12 אלף שקל למ"ר במגדל בת"א, 5,200 בב"ש: המסמך החדש שיעשה סדר בעלויות הבניה

לשכת שמאי המקרקעין השיקה היום (ה') אומדן חדש של עלויות בנייה למ"ר,  בחלוקה לאזורים גאוגרפיים ולסוגי בנייה. זאת במטרה לייצר מסמך אחיד ושקוף שעליו יוכלו להסתמך שמאים העוסקים בפרויקטים שבהם רמת הכלכליות היא קריטית – ובראשם מיזמי התחדשות עירונית .

לעיון באומדן עלויות הבניה של לשכת שמאי המקרקעין הקליקו כאן.
 
הצורך באומדן נולד בעקבות הפערים המתרחבים בתקופה האחרונה בהערכת עלויות הבנייה בין שמאי ועדות התכנון השונות, ברמה המחוזית והמקומית, ובין השמאים המייצגים חברות יזמיות, פערים שלעתים הגיעו לעשרות אחוזים. ההפרשים בעלויות הביצוע למ"ר הובילו במקרים רבים לחוסר כדאיות כלכלית של פרויקטים ולעיכוב רב בהוצאתם לפועל, וזאת בתקופה ברור כי יש להאיץ את קצב הבניה החדשה לאור אתגרי מתקפות הטילים הצורך בהגדלת רמת המיגון של האוכלוסיה.

אומדן העלויות מבוסס על עבודת מחקר מקיפה של ועדה פנימית בלשכה, שכללה ניתוח נתוני ליווי הפיננסי שבוצע עבור מאות פרויקטים מהתקופה האחרונה. האומדן החדש נועד לשמש בנקים, גופי מימון, יזמים, קבלנים ועדות התכנון ועוד. התמחור מחולק לסוגי בנייה – בניינים נמוכים (עד 9 מ'), גבוהים (עד 27 מ'), ו"רבי קומות" כשהכוונה היא למגדלים שגובהם מעל 27 מטרים, וכן לעלות בניית שטח תת קרקעי. כל זאת בחלוקה ל-16 אזורים גאוגרפים. האומדן הנוכחי נעשה עבור ערכי יוני 2025, ויעודכן אחת לחצי שנה.

טווח רחב של עלויות

עיון באומדן מעלה טווח רחב מאד של עלויות, בהתאם למיקום הגיאוגרפי. אזור מרכז תל אביב הוא היקר ביותר, ועלויות בנייתו של מגדל מגורים בו עומדות על 12 אלף שקלים למ"ר. גם בנייה לגובה צנוע יותר רחוקה מלהיות זולה ונעה סביב ה-10.5 אלף שקלים למ"ר. בירושלים נעות העלויות בין 7,000 ל-7,600 שקלים למ"ר, ברמת גן וגבעתיים נעים מחירי הבניה בין 7,500 ל-8,000 שקלים למ"ר כאשר מדובר בבניינים בני למעלה מ-9 מטרים, ובהרצליה ורמת השרון, נעות העלויות בטווח שבין 6,500 שקלים ל-7,500 שקלים למ"ר.

מחירי הבניה הולכים וצונחים ככל שמגיעים לאזורי הפריפריה, ובחיפה ובאר שבע סדר הגודל של העלויות כבר שונה לחלוטין ונע בטווח של 5,200 עד 5,700 שקלים. אזור השומרון הוא האזור שבו הבניה היא הזולה ביותר, וזו נעה בין 5,000 ל-5,400 שקלים. 

האומדן גובש ע"י 20 משרדים גדולים

מלשכת שמאי המקרקעין נמסר כי "המטרה העיקרית של האומדן החדש הינה לייעל את הדיונים השונים ולהסיר חסם של אי בהירות בנושא עלויות הבנייה. זאת לצד שיפור ודאות כלכלית ותכנונית בהקמת הפרויקטים השונים ובמיוחד במקרים בהם יש מחלוקות אשר גורמות לעיכוב".

עוד נמסר כי האומדן גובש על ידי 20 משרדי ליווי גדולים, נאספו נתונים ומידע מהשנה האחרונה, לרבות ניתוח דוחות פיקוח שוטפים מהם ניתן ללמוד על העלות בפועל ולא על סמך הסכמים בלבד. החלוקה לאזורים גאוגרפיים מהותית שכן יש שינויים רבים בעלויות שנובעים מאילוצים רגולטורים, עלויות שינוע חומרים, כוח אדם, זמני עבודה ועוד.

יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, נחמה בוגין מציינת: "בעקבות התמורות השונות שהמשק הישראלי עובר ובפרט בענף הבנייה, נוצרו פערים מהותיים בין האומדנים השונים לבין העלויות הבנייה הנדרשות בפועל. ההבדלים באים לידי ביטוי כמעט בכל היבטי הבנייה. הצורך לכך עלה מהשטח עוד קודם למלחמה והחמיר בעקבותיה. לאור המצב, הלשכה כגוף מקצועי, אובייקטיבי ומהימן לקחה על עצמה את קידום הנושא והקמה של מגנון תמחור עדכני שישמש את הגורמים הרלוונטיים, יפחית המחלוקות הקיימות, יוביל לקיצור משמעותי של הליכי התכנון וישפר ודאות תכנונית לפרויקטי פנוי בינוי ברחבי המדינה".