בנק ישראל נגד המועצה הלאומית לכלכלה: "החלטה שתפגע בערבות מכר ותעלה את מחירי הדירות"

בנק ישראל מתייחס לראשונה ומבקר את ההצעה של קבינט הדיור מיום ראשון האחרון, כפי שפורסם הבוקר (יום ג') במרכז הנדל"ן, לפיה צוות בראשותו של ראש המועצה הלאומית לכלכלה פרופ' אבי שמחון, יבחן את מעורבות הבנקים בקביעת מחירי הדיור, ואת ההשלכות שעלולות להיות לכך על התחרות בשוק הדיור. בהודעה שהוציא בנק ישראל הוא טוען לחשש לפגיעה בערבות המכר וחזרה של מקרים כמו פרשת חפציבה.

הנקודה המרכזית היא שהבנקים יתקשו ללוות את הפרויקטים לווי מלא, במקרה שהיזם מוריד מחירים משמעותית, ולהעניק ערבות מכר, כשהבנקים נכנסים בנעלי הקבלן במקרה כשל, וכי שורש עליית המחירים כעת הוא הוא בעלייה בביקושים. כמו כן הם טוענים שמחירי הקבלנים  גבוהים לעיתים קרובות מדוח האפס. בהודעה שהוציא היום בנק ישראל נטען כי עסקה על הנייר - תשלום בטרם נבנה הבניין - "מגלמת סיכון מובנה עבור רוכש הדירה שעלול להתממש, בין היתר, במקרים שבהם היזם נקלע לחדלות פירעון עוד טרם השלמת הדירה, במקרים שבהם הוא עושה שימוש בתשלומים שיועדו למימון בניית הדירה למטרות אחרות ועוד". 

בבנק ישראל מבהירים כי "התממשות של הסיכון האמור אירעה במקרים שונים בעבר כגון בחברת 'כוכב השומרון' בשנות השמונים ובחברת 'חפציבה' בשנת 2007". במקרה חפציבה, שהייתה מהגדולות במשק באותה עת, מאות משפחות שרכשו דירות על הנייר  מהחברה לא קיבלו ערבויות כנגד הכספים ששילמו. קריסתה של החברה הובילה לכך שמאות המשפחות נותרו ללא דירות בנויות וללא הכספים ששילמו. רוכשי דירות רבים שהשקיעו את מיטב כספם בעסקה הפיננסית הגדולה בחייהם, נקלעו לקשיים פיננסיים חמורים במיוחד שליוו אותם שנים לאחר מכן.

מימין לשמאל: נגיד בנק ישראל אמיר ירון, יו"ר המועצה הלאומית לכלכלה אבי שמחון ושר הבינוי והשיכון יצחק גולדקנופף (מארק ניימן, לע"מ, עמית אבידן, ויקימדיה, אלעד זגמן, ענבה, לע"מ)

מכאן מציינים בבנק ישראל כי "על רקע קריסתה של חברת חפציבה חודד הצורך להבטיח את כספם של רוכשי הדירות תוך הידוק הפיקוח על פעילותו של היזם ועל השימוש שהוא עושה בכספי הרוכשים. בפרט, כדי לצמצם את הסיכון לרוכשי הדירות, עוגן בחוק מנגנון של ליווי סגור לפרויקט בנייה. במסגרת זו, הגוף המממן (תאגיד בנקאי או מבטח) מעמיד לרוכש הדירה ערבויות המבטיחות את כספו במקרה שהיזם נקלע לחדלות פירעון; התשלומים שמעביר הרוכש ליזם, מועברים לחשבון ליווי ייעודי של הפרויקט; והיזם יוכל לשחרר כספים רק בהתאם להתקדמות הבנייה ובפיקוחו של הגוף המממן". 

בנק ישראל: הערבויות ומימון הבנייה - בעלות ערך רב לרוכשי הדירות

"הבנקים מבטיחים את כספי הרוכשים: "מנגנון זה מבטיח את כספי הרוכשים בשני מובנים. ראשית, הוא מפחית מאוד את ההסתברות להתנהלות לא אחראית של היזם, לכניסה לחדלות פירעון ולאי השלמת הפרויקט. שנית, במקרה שהיזם נקלע כבר לחדלות פירעון על הגורם המממן לבחור בין השבת הכספים ששילמו הרוכשים לידיהם לבין כניסה לנעליו של היזם, השלמת הפרויקט ומסירת הדירות לרוכשים".

מכאן הם מסיקים ש"מנגנון העמדת הערבויות ומימון הבנייה במסגרת פרויקט סגור הוא בעל ערך רב מאוד לרוכשי הדירות בישראל. בהיעדר מנגנון כאמור, ניתן לומר שכספיהם של ציבור רוכשי הדירות מונח על קרן הצבי... הגופים המממנים שמעמידים את הערבויות לרוכשי הדירות, מקיימים פעולות של פיקוח ובקרה על מנת להקטין את הסיכוי לכניסה של היזמים לחדלות פירעון. בפרט, הם דורשים הגנות כנגד חשיפות האשראי אותו הם מעמידים ליזמים, בדמות כרית ביטחון שמורכבת משני רכיבים: ההון העצמי שהיזם מחויב להשקיע בפרויקט והרווח הצפוי לו מהפרויקט על פי דוח האפס.

