מכה לעיריית ת"א: המחוזי ביטל סופית את "שיטת הדלתא" לחישוב היטלי השבחה בעיר

בית המשפט לעניינים מינהליים בתל אביב, בפסק דינו של השופט גלעד הס, דחה שני ערעורים שהגישה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב-יפו על החלטות של ועדת הערר, שעסקו בסוגיית חישוב גובה היטל ההשבחה שנדרש היזם לשלם, במקרים שבהם מדובר בפרויקט המשלב זכויות מכוח תמ"א 38 יחד עם תכנון קיים. השאלה המרכזית שנדונה הייתה כיצד יש לחשב את הפטור מהיטל השבחה בגין זכויות מכוח תמ"א 38 כאשר קיימות גם זכויות מתכנון קודם.

לדברי השופט הס, מאחר שהחוק אינו מתייחס מפורשות למקרים כאלה, יש ליישם את הנוסחה שנקבעה על ידו בפסק דין קבוצת הירדן-ריינובו, מלפני כשנתיים, שנבע  מערעוריהן של קבוצת הירדן, בבעלות ראשית קמה וזנזורי נדל"ן, וריינובו נדל"ן, בבעלות אליאב אסייג.. נוסחה שגובשה אז לגבי פרויקט שקודם בהרצליה, קובעת שלושה שלבים: בשלב הראשון, חישוב ההשבחה הכוללת הנובעת מכלל האקט התכנוני. כלומר - כלל ההשבחה שנבעה מתוספת הזכויות בפרויקט, הן אלו שהתווספו מכוחה של תמ"א 38 והן מכוחה של התוכנית המשביחה שאינה פטורה מהיטל.

לפסק הדין של בית המשפט לעניינים מנהליים לחצו כאן

בשלב השני, יחושב היחס בין השטחים שנוספו ומומשו רק מכוח התכנון המפורט, ובין לסך השטחים שנוספו ומומשו הן מכוח תמ"א 38 , והן מכוח התכנון המפורט. בשלב השלישי, יוכפל היחס שנמצא בשלב השני, בשווי השבחה הכללית שנמצאה בשלב הראשון (בניכוי ממ"דים והקלות). תוצאת המכפלה תהיה ההשבחה שאינה פטורה, ובגינה ישלם הנישום 50 אחוז היטל השבחה .

שמאי המקרקעין דני טרשנסקי: "גישת הדלתא, שעליה מתעקשת העירייה, מבוססת על חיוב לפי תוספת הזכויות מעבר לתב"ע ולתמ"א 38, מבלי לבחון את ההשפעה הכוללת על שווי המקרקעין בין מצב קודם למצב חדש. לעומת זאת, הגישה הכלכלית של בית המשפט קובעת שיטה תלת-שלבית: חישוב ההשבחה הכוללת בין מצב קודם לחדש; חישוב היחס של הזכויות החייבות מתוך כלל הזכויות שנוספו; והכפלת החלק החייב בסכום ההשבחה לצורך החיוב בהיטל"

הוועדה המקומית טענה כי פסק דין קבוצת הירדן שגוי, כי הוא מתאים לנסיבות פרטניות ואינו ישים בעיר תל אביב, ובפרט אינו מתאים לתיקון 3א' לתמ"א 38, הקובע את זכויות הבנייה במסלול הריסה ובנייה מחדש. טענות דומות נדחו בעבר גם בפני הרכבים שונים של ועדות ערר. עוד טענה הוועדה כי באופן עקרוני כי אין ליישם את פסק הדין בתל אביב, שכן הפטור מהיטל ההשבחה הנגזר ממנו גבוה ואינו מוצדק.

השופט הס דחה את הטענה כי פסק דין קבוצת הירדן שגוי, וציין כי הוא יושם כבר בעשרות שומות. עוד ביקר את העובדה שהוועדה ממשיכה לחשב היטלים לפי שיטת "הדלתא", ודחה את טענותיה נגד הנוסחה שנקבעה. לדבריו, הנוסחה שקבע בפסיקתו פשוטה יותר מהחישוב שהציגה הוועדה המקומית, שהיה שגוי ממילא.

באשר לשאלה האם פסק הדין חל גם על תל אביב, קיבל השופט את עמדת ועדות הערר וקבע כי  "יש להחיל את נוסחת החישוב שנקבעה בפסק דין קבוצת הירדן גם על עיריית תל אביב-יפו". עוד דחה השופט את הטענות שנשמעו ביחס לתיקון 3א', עם סייג אחד הנוגע לשכונות שיקום - נושא שיידון בנפרד. על הוועדה המקומית הוטלו הוצאות משפט בסך 30,000 ש"ח.

"הפערים בין עמדת העירייה ופסק הדין – מיליוני שקלים"

שמאי המקרקעין דני טרשנסקי ואסתי מצגר ממשרד קמיל-טרשנסקי-רפאל, שייצגו את בעלי הזכויות, מסרו: "בפרויקטים המבוססים על עקרונות תמ"א 38 בתל אביב, ההבדלים בין פרשנות העירייה לבין פסק הדין שניתן על ידי השופט גלעד הס ב-2023 בנוגע להיטלי השבחה נאמדים, מניסיוננו המקצועי, במיליוני שקלים.

"ראוי להדגיש כי הפערים נובעים מהבדלים בגישות: גישת הדלתא, שעליה מתעקשת העירייה, מבוססת על חיוב לפי תוספת הזכויות מעבר לתב"ע ולתמ"א 38, מבלי לבחון את ההשפעה הכוללת על שווי המקרקעין בין מצב קודם למצב חדש. לעומת זאת, הגישה הכלכלית של בית המשפט קובעת שיטה תלת-שלבית: חישוב ההשבחה הכוללת בין מצב קודם לחדש; חישוב היחס של הזכויות החייבות מתוך כלל הזכויות שנוספו; והכפלת החלק החייב בסכום ההשבחה לצורך החיוב בהיטל".

עוד הוסיפו כי השופט הס הנחה את ועדות הערר והשמאים המכריעים שלא לקבל את שיטת הדלתא לצורך חישוב ההשבחה: "אם לוקחים בחשבון כי בשנים האחרונות הוגשו בתל אביב למעלה מ-500 היתרים מכוח תמ"א 38 , מדובר בהיקפים כספיים של מיליארדי שקלים, אשר עיריית תל אביב מנסה לגבות מבעלי הזכויות שלא לפי עקרונות השוק והשמאות – עקרונות שקיבלו תוקף משפטי מובהק. להבנתנו, עיריית תל אביב לא תמהר לוותר על הכנסות אלה, וסביר שתמשיך במאבק המשפטי מול בעלי הזכויות".

את הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה תל אביב ייצגו עורכי הדין אירית יומטוב והראל וינטרוב. את בעלי הזכויות בפרוייקטים שנדונו ייצגו בהליך עו"ד אייל שקיב וחן דרוקמן-אסלן, ועו"ד מיטל טויסטר-רוזנטל ועו"ד דוד שמעונוב.