היתר בניה - אפשר לבנות עליו: כל מה שצריך לדעת - המדריך השלם לשנת 2024

היתר בניה הוא אישור מיוחד אותו יש לקבל לפני ביצוע שינויים מסוימים הקשורים במבנה הנכס. לכל מבנה נקבעות זכויות בנייה מסוימות עוד בשלב התכנון שלו. בקשת ההיתר נועדה להבטיח שתוספות הבנייה או השינויים שייעשו במבנה לאחר הקמתו יהיו תואמים לאותן זכויות שנקבעו מראש.

בקשה לקבלת היתר בניה מוגשת לוועדה המקומית לתכנון ולבנייה. ההיתