העירייה מנעה רישום בעלות בנכס ללא נימוק. האם ההסבר להתנהלות הוא ניגוד עניינים של בא כוחה? ביהמ"ש הכריע

סעיף 324 לפקודת העיריות קובע כי לא תירשם בפנקסי המקרקעין העברה של נכס, אלא אם הוצגה בפני רשם המקרקעין תעודה חתומה מטעם העירייה המעידה כי כלל החובות המגיעים לעירייה ביחס לאותו נכס ועד ליום מתן התעודה סולקו במלואם או שאינם קיימים. בהתאם להוראה זו, לשכת רישום המקרקעין לא תרשום נכס על שם רוכשו או מקבלו, אלא אם הרשות המקומית הנפיקה תעודה, לפיה שולמו כל החובות הנוגעים לרשות המקומית בגין הנכס, וזאת עד למועד הנפקת האישור המבוקש.

במאמר זה נסקור את החלטת בית המשפט המחוזי בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים, ביחס לסמכות רשויות מקומיות להנפיק אישור לפי סעיף 324 לפקודת העיריות. יתרה מכך, נבחן האם רשויות מקומיות רשאיות לכלול באישור היעדר החובות החרגות על בסיס טענות לבעלות חלקית או על בסיס חובות שאינם מוכחים.

נסיבות המקרה

חברת השקעות פנתה לעיריית טירת הכרמל לשם הפקת אישור היעדר חובות לצורך רישום בעלות על שמה בנכס מקרקעין, הכולל אולם אירועים ושלוש חנויות. העירייה הפיקה אישור מתאים, אך ציינה בו הערה בדבר החרגת חלק מהנכס, והוא החנויות שבחזית המבנה המצוי בנכס. ההחרגה התבססה על הטענה שהעותרת אינה הבעלים של חלק זה. נדרש לציין כי העירייה הפיקה בעבר עבור העותרת אישורים מסוג זה, ומעולם לא נרשמה הערה חריגה ולא נראתה כל הסתייגות בביצוע הפעולה שנדרשה.

העותרת פנתה מספר פעמים לבירור רישום ההערה. כשפניותיה לא נענו, פנתה לייעוץ המשפטי של העירייה, ונמסר כי ההחרגה ניתנה בשל מסמכים הנמצאים בידם, ומהם עולה המסקנה בדבר ההחרגה. על כך טענה העותרת, כי לא ניתן שום פירוט או הסבר לדבר. בעקבות זאת, פנתה העותרת בשנית במכתב לעירייה, אך שוב לא נענתה. בשל כך, הוגשה עתירה לבית המשפט המחוזי בחיפה, בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים, וכן בקשה למתן צו ביניים. על אף החלטות בית המשפט אשר הורו לעירייה להגיש תשובות בנדון, אלו נותרו ללא מענה.

בדיון שנערך בבקשה למתן צו ביניים, טענה העירייה, כי אכן העותרת רכשה חלק מהנכס (אולם האירועים), אך לגבי יתרת הנכס (החנויות במתחם), נטען כי ברישומי העירייה רשומים בעלי זכויות שונים. העירייה לא הציגה מסמכים לביסוס טענותיה, ולא כל נימוק מספק למחדלה באי הגשת תגובה לבקשת בית המשפט. לפנים משורת הדין, ניתנה לעירייה שהות נוספת להגשת תשובה. במסגרתה, התנגדה העירייה לבקשה, וטענה כי מדובר בסעד זהה לעתירה, וכי בהתאם לספרי הרישום שברשותה - העותרת אינה רשומה כבעלת הזכויות בחנויות. 

במקביל לדיון נוסף שנערך, הסתבר כי משרד עורכי הדין של ב"כ העירייה ייצג בעבר את אחד מהגורמים אשר העירייה טוענת שהוא בעל זכויות באחת החנויות. כפועל יוצא מכך, העותרת העלתה טענה בעלת "ניחוח" של ניגוד עניינים. מטעמים שלא הובהרו, העירייה סברה שלא קיימת בעייתיות או ניגוד עניינים במקרה מעין זה. בדיון, טענה העותרת כי שלוש החנויות מושכרות, והן אף נתפסו באיומים מאחר שהשוכרים עושים בנכס כבשלהם. כמו כן, לגבי אחת החנויות אף הוגשה תלונה במשטרה בגין הסגת גבול. 

בהמשך, העותרת הגישה תעודת עובד ציבור מטעם רשות מקרקעי ישראל , המאשרת כי לא נחתמו  חוזי חכירה כלשהם בקשר לנכס מושא העתירה, עם גורם אחר כלשהו מלבד העותרת. אל הדיון המקדמי בעתירה העירייה לא התייצבה, ואף לא הגישה תגובה מקדמית, חרף החלטת בית המשפט. לבסוף, העירייה חזרה על טענותיה, והוסיפה כי במהלך התקופה העותרת לא פנתה למשיבה. לא זו אף זו, נטען כי הפקת האישור עלולה להביא לפגיעה בזכויות קנייניות של צדדי ג'. מנגד, טענה העותרת, כי מדובר בהחלטה שרירותית, וחסרת סמכות אשר דינה להתבטל.

השאלה המשפטית

האם העירייה רשאית להנפיק אישור היעדר חובות עם החרגות, כאשר לא קיים חוב ארנונה הקשור לנכס?

החלטת בית המשפט

בענייננו, נקבע כי דין העתירה להתקבל. בית המשפט קבע, כי העותרת הציגה ראיות ברורות וחד משמעיות בדבר היותה בעלת הזכויות בנכס בשלמותו, וכי לא הוכח כי קיים חוב ארנונה בקשר עם הנכס בשלמותו. אין העירייה מוסמכת להימנע ממתן אישור, שכן היא לא הגורם המוסמך ביחס לרישום זכויות במקרקעין. כפועל יוצא מכך, נקבע כי אין עילה בדין שלא ליתן בידי העותרת את האישור שהתבקש לפי סעיף 324 לפקודת העיריות. 

לאור כל האמור, לבסוף בית המשפט הורה למשיבה להנפיק לעותרת אישור בדבר היעדר חובות מלא, ובלתי מותנה, ללא כל החרגה. כמו כן, העירייה חויבה לשלם לעותרת הוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד בסך 30 אלף שקלים.

דבר סיום

בית המשפט הדגיש בפסק הדין, כי לעירייה אין סמכות להורות על הקניה או רישום זכויות במקרקעין. תפקידה אינו להסדיר או להחליט בעניין רישום בעלויות בנכסים. ודוק, החלטה זו מדגישה את חובת הרשויות המקומיות שלא לחרוג מסמכותן, ולפעול בהתאם לחוק וללא שיקולים שרירותיים. כך, החלטה זו מחזקת הלכה למעשה את זכויות בעלי הנכסים לקבל אישורים נדרשים לצורך קביעת הזכויות במקרקעין שבבעלותם, ללא עיכובים בלתי מוצדקים.

(עת"מ 3761-03-24 באראקא השקעות ישראל בע"מ נ' עיריית טירת כרמל (16.11.2024))

הכותבת היא ממשרד גינדי כספי ושות', המתמחה בנדל"ן תכנון ובניה. עריכה: עריכה: עו"ד עמית רז, בסיועה של המתמחה לירון מימון