רשות ני"ע פרסמה כללים אחידים לדיווח על מיזמי התחדשות: "הרווח של היזמיות יקטן"

רשות ניירות ערך (רשות ני"ע) פרסמה בשבוע שעבר עמדה חדשה המסדירה את הטיפול החשבונאי בעסקאות התחדשות עירונית . לעמדה זו קדמה ביקורת רוחב מקיפה שקיימו במהלך החודשים האחרונים אנשי מחלקת תאגידים ומחלקת הביקורת ברשות בקרב חברות הנדל"ן היזמי. הסיבה לכך היא שונות משמעותית בטיפול החשבונאי בעסקאות התחדשות עירונית.

מטרת העמדה היא להשפיע באופן מהותי על חלק ניכר מהחברות המדווחות בתחום ולהביא לשקיפות ולאחידות הדיווחים כבר בדוחות השנתיים הקרובים של החברות הוותיקות, ובדוחות הרבעוניים של החברות החדשות בבורסה. לדברי אנליסטים שעמם שוחחנו, צפויה העמדה להשפיע הן על שווי חברות הנדל"ן הציבוריות העוסקות בהתחדשות והן על הרווח הנקי – אך לא באופן דרמטי.

ספי זינגר, יו"ר רשות ני"ע אמר כי "מדובר בשלב נוסף במהלכים שנוקטת הרשות בשנה האחרונה להידוק הביקורת והאכיפה בתחום הנדל"ן, על מנת להגן על האינטרסים של המשקיעים. אנחנו עוקבים אחר סקטורים נוספים וככל שיהיה צורך נפעל גם בהם".

אחת הסוגיות המרכזיות שהוסדרו בעמדת הסגל הן סוגיות הנוגעות למדידת שווי הקרקע המתקבלת מהדיירים. כיום החברות נוקטות בשתי שיטות. האחת – הכרה בשווי עם קבלת היתר הבניה. השנייה – הכרה בשווי בעקבות הריסת המבנה הישן.

לפי כללי רשות ני"ע שפורסמו, הכרה לראשונה בקרקע תתבצע במועד השגת היתר הבניה הסופי לפרויקט, או במועד המוקדם יותר מבין השניים במקרים שבהם הריסת המבנה הישן נעשית לפני קבלת ההיתר ובתנאי שאין תנאים מתלים מהותיים נוספים. עוד היא מנחה למדוד את שווי הקרקע במועד ההכרה לראשונה ולא במועד ההתקשרות בחוזה עם הדיירים, כדי לשקף שינויים בשווי הקרקע ובזכויות הבניה שחלו במהלך תקופת הביניים.

לגבי שיטת המדידה, ההעדפה היא למדידה בשווי הוגן של הקרקע. עם זאת, הרשות מאפשרת "מדידה בעקיפין" (על בסיס עלויות השירות בתוספת מרווח ודמי השכירות) כהקלה פרקטית.

סוגיה נוספת היא מועד ההכרה בנכס בגין עלויות טרום ביצע. עד כה הפרקטיקה הייתה כי מועד זה הוא השגת 67% מחתימות הדיירים - הרוב המיוחס הנדרש על פי דין). עם זאת, לעמדת הסגל ניתן להכיר בנכס מוקדם יותר אם לחברה יש ראיות חזקות לכך שתנאי ההכרה בנכס מתקיימים. לדוגמה במקרים שבהם לחברה קיים ניסיון משמעותי בפרויקטים דומים לפרויקט הנדון ועל סמך הניסיון שנצבר לה היא יכולה לבסס נקודת זמן מוקדמת יותר. אך בכל מקרה לא ניתן להכיר בנכס לפני חתימה מול נציגות דיירים.

"עמדה שמרנית ואחידה"

השאלה שמעניינת את כולם היא כמובן, עד כמה לכללי רשות ני"ע החדשים צפויה להיות השפעה משמעותית על שווי חברות נדל"ן בכלל, וחברות המתמחות בהתחדשות עירונית בפרט?

רותם זילבר, שותף במשרד רו"ח גדול ומרצה להשקעות נדל"ן, מסביר: "במקרה שהמדידה גורמת לרווחי שערוך בסמוך להכרה לראשונה, אי אפשר יהיה לעשות את זה יותר. זאת אומרת, זו גישה שהיא יותר שמרנית וגם אחידה. העניין הזה צפוי לגרום לאיזשהו קיטון בהון העצמי של חלק מהחברות, אבל צריך לשים לב שמדובר רק על הקרקעות שנמצאות בדיוק במועד של ההכרה לראשונה.

"לחברות הגדולות יש לא מעט פרויקטים בשלב הזה - מהרגע שאתה הגעת לרוב נדרש והתחלת לקדם תכנון באופן תכנון ורישוי באופן אינטנסיבי, ועד שאתה כבר ממש עולה על הקרקע  או הורס את הבניין. אז התקופה הזאת ברוב המקרים לוקחת שלוש שנים ומעלה. אז אז יכולה להיות לנו פה קצת הסתבכות".