"ככל שהרווח הצפוי מהפרויקט נמוך יותר, הגורם המממן צפוי לדרוש מהיזם הון עצמי בהיקף גדול יותר. כדי לוודא שהפרויקט מחזיק בכריות ביטחון אלו, הסכמי הליווי מעניקים לגוף המממן סמכות להגיב מול היזם, כך שבמידה שחלה ירידה מהותית ברווח המתוכנן של הפרויקט (בין אם כתוצאה מירידה בהכנסות, מעלייה בעלויות או משניהם), יתאפשר למממן לצמצם את הסיכון". 

מכאן עולה ביקורת על ההצעה, לפיה "התערבות לא מבוקרת בהסכמי המימון בין היזמים לגורמים המממנים תוך הגבלה של האחרונים בפעולות הפיקוח והבקרה שהם מבצעים בפרויקט נתון, צפויה להשפיע לשלילה על שוק הדיור בישראל ולהוביל דווקא לצמצום היצע הדירות ולעלייה במחיריהן. כך, כדי להקטין את הסיכון לפשיטת רגל של יזם ולחילוט של הערבויות שמעמידים הגורמים המממנים, הם ידרשו מהיזם להעמיד הון עצמי בהיקף גדול יותר . הגדלת הסיכון בפעילותו של היזם צפויה להוביל במקביל גם לייקור מחיר האשראי שמועמד לו. התוצאה של כל אלו צפויה להיות צמצום היצע הפרויקטים של דירות למגורים בישראל ועלייה במחירי הדירות. הגדלת הסיכון לכניסה של יזם לחדלות פירעון עלולה להביא גם לייקור המשכנתאות המועמדות לרוכשי דירות על הנייר ובכך לפגוע בציבור הרוכשים".

בראיית בנק ישראל, על הצוות שיוקם, "יהיה לבחון את מכלול הסיבות לאי הורדת המחירים על ידי היזמים וביניהן סיבות הקשורות להליכי שיווק הקרקעות, להליכים הקשורים במתן היתרי בנייה, למחיריהן של תשומות הבנייה ועוד. בכלל זאת, הצוות אשר מוצע להקים יוכל לבחון האם אכן סעיפים מסוימים בהסכמי המימון של הגורמים המממנים משפיעים על הדינמיקה של מחירי הדיור והאם קיים צורך בשינויים מסוימים בהסכמים אלה. כל זאת, בכפוף להמשך הבטחת הכספים של רוכשי הדירות ומבלי לפגוע באיכות הפיקוח והבקרה של הגורמים המממנים על היזם כפי שנעשה היום במסגרת של מימון בנייה למגורים בפרויקט ליווי סגור". 

 צוות יבחן האם הבנקים מונעים ירידת מחירי דירות

קבינט הדיור בישיבתו ביום א', החליט כי צוות מיוחד בראשותו של ראש המועצה הלאומית לכלכלה פרופ' אבי שמחון, יבדוק האם התנהלות הבנקים היא זו שמונעת ממחירי הדירות לרדת, על אף שכלל התנאים בשוק הדירות תומכים בירידת מחירים. מטרת הצוות כאמור היא לבחון "את קיומה של מעורבות הבנקים בקביעת מחירי הדיור, בין היתר באמצעות קביעת תנאים בהסכמי המימון בין הבנקים ליזמים, ואת ההשלכות שעלולות להיות לכך על התחרות בשוק הדיור", כך לפי לשון ההחלטה.

על פי ההחלטה שהוגשה לאישור הקבינט בראשותו של שר השיכון יצחק גולדקנופף, יכלול הצוות בראשותו של שמחון גם את מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון , מנכ"ל משרד האוצר וכן נציגים מבנק ישראל, ממשרד המשפטים ומרשות התחרות. הצוות יגבש את מסקנותיו תוך 30 יום, וככל שיחליט כי הדבר נדרש, ימליץ על צעדים אופרטיביים בנושא.

אין זו הפעם הראשונה שבה נשמעות טענות כלפי המערכת הבנקאית, כי התנהלותה מונעת את הורדת מחירי דירות. דברים מסוג זה נאמרו לא אחת, בעיקר מצד גורמים במשרד האוצר וכן על ידי מנכ"ל רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) ינקי קוינט. אולם ההחלטה שקיבל כעת קבינט הדיור מהווה צעד אופרטיבי ראשון לבדיקת האופן שבו הדבר נעשה על ידי המערכת הבנקאית, ככל שהוא אכן נעשה על ידה.