תביעת הענק של החברה המארגנת נדחתה: "לא השלימה את חיוביה באופן שמזכה בתמורה"

שופטת בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו, חנה פלינר, דחתה בשבוע שעבר תביעת ענק על סך של כ-17.6 מיליון שקלים שהגישה חברת יואר אלזו השקעות כנגד חברת אאורה ישראל ובעל השליטה בה יעקב אטרקצ'י, בטענה שהאחרונה הפרה הסכם התקשרות עימה. השופטת פלינר קבעה כי חברת יואר אלזו השקעות "לא השלימה את חיוביה באופן המזכה אותה במלוא התמורה הנדרשת", במילים אחרות קבעה השופטת כי החברה לא עמדה בתנאי ההסכם עם אאורה. עוד הטילה על עליה תשלום של שכר טרחה לעורכי הדין של הנתבעים בסך 200,000 שקלים.

התביעה נסבה סביב פרויקט הפינוי-בינוי המקודם ב"מתחם אילת" בשכונת מורשה ברמת השרון, אשר יצא למכרז יזמים על ידי העירייה בינואר 2013. במסגרת הפרויקט נדרש היזם להרוס 180 דירות קיימות ולבנות תחתן 687 דירות חדשות בשישה מגדלים. בנוסף, הוקצה שטח של 2,850 מ"ר עבור מסחר ו-600 מ"ר לתעסוקה. עוד נקבע שבשלב הראשון יוקמו שני בניינים הכוללים 240 יחידות דיור ו-750 מ"ר שטחי מסחר. בשלב השני נקבע שיוקמו יתר יחידות הדיור ושאר שטחי המסחר והתעסוקה. ב-2018 ניתנו ההיתרים לאאורה להתחלת שלב א'.

בשנת 2013 נחתם הסכם בין יואר אלזו לבין אאורה , במסגרתו התחייבה יואר אלזו לפעול לסיוע בהגשת הצעה למכרז פינוי־בינוי במתחם אילת. עוד התחייבה לסייע בריכוז החתמות הדיירים ובהתקדמות מול הרשויות. ההסכם קבע כי בכפוף להתממשות מספר תנאים – זכייה במכרז, החתמת דיירים, אישור תוכנית, קבלת היתר בנייה, פינוי בפועל, ותחילת מכירת הדירות – תהיה יואר אלזו זכאית לתמורה בגובה 2% מסך המכירות בשוק החופשי. בפועל, מי שניגשה למכרז וחתמה על ההסכמים מול הדיירים הייתה אאורה. על רקע זה, ומאחר שהתובעת לא קיבלה כל תשלום, הגישה את התביעה.

התובעים: "אטרקצ'י  ביקש שנשב בצד"

יואר אלזו השקעות טענה בתביעתה כי היא זו שהביאה לידיעת אאורה את דבר המכרז, ויזמה את ההתקשרות ביניהן. לדבריה, עוד לפני החתימה על ההסכם, היא ליוותה, ייעצה וסייעה לאאורה בהכנת ההצעה למכרז. לאחר הזכייה, נטען כי התובעת ריכזה את נושא החתמת הדיירים, ויצרה קשרים מול נציגי הרשויות. היא סבורה שעמדה בכל חיוביה לפי ההסכם – שלושה נדבכים: הבאת המכרז, סיוע בהצעה וריכוז ההחתמות.

עוד טענה התובעת לחוסר תום לב מצידה של אאורה שכן ההסכם נחתם עם "אאורה ישראל", ובפועל זו לא ניגשה למכרז, ומי שעשתה זאת היתה "אאורה השקעות" - דבר שנודע לה רק כעבור שנים. לדבריה, מדובר במצג שווא מכוון מצד הנתבעים, תוך טשטוש הגבולות בין שתי החברות – האם והבת. עוד טענה כי בשלב מתקדם, אטרקצ'י עצמו הודיע לה "לשבת בצד עד שיגיע זמנה לקבל את חלקה", ובכך שוחררה, הלכה למעשה, מהמשך פעולה אקטיבית בפרויקט. לשיטתה, עצם חתימת ההסכם מלמדת שהנתבעים היו שבעי רצון מהשירותים שקיבלו עד אותו שלב.

מנגד טענו הנתבעים כי התובעת לא קיימה את התחייבויותיה לפי ההסכם, כבר בשלבים הראשונים. לטענתם היא לא ליוותה או ייעצה כלל בעת הכנת ההצעה למכרז, ולא הייתה מעורבת בריכוז החתמת הדיירים, שנעשו בפועל על ידי אאורה השקעות וצוותה. הנתבעים מצביעים על כך שהתובעת לא הייתה מודעת אפילו לזהות החברה שניגשה למכרז, דבר שלטעמם מהווה ראיה לכך שלא הייתה שותפה פעילה בהליך. הם מדגישים כי לאורך כל תקופת קידום הפרויקט, התובעת לא נשאה בעלויות, לא נטלה סיכונים ולא לקחה חלק בפעולות התכנוניות או המשפטיות.

כמו כן,  הנתבעים דחו את טענות התובעת שלפיהן ניתנה לה "הוראת חדילה" מפי אטרקצ’י, לפיה תוכל לחדול מפעולה ועדיין תקבל את מלוא התמורה. הם טוענים כי אמירה כזו לא נאמרה מעולם, וממילא אין היגיון עסקי בתשלום מיליונים על לא כלום, במיוחד מצד חברה ציבורית. לטענתם, העדים שצוטטו כמי ששמעו את האמירה – כולם בעלי אינטרס, חברים וגורמים הקשורים לתובעת. הנתבעים גם דחו כל טענה להרמת מסך או לשימוש לרעה באישיות המשפטית הנפרדת בין החברות, והדגישו כי אין יריבות משפטית בין התובעת לחלק מהנתבעים. את אאורה ייצגו עוה"ד ארז חבר, עידן לוי ושחר גילבר ממשרד עמית פולק מטלון .

השופטת: "הצדדים חטאו בהארכת ההליך שלא לצורך"

השופטת פלינר דחתה את התביעה במלואה לאחר שקבעה כי אף שהתובעת אכן חתמה על הסכם מול אאורה ישראל וייתכן שביצעה חלק מהתחייבויותיה, היא לא קיימה את החיובים המרכזיים והמהותיים שעליהם הוסכם, ולא הוכיחה זכאות לתמורה. התובעת לא הצליחה להוכיח שליוותה בפועל את ההצעה למכרז, לא פעלה להחתמת הדיירים ולא מילאה אחר סעיפי ההסכם באופן שמזכה אותה ב־2% ממכירת הדירות, כפי שדרשה. מאחר שהסעד שהתבקש היה אכיפה מלאה של ההסכם, נדרש היה להוכיח עמידה מדויקת בתנאים, והדבר לא נעשה.

השופטת בחנה את טענת התובעת לפיה קיבלה הנחיה חד-משמעית מאטרקצ’י "לשבת בצד" ולחדול ממעורבות, תוך הבטחה שהזכויות יישמרו לה. היא קבעה שלא הובאה כל ראיה מספקת לכך: העדים שהובאו בעניין זה לא ידעו למסור פרטים מהימנים, והעדויות לא נתמכו במסמכים או בהתכתבויות. השופטת ציינה שהדברים לא תועדו, לא נמסרו בכתב, ולא יוחסו לאטרקצ’י בצורה ברורה. לכן אין ראיה לקיומה של הוראה כזו, ולא ניתן לראות בכך שינוי או ויתור על ההתחייבויות של התובעת בהסכם.

"לא הוכח בפניי, במידת ההוכחה הנדרשת בהתאם להלכות שפורטו לעיל, שניתנה הודעת חדילה המובילה לשינוי תנאי ההסכם ומסירה מעל כתפי התובעת את האחריות לבצע את חיוביה במהלך הפרויקט עד הודעה חדשה", כתבה השופטת.

לקראת סיומו של פסק הדין ציינה השופטת כי ההליך היה ארוך, מורכב, וכלל לעתים התנהלות שאינה מכבדת בין הצדדים. "לאור התוצאה אליה הגעתי, מאחר ששני הצדדים חטאו בהארכת ההליך שלא לצורך, קובעת אני כי כל צד יישא בהוצאות התמלול ובהוצאות עדיו. מעבר לכך, התובעת תשלם לנתבעים הוצאות משפט הכוללות שכר טרחת עורך דין בסך של 200,000 שקל וזאת תוך 30 יום מיום קבלת פסק הדין".