לגבי הכרה בנכס בגין עלויות, אומר זילבר כי בפני החברות עומדות שתי אפשרויות: "כשאתה מוציא כסף מהכיס, למשל 20 שקלים, אז יש לך שתי דרכים לסווג את זה. דרך אחת היא להגיד 'זו הוצאה שוטפת, יש לי 20 שקל הוצאה'. הדרך השנייה היא להגיד 'רכשתי פה נכס, הוא חלק מהמלאי'. כך  נוצר לי בספרים נכס. אז בדוח רווח והפסד אני לא אראה בזה כהוצאה".

עוד לעמדת סגל הרשות, בדומה לעלויות ביצוע הפרויקט שאותן החברה מקצה על בסיס סביר בין מתן שירותי הבניה לדיירים ובין עלות מכירת הדירות לדיירים "החדשים", כך החברה נדרשת להקצות על בסיס סביר את עלויות טרום הביצוע המיוחסות לפרויקט בכללותו - הן להקמת הדירות החדשות והן לעלויות המתהוות לה במסגרת המחויבות להענקת שירותי בניה לדיירים. כאשר לא ניתן להכיר בעלות מסוימת כנכס בהתאם להוראות חשבונאיות, העלות תוכר כהוצאה בדוח על הרווח או ההפסד בעת התהוותה.

כלומר, הקמת דירות חדשות למכירה תיזקף למלאי, והענקת שירותי בניה לדיירים הקיימים תוכר כנכס שיופחת בהתאם למועדי ההכרה בהכנסה. גם שינויים באומדני התמורה (כתוצאה מהארכה/קיצור תקופת הבניה) יוכרו כהוצאה/הכנסה בדוח רווח והפסד ולא כנגד הנכס. השפעת השינוי תוכר כחלק מעלות ההכנסות במסגרת הרווח הגולמי ממתן שירותי בנייה.

"ישפיע לשלילה - אבל לא מהותית"

עוד סוגיה היא רכיב במימון המשמעותי: על פי החוק, החברה מכירה ברכיב המימון המשמעותי שקיבלה מהדיירים (בשל התשלום מראש) אשר מביא לכך שלאורך תקופת ההקמה מוכרות הוצאות המימון כנגד גידול בהתחייבות להענקת שירותי הבנייה לדיירים (ובהכנסות הנגזרות מהתחייבות זאת). על כן החליט הסגל כי קביעת הרכיב תיעשה במועד ההכרה לראשונה בהתחייבות למתן שירותי בניה, והרכיב לא ישתנה כתוצאה משינויים בתקופת הבניה בפועל לעומת התחזית המקורית.

סוגיה אחרונה היא פיצול הכנסות ועלות המכר. החברות יידרשו להציג בביאורים לדוחות הכספיים פיצול מפורט של הכנסות מהענקת שירותי בניה לדיירים הקיימים, הכנסות ממכירת דירות חדשות לרוכשים בשוק החופשי והצגת פירוט מקביל ומפורט של עלות המכר בגין כל סוג הכנסה.

לדברי זילבר, "אני חושב שזה החידוש העיקרי פה - ההכרה בהכנסות ובעלויות של שירותי שירותי בנייה לדיירים.  עד עכשיו לא הייתה הפרדה בין הכנסות והוצאות בגין שירותי בנייה ומכירת דירות. המשמעות היא שיהיה אפשר להבין הרבה יותר טוב מה ההכנסות האמיתיות של החברה. דבר נוסף הוא שברגע שקבעת שעלויות המימון שלך הן איקס, אם ההסכם מתארך אתה לא יכול לומר שעלויות הבנייה יותר יקרות.

"אני חושב שזה ההבדל הגדול, ויהיה באמת מאוד מעניין לראות את הסיווגים האלה, גם של חברות שהנפיקו בחודשים האחרונים. אני מצפה לראות שעיקר ההכנסות הן ממכירת הדירות. בדרך הזאת אתה יכול לראות הרבה יותר טוב מה העלויות שהחברה משקיעה בפועל עבור שירותי בנייה לדיירים. זה טוב גם לציבור של רוכשי הפרויקטים שיכול לראות את האבחנה הזאת, ומנקודת מבט של האנליסטים - ההכנסות האמיתיות הרי של החברה זה ההכנסות כתוצאה ממכירת דירות. זאת אומרת, כל הקיזוזים של התחייבות לדיירים זה פחות מעניין אותך".

לדברי זילבר, הדיווחים צפויים לשנות את השורה התחתונה של הרווח הנקי שיציגו החברות: "זה ישנה את השורה התחתונה בגלל עניין  ההכרה בנכסים לצורך הוצאות ובגלל האופן שבו אתה מודד את שווי הקרקע. כך שאם יש לך קרקע מסוימת שאתה מדדת אותה בשווי הוגן ורשמת עליה רווחי שיערוך, עכשיו כבר בהתאם להנחיות החדשות אתה לא תוכל, אז זה בהחלט יקטין לך את הרווח - וגם את המאזן. זאת אומרת, גם את הנכסים וגם את הרווחים, אבל גם להפך - אם רשמת שיערוך שלילי, מה שבדרך כלל זה לא קורה.בגדול. לדעתי זה ישפיע לשלילה על הדוחות אבל לא מהותית".