האוצר: 1 מכל 9 משקי בית מחזיק בקרקע פנויה למגורים, בשווי כולל של 350 מיליארד

כ-330 אלף משקי בית, המהווים כתשיעית מכלל משקי הבית בישראל, מחזיקים בקרקע פנויה למגורים. כך עולה כך עולה מנתונים שפרסם היום (ב') אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר, על שווי הקרקעות הפרטיות הפנויות למגורים ומאפייניהן הדמוגרפיים, בהתבסס על נתוני רשות המיסים ל-2023. סך שווי הקרקעות בבעלות פרטית, לאחר ניכוי אומדן בניה עצמית, נאמד ב-350 מיליארד שקל במחירי 2024. העשור המשמעותי ביותר בצבירת שווי קרקעות בידי משקי הבית נרשם בשנים 2010-2019,  אז נצברו 30.5% מסך שווי הקרקעות בידי משקי הבית.

לפי פרסומי רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), כ-93% מהקרקעות בישראל הן בבעלות ממשלתית: מדינת ישראל, קק"ל ורשות הפיתוח. בשטח זה נכללים גם רוב השטחים שלא ניתן לתכנן עליהם: שמורות טבע, גנים לאומיים ושטחי אש של צה"ל. כך, עפ"י רמ"י, מתוך שטח מדינת ישראל הכולל 21.7 מיליון דונם, השטח שנותר לתכנון עמד בשנת 2022 על 7 מיליון דונם.

כמו כן, בעלות המדינה על הקרקעות אינה נחלקת באופן אחיד על פני המחוזות השונים, כאשר באופן יחסי שיעור הקרקעות בבעלות המדינה במחוזות ת"א והמרכז נמוך יותר מאשר בפריפריה. כך למשל, על פי אומדן שערך עבור משרד האוצר מפ"י (המרכז למיפוי ישראל), נמצא כי במחוז ת"א בלבד ישנם כמיליון מ"ר של קרקע למגורים בבעלות פרטית.

משנת 2000, לא נערך מעקב שוטף אחר סך שווי ומאפייני הקרקעות בבעלות פרטית. עבודה זו נעשתה, בין היתר, על רקע פעילות הצוות לגיבוש המלצות חקיקה בנושא מס רכוש על מקרקעין לא בנויים, שהוקם בהחלטת ממשלה 1381 מיום 4.2.2024. כדי לאמוד את השווי העדכני של הקרקעות בידי משקי הבית, מחיר הרכישה בעת הרכישה הוכפל בשיעור עליית מחירי הדירות בין מועד הרכישה לבין מאי 24', המועד בו נערך אומדן זה. בנוסף מציינים באוצר כי מאחר שחלק מהקרקעות נרכשו אף לפני שהחל להתפרסם מדד מחירי הדירות ע"י הלמ"ס (בשנת 1994), לתקופה בין מועד הרכישה לבין ינואר 1994 נלקח שיעור השינוי במדד המחירים לצרכן. 

מכיוון שלא קיים דיווח על בניה עצמית על קרקע כל עוד הנכס שנבנה עליה לא נמכר, נדרש היה להסיר מהאמדן את השווי המוערך של קרקעות שנעשתה עליהם בניה עצמית (שטרם נמכרה). 

ההכנסה הממוצעת של בעלי קרקעות: כ-35 אלש"ח   

עוד עולה מהממצאים כי ההכנסה הכוללת החודשית הממוצעת מעבודה והון של משקי הבית שבבעלותם קרקע פנויה למגורים עמדה בשנת 2021 על יותר מ-34.7 אלף שקל ברוטו למשק בית. הכנסה זו גבוהה לפחות ב-74% מההכנסה הממוצעת של כלל משקי הבית בישראל בשנת 2021, כפי שמדווחת על בסיס סקרי הלמ"ס.

פילוח משקי הבית שבבעלותם קרקעות למגורים לפי עשירוני הכנסה כוללת מעלה כי קיימת שונות גבוהה ביניהם, אף כי היא אינה חריגה ביחס לכלל משקי הבית. בעשירון החמישי של בעלי הקרקעות עומדת ההכנסה הממוצעת מעבודה והון על 20.7 אלף שקל, ברוטו לחודש למשק בית, סכום הגבוה לפחות ב-55% בהשוואה לכלל משקי הבית בישראל. בשלושת העשירונים הנמוכים של בעלי הקרקעות, נעה ההכנסה הכוללת המדווחת בין 3.3 אלף שקל בעשירון התחתון ל-11.4 אלף שקל בעשירון השלישי. רמות הכנסה אלו עדיין גבוהות מאלו בעשירונים המקבילים בקרב כלל משקי הבית.

בעשירון העליון של בעלי הקרקעות עומדת ההכנסה הכוללת השנתית הממוצעת על 2.5 מלש"ח, כאשר פחות מ-40% מהכנסה זו מקורה מעבודה. זאת כאשר בעשירונים הנמוכים יותר נע שיעור זה בין 73%-92%. העשירון העליון של בעלי הקרקעות מחזיק ברבע משווי הקרקעות בבעלות משקי בית שיש להם הכנסות מדווחות. כ-60% מסך משקי הבית בעשירון זה מתגוררים במחוזות ת"א והמרכז.

דווקא המאיון העליון של בעלי הקרקעות מחזיק שיעור הגבוה אך במעט ממשקלו היחסי, כאשר סך אחזקותיו נאמד ב-1.1% מסך שווי הקרקעות בידי משקי הבית. במאון זה, המונה 312 משקי בית, עומדת ההכנסה הממוצעת על 61 מלש"ח, כאשר רק 8% מהכנסות אלו נובעות מעבודה. בחלוקה לפי מחוזות המגורים של בעלי הקרקעות במאון העליון בולט עוד יותר המשקל הגבוה של תושבי מחוזות ת"א והמרכז, כאשר אלו ריכזו 84% מסך בעלי הקרקעות במאון זה.

יותר יישובים ערבים ביחס למספרם באוכלוסייה 

מפילוח ישוב המגורים של כלל בעלי הקרקעות בולטים משקי בית המתגוררים בישובים ערביים עם שכיחות גבוהה יחסית ביחס למשקלם של ישובים אלו בכלל משקי הבית בישראל.  בולטים במיוחד הערים סכנין, נצרת, שפרעם ואום אל פחם.

בפילוח שווי הקרקעות בידי משקי בית לפי המיקום הגיאוגרפי של הקרקע ובהתבסס על אזורי מיסוי מקרקעין נמצא כי אזור מיסוי מקרקעין נתניה הינו בעל המשקל הגבוה ביותר בשווי הקרקעות, כאשר קרוב לחמישית משווי הקרקעות בידי משקי בית מתרכז באזור זה, הכולל את ערי השרון (בכלל זה הרצליה ורמת השרון).

לשם השוואה, אזור מיסוי מקרקעין ת"א, הכולל רק את הערים ת"א ובת ים, מרכז עשירית משווי הקרקעות בידי משקי בית, אבל אלו מתרכזים אצל 12 אלף משקי בית בלבד. אמדן של השווי הממוצע של נכסי קרקע למשק בית לפי אזורי מיסוי מקרקעין, מעלה כי  זה נע בין 700-500 אלף שקל בפריפריה ובין 2.9-1.9 מלש"ח באזורי הביקוש במרכז הארץ.