חידושים במיסוי העברת נכסים בין דורות: פסיקות חדשות משנות את כללי המשחק

העברת נכסים בין דורות הפכה לאחד הנושאים המורכבים ביותר בתחום הנדל"ן הישראלי. בעידן שבו משפחות רבות מחזיקות ברכוש נרחב ובעסקים משפחתיים, השאלה כיצד להעביר את העושר לדור הבא תוך מזעור נזקי המס והימנעות מסכסוכים משפחתיים מעסיקה יותר ויותר בעלי נכסים.

שתי החלטות חדשות, שפורסמו לאחרונה, עשויות לשנות את כללי המשחק. הראשונה - פסק דין ועדת ערר למיסוי מקרקעין בעניין ארבטמן, והשנייה - החלטת מיסוי 2098/25 העוסקת ב"דיבידנד עיזבוני". שתי ההחלטות מרחיבות משמעותית את אפשרויות התכנון המשפחתי, אך גם מעוררות שאלות חדשות.

התקדים המשפטי: פסק דין ארבטמן
"כשאני בוחן את פסק הדין הזה, אני רואה פריצת דרך אמיתית בתחום", אומר מאורי עמפלי , עו"ד (רו"ח), המתמחה בתכנון העברות בין-דוריות. "זהו פסק דין שמרחיב משמעותית את היכולת של משפחות לתכנן העברות כאשר נכסים מוחזקים דרך חברות".

מה בדיוק קרה במשפחת ארבטמן? המקרה החל ב-1986, כאשר הורי המשפחה רכשו מגרש באזור התעשייה בקריית אתא. ב-2002 הם העבירו 80% מהזכויות לארבעת ילדיהם ללא תמורה - העברה שזכתה לפטור ממס שבח. ב-2005 הוקמה חברה, והמקרקעין הועברו אליה במסגרת שינוי מבנה פטור ממס לפי סעיף 104ב לפקודה כאשר מניות החברה הוחזקו על ידי אם המשפחה וארבעת האחים. ב2009 נעשו העברות של המניות בתוך המשפחה כולן בפטור ממס שבח, כך שלבסוף הוחזקו מניות החברה על ידי שני האחים בלבד.

הבעיה החלה ב-2020. שני האחים החליטו להעביר חלק ממניותיהם לשתי אחיותיהם, במטרה ליצור חלוקה שוויונית יותר במשפחה. חלק מהמניות - אלו שמקורן ישירות באם - קיבלו פטור ממס שבח. אך רשות המסים טענה שמניות נוספות, שהגיעו לאחים מאחיותיהם ושרצו להשיב אותi אליהן בחזרה, לא זכאות לפטור שכן מדובר בהעברה של מניות בחברה ולא של נכס המקרקעין עצמו.

"רשות המסים טענה שבשלב הקמת החברה ניתק הקשר בין המקרקעין לבעלי המניות", מסביר עמפלי . "לשיטתה, מניות החברה כבר לא מבטאות את הזכויות במקרקעין המקוריים, אלא זכויות עצמאיות חדשות שלא התקבלו אצל האחים במתנה מהוריהם. אם הטענה הזו הייתה מתקבלת, היא הייתה יוצרת תקדים שהיה מקשה על ביצוע העברות של מניות באיגודי מקרקעין בתוך המשפחה".

הפתרון שניצח את רשות המסים
ועדת הערר, בראשות השופטת א. וינשטיין, בחנה את עדויות בני המשפחה והגיעה למסקנה שונה מזו של רשות המיסים. עו"ד דנה הלר, המתמחה גם היא בתחום המיסוי של העברות הבין-דוריות, מסבירה את הפריצה המשפטית: "הוועדה קבעה שהעברה לפי סעיף 104ב לפקודת מס הכנסה היא העברה 'שקופה' - כלומר, שיעור ההחזקה במניות באיגוד המקרקעין משקף בדיוק את שיעור ההחזקה במקרקעין ואת שווים".

ועדת הערר קבעה בלשון ברורה: "מהבחינה המהותית והכלכלית - העוררים מחזיקים באותו נכס, אלא שדרך ההחזקה של אותו נכס היא באמצעי אחר (מניות). זהו למעשה הרעיון העומד מאחורי סעיף 104ב לפקודה".

התוצאה? האחים זכו לפטור ממס שבח על כל המניות שהעבירו, לא רק על אלו שמקורן ישירות באם. "זה אומר שמשפחות יכולות להיות הרבה יותר גמישות בתכנון שלהן", אומר עו"ד עמפלי . "לא חייבים לפחד שהעברת נכסים לחברה תפגע ביכולת לקבל פטורי מס בעתיד".

החידוש השני: "דיבידנד עיזבוני" לראשונה
בעוד משפחת ארבטמן נלחמה על הזכאות לפטור בהעברת מניות, החלטת מיסוי אחרת פתחה מסלול זכאות חדש. רשות המסים פרסמה את החלטת מיסוי 2098/25 המכירה לראשונה ב-"דיבידנד עיזבוני" - דיבידנד הנכנס בגדר הפטור של חלוקת עזבון ראשונה בין יורשים.

"המקרה הזה מעניין במיוחד", מסביר עו"ד עמפלי . "מדובר במנוח שהחזיק במניות איגוד מקרקעין, ויורשיו רצו לחלק ביניהם דיבידנדים במקום לחלק את המניות עצמן. המטרה הייתה ליצור איזון בחלוקת העיזבון - חלק מהיורשים יקבלו את המניות, וחלק יקבלו כסף מתוך רווחי החברה".

אבל האם זה חוקי? לדברי עו"ד הלר, השאלה הייתה "האם חלוקת דיבידנד כזו תיחשב כאירוע מס - מה שהיה יכול לעלות הון רב - או שמא ניתן לראות בה חלק מחלוקת העיזבון הרגילה".

היא מסבירה כי רשות המסים החליטה להכיר ב"דיבידנד עיזבוני" כחלק מהפטור הקבוע בחוק, אך בתנאים מחמירים. "הדיבידנד ישולם רק מעודפי החברה שהיו קיימים ערב פטירת המנוח", מפרטת עו"ד הלר. "בנוסף, אסור לקחת מימון חיצוני למטרה זו, ויתרת הדיבידנד, שמקורו בנכסי החברה שנרכשו קודם לפטירת המנוח, חייב להיות משולם בתוך 6 חודשים בלבד ממועד ההחלטה".

תהליך בחינת פסק הדין (שאטרסטוק)

למה זה חשוב? כסף שלא היה צריך להיות
"החלטת המיסוי הזו יוצרת גמישות עצומה למשפחות", אומר עו"ד עמפלי . "עד עכשיו, אם רצית לעשות איזון בין יורשים, היית חייב למכור נכסים או לקחת הלוואות, עם כל המסים והעמלות שזה כרוך. עכשיו אפשר פשוט לחלק דיבידנד מהרווחים שכבר קיימים בחברה".

אבל יש כאן גם אזהרה חשובה. "התנאים מאוד דווקניים", מדגישה עו"ד הלר. "אם לא עומדים בהם בדיוק - כל ההטבה יכולה להתבטל. זה לא משהו שעושים בלי ייעוץ מקצועי מדוקדק".

איך זה משפיע על משפחות בישראל?
כשבוחנים את שתי ההחלטות יחד, התמונה שמתגלה היא הפנמה של המציאות המורכבת של העברות בין-דוריות. "אני רואה כאן גישה מעשית יותר", מסביר עו"ד עמפלי . "במקום להיצמד לפורמליות, ניתן לראות פה בחינה של המהות הכלכלית האמיתית של העסקאות".

עו"ד הלר מוסיפה נקודה מעניינת: "ייש כאן סתירה פנימית בגישת רשות המיסים. מצד אחד, במקרה ארבטמן הרשות אימצה פרשנות צרה וקפדנית. מצד שני, בהחלטת המיסוי הוצגה עמדה  הרבה יותר מקלה ופתוחה לחידושים".

החוקים החדשים שכל בעל נכסים צריך לדעת
אז מה אתם צריכים לזכור? "הכלל הראשון", אומר עו"ד עמפלי , "זה תיעוד מקסימלי. במקרה ארבטמן, העובדה שבני המשפחה הגיעו להעיד ושהעדויות שלהם נמצאו אמינות - זה מה שהכריע. תיעדו הכל: למה קיבלתם החלטות, מתי, ומה הייתה המטרה".

עו"ד הלר מדגישה עקרון נוסף: "שמרו על הרציפות הכלכלית. אם יש לכם חברה שהיא איגוד מקרקעין - אל תשנו את הרכב הנכסים בלי חשיבה קפדנית על ההשלכות".

הכלל השלישי, כך לדברי עוה"ד הלר ועמפלי, זה תכנון מדורג. "אל תעשו הכל בבת אחת", הם מבהירים. "ככל שההעברות מתפרשות על פני זמן ומתוכננות בשלבים, כך הסיכוי לקבל יחס מועדף גבוה יותר".

אבל זהירות - יש כאן מלכודות
למרות האופטימיות, שני המומחים מזהירים מפני התלהבות יתר. "מדובר בפסיקה של ועדת ערר , לא של בית המשפט העליון", מזכיר עו"ד עמפלי . "גם אם אני די בטוח שרשות המסים לא תגיש ערעור, עדיין צריך זהירות".

"הפסיקה בארבטמן", מוסיפה עו"ד הלר, "מתייחסת לנסיבות מאוד ספציפיות של אותה משפחה. לא כל מקרה דומה לו, ולא כל העברה דרך חברה תזכה לאותו יחס. כל משפחה צריכה לבחון את המקרה שלה בנפרד".

איך להתחיל? המדריך המעשי
"המשפחות שרוצות ליישם את הלקחים החדשים צריכות להתחיל ממיפוי מלא", ממליץ עו"ד עמפלי . "תבינו בדיוק מה יש לכם, איך זה מוחזק, ואיפה יש נקודות תורפה בתכנון הנוכחי. זה השלב הכי חשוב ובלעדיו אי אפשר להמשיך".

לאחר מיפוי המצב, ממליצים השניים על שלב התכנון האסטרטגי. "כל משפחה היא סיפור ייחודי", מבהירה עו"ד הלר. "מה שעובד לאחת לא בהכרח מתאים לשנייה. חשוב לבנות תוכנית שמתחשבת ברצונות המשפחה, בשיקולי המס ובכל ההיבטים המשפטיים החדשים".

עו"ד עמפלי מוסיף: "ואז באים השלבים המעשיים. ביצוע ההעברות צריך להיעשות בחכמה - לא הכל בבת אחת, עם מעקב שוטף אחר השלכות המס ונכונות להתאמות לפי הצורך. זה לא תהליך של פעם אחת אלא ניהול אסטרטגי ארוך טווח".

ההחלטות החדשות מסמנות נקודת מפנה בתחום ההעברות הבין-דוריות. הן מרחיבות את מרחב התמרון של משפחות בעלות נכסי נדל"ן, אך גם מחייבות זהירות מוגברת ותכנון מקצועי.

"שתי ההחלטות מדגישות את המתח הקיים בין רצון המחוקק למנוע תכנוני מס לבין כוונתו לאפשר ולהקל על משפחות לנהל חלוקה של נכסי עזבון והעברת נכסים ועושר בין דורי", מסכם עו"ד עמפלי .

בעולם שבו החזקת נכסי נדל"ן דרך חברות הופכת שכיחה יותר ויותר, הבנת הדקויות המשפטיות החדשות הופכת לקריטית. משפחות החושבות על העתיד מוטב שיתחילו את התכנון כבר עכשיו - לפני שיהיה מאוחר מדי.

"חשוב להמשיך ולעקוב אחרי הפסיקה וההחלטות רשות המסים, ולתכנן בקפידה ומראש ההעברות נכסים בין דורית כך שישרתו את טובת המשפחה", מסיימת עו"ד הלר. "בפרט כאשר מעורבת בהעברת העושר הבין דורית בעלות בחברה היוצרת מורכביות נוספות".

לפרטים נוספים>>>>>>>>>>>>>>>