"מעקרים את התחרות": צוות בראשות פרופ' אבי שמחון יבחן האם הבנקים מונעים ירידת מחירי דירות

האם התנהלות הבנקים היא זו שמונעת ממחירי הדירות לרדת, על אף שכלל התנאים בשוק הדירות תומכים בירידת מחירים? צוות מיוחד בראשותו של ראש המועצה הלאומית לכלכלה פרופ' אבי שמחון צפוי לבדוק את הנושא - כך החליט קבינט הדיור בישיבתו ביום א'. מטרת הצוות היא לבחון "את קיומה של מעורבות הבנקים בקביעת מחירי הדיור, בין היתר באמצעות קביעת תנאים בהסכמי המימון בין הבנקים ליזמים, ואת ההשלכות שעלולות להיות לכך על התחרות בשוק הדיור", כך לפי לשון ההחלטה.

נייר העמדה של המועצה הלאומית לכלכלה.

על פי ההחלטה שהוגשה לאישור הקבינט בראשותו של שר השיכון יצחק גולדקנופף, יכלול הצוות בראשותו של שמחון גם את מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון , מנכ"ל משרד האוצר וכן נציגים מבנק ישראל, ממשרד המשפטים ומרשות התחרות. הצוות יגבש את מסקנותיו תוך 30 יום, וככל שיחליט כי הדבר נדרש, ימליץ על צעדים אופרטיביים בנושא.

אין זו הפעם הראשונה שבה נשמעות טענות כלפי המערכת הבנקאית, כי התנהלותה מונעת את הורדת מחירי דירות. דברים מסוג זה נאמרו לא אחת, בעיקר מצד גורמים במשרד האוצר וכן על ידי מנכ"ל רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) ינקי קוינט. אולם ההחלטה שקיבל כעת קבינט הדיור מהווה צעד אופרטיבי ראשון לבדיקת האופן שבו הדבר נעשה על ידי המערכת הבנקאית, ככל שהוא אכן נעשה על ידה.

"כשל תחרותי בתחום הדיור"

דברי ההסבר להצעה מתבססים על נייר עמדה שפורסם לאחרונה באתר המועצה הלאומית לכלכלה, תחת הכותרת "כשל תחרותי בתחום הדיור: השפעת המערכת הבנקאית". על פיהם, החל מאמצע 2024 התרחשו מספר תהליכים מקבילים שהיו אמורים להביא לירידה או לפחות לבלימה של מחירי הדיור, בהם עלייה במלאי הדירות הלא מכורות וירידה במספר העסקאות.
אלא שכידוע, מחירי הדירות לא מצויים כיום במגמת ירידה אלא נהפוך הוא – ממשיכים לעלות.

ההסבר לכך, לפי המועצה הלאומית לכלכלה, הוא כי "יש כשל תחרותי בתחום הדיור. ייתכן מאד כי הכשל התחרותי מתרחש בשל ריכוזיות השוק הבנקאי המספק את חלק הארי של מימון הפרויקטים בענף הבניה", נכתב, זאת כאשר שני בנקים גדולים מספקים כ-60% מכלל המימון לענף הבניה.

שלל מבצעי הקבלנים המאפיינים את התקופה, ממתן מטבחי פרימיום ועד הלוואות הקבלן , נועדו על פי המועצה לאומית לכך "שלא תהיה ירידה במחיר הדירה הנקוב. השערה מתבקשת היא כי גישה זו אינה משרתת בהכרח את רווחיות הפרויקט אלא את רצונם של הבנקים להימנע מירידה רוחבית במחירי הדיור... שליטה זו של הבנקים מהווה גורם המעקר את המנגנון התחרותי ומונע ממחירי הדיור להיקבע במנגנוני שוק תחרותי חופשי"

על פי דבר ההסבר להצעה, הבנקים כוללים כיום סעיף בחוזה מול היזם, "המחייב את האחרון לקבל את אישור הבנק ככל שירצה להוריד את מחירי הדירות שהוא משווק מעבר לשיעור מסוים. כך שומרים הבנקים על שליטה משמעותית במחיר הדיור לצרכן, לא רק בנקודת היציאה של הפרויקט לדרך, אלא לאורך כל חיי הפרויקט.

"מצב שבו גורמים 'במעלה הזרם' מתערבים בקביעת המחיר הסופי לצרכן מכונה בספרות הכלכלית  RPM(Retail Price Maintenance). התערבות כזו אינה בהכרח שלילית, אך רשויות התחרות בעולם מכירות בכך שלהסדרים מסוג זה קיים פוטנציאל לפגיעה בתחרות ובצרכנים. חשש תחרותי כזה מקבל משנה תוקף, במיוחד כאשר הענף שאליו משתייכות החברות 'במעלה הזרם' הוא ריכוזי.

"גורם המעקר את המנגנון התחרותי"

אחת ההנמקות של הבנקים להכללת סעיף בחוזה אשר מקשה על היזם להוריד מחירים היא רצונו של הבנק להבטיח את החזרת ההלוואה שנטל היזם. "אין ספק כי חובתו של הבנק לבחון לעומק את התוכנית העסקית של היזם בשלב החיתום ולהימנע ממימון פרויקטים מסוכנים מדי", נכתב בהסבר להחלטה, "אך מרגע שיצא הפרויקט לפועל, אין בהתנהלות סביב הפרויקט עצמו ניגוד אינטרסים בין היזם לבין הבנק. ברור כי ליזם יש אינטרס למכור את הדירות במחיר הגבוה ביותר שניתן למכור אותם.

"יתר על כן, קיים חשש כי הבנק עצמו עלול להפעיל השפעה חיצונית שלילית על היזם באמצעות סיכול הורדת המחירים משיקולים שאינם רלבנטיים לפרויקט הספציפי. מאחר שהבנק המלווה פרויקטים רבים, ירידה במחירי הדיור עלולה להשפיע עליו באופן רוחבי. כך למשל ייתכן שבפרויקטים מסוימים יש הצדקה כלכלית להוריד מחירים מאחר שהכוחות התחרותיים דוחפים לכך, אך לבנק עלול להיות תמריץ למנוע את ירידת המחיר בפרויקטים אלו, שכן זו עלולה לעודד יזמים נוספים להוריד מחירים".

כך גם מוסברים על פי ההצעה שלל מבצעי הקבלנים המאפיינים את התקופה, ממתן מטבחי פרימיום ועד הלוואות הקבלן – "ובלבד שלא תהיה ירידה במחיר הדירה הנקוב". לדברי המועצה הלאומית, "השערה מתבקשת היא כי גישה זו אינה משרתת בהכרח את רווחיות הפרויקט אלא את רצונם של הבנקים להימנע מירידה רוחבית במחירי הדיור... שליטה זו של הבנקים מהווה גורם המעקר את המנגנון התחרותי ומונע ממחירי הדיור להיקבע במנגנוני שוק תחרותי חופשי... כך, לפי החשש, מצליח הענף להימנע מדינמיקה תחרותית של ירידת מחירים בעת ירידה בביקוש, על אף קיומם של יזמים רבים הפועלים בו".