל נדל"ן, והשלישי הוא לא אחר מעו"ד זהר אנגלדנר שמשמש כיועץ המשפטי של החברה. כלומר, אחד מבעליה של א. ב. יעל ישראל, אחת מחברות האם של היזמית, הוא גם מייצג הדיירים שהחליטו לתבוע את שכניהם תביעת דייר סרבן.

מדובר במקרה חריג, שעל אף שאינו אסור מבחינת החוק, נחשב לבעייתי מבחינת האתיקה המקצועית של לשכת עורכי הדין, בהתאם לכללים שנקבעו על ידי ועדת האתיקה של הלשכה. סוגיה זו הועלתה בפני אנגלדנר על ידי עו"ד טל גרשטיין, שותף במשרד עוה"ד גרשטיין-סהר, בא כוחם של חלק מהדיירים הנתבעים, שאף שלח לו ב-25 למרץ השנה מכתב התראה בטרם נקיטת הליכים בנושא זה. "בהתאם להנחיות לשכת עורכי הדין בנושא התחדשות עירונית ובהתאם לכללי לשכת עורכי הדין, נקבע כי עורך דין לא יוכל לייצג את הדיירים וגם את היזם באותו פרויקט, וזאת בשל החשש המובנה לניגוד עניינים. משכך, וככל שהינך מייצג דיירים בפרויקט, הרי שקיים ניגוד עניינים חמור העומד בניגוד לכללי האתיקה המחייבים", כתב.

עו"ד טל גרשטיין (ענר גרין)

מספר ימים לאחר מכן, ב-1 לאפריל התקבל מכתב תשובה מאנגלדנר, בו הודיע כי הוא מפסיק את ייצוג הנתבעים בתיק: "מבלי להודות בטענות האמורות בו, על מנת להסיר ספק ואף על פי שכנגד מרשך כבר קיים פסק דין ולמעשה ההליכים נגדו הסתיימו, החלטתי להתפטר מייצוג התיק". ואולם למרות מכתב זה, טוען גרשטיין כי בתחילת השבוע נחת במשרדו כתב התביעה המתוקן שנדרשו התובעים להגיש בהתאם להחלטת המפקח שלומאי, וכי על כתב התביעה חתום עדיין עו"ד זהר  אנגלדנר.

בשיחה עם " מרכז הנדל"ן " אמר גרשטיין: "לא ייתכן שעורך דינם של הדיירים התובעים, אשר משמש גם כבעל אחזקות בחברה נדל"ן יזמית וכיועץ המשפטי של אותה חברה, יפעל בשני כובעים בו-זמנית – מחד כיזם הפרויקט ובעל עניין עסקי, ומאידך כעורך הדין המייצג דיירים בהליך משפטי כנגד שכניהם באותו פרויקט. זהו דבר פסול, שאינו עומד בשום קנה מידה אתי ומוסרי - ומצער כי רק בעקבות פנייתי מסר לי עורך הדין כי הוא מסיר את כובעו כמייצג הדיירים".

עו"ד זהר אנגלדנר, בבעלי יזמית הפרויקט: "מדובר במספר מצומצם מאוד של דיירים המתנגדים לפרויקט, ללא טעמים עניינים ואשר לאחרונה ניתן נגדם פסק דין. הודעתי לעורך דין גרשטיין כבר עם קבלת מכתבו כי אפסיק את הייצוג למרות שנגד הלקוחות שלו קיים פסק דין, ואכן מאז הפסקתי את הייצוג".

עוד טוען גרשטיין כי "רק בימים אלה ממש נחת במשרדי כתב תביעה מתוקן, שלפיו אותו עורך הדין ממשיך לייצג את הדיירים כנגד שכניהם. ככל שעורך הדין אכן הסיר את ייצוגו, חבל שהוא לא מצא לנכון לעדכן את המפקח על רישום המקרקעין – בתים משותפים בדבר היותו בעל עניין בחברה היזמית, וכי רק עכשיו ייתכן והבין כי מדובר בהתנהלות פסולה ומעוותת. התנהלות זו איננה תורמת בלשון המעטה לשני ערכים בסיסיים בפרויקט מורכב ורגיש של התחדשות בניינית: אמינות ושקיפות".

על מנת להבין האם אכן מדובר בהתנהלות הנוגדת את כללי האתיקה של לשכת עורכי הדין, פנינו בתיאור נסיבות המקרה גם אל לשכת עורכי הדין אשר מסרה בתגובה: "על פניו מהנתונים שהועברו מדובר בניגוד עניינים, אולם לשכת עורכי הדין וועדת האתיקה אינן פועלות כך. יש להגיש פניה לועדה בעניין, וועדת האתיקה תדון במקרה ותבקש לשמוע גם את תשובות נשוא הפניה, לפני שתחליט".

"הכתבה הוזמנה על מנת לפגוע בשמי הטוב"

מטעם עו"ד זהר אנגלדנר נמסר: "מדובר במספר מצומצם מאוד של דיירים המתנגדים לפרויקט, ללא טעמים עניינים ואשר לאחרונה ניתן נגדם פסק דין. הודעתי לעורך דין גרשטיין כבר עם קבלת מכתבו כי אפסיק את הייצוג למרות שנגד הלקוחות שלו קיים פסק דין, ואכן מאז הפסקתי את הייצוג. כתב התביעה המתוקן במסגרתו צורפו דיירים נוספים שירשו לאחרונה דירות בבניין, כבר היה מוכן לפני הגשת בקשת עורך דין גרשטיין ולצורך המשך ההליכים יהיה עורך דין אחר שייצג את הדיירים, כפי שגם הוסבר לו בפגישה שהתקיימה במשרדנו.

"עוד אציין כי לפי מה שנמסר לי, עורך דין גרשטיין נשכר על ידי אותם מתנגדים כדי לנסות לעכב את התמ"א בבניין ולדעתי כתבה זו הוזמנה על ידו או על ידי הלקוחות שלו כדי לנסות לפגוע בשמי הטוב ובפרויקט, כחלק מהמאבק חסר הסיכוי שלהם וחבל שמערכת החדשות שלכם נותנת לזה במה. אציין כי לפרויקט יש רוב מוחץ שמבקש לחזק את הבניין והמתנגדים נמצאים במיעוט, שהולך ופוחת עם הזמן. לחברה שלנו ניסיון רב שנים בחיזוק בניינים ואני תקווה כי גם המתנגדים הבודדים שנותרו יצטרפו לפרויקט המדובר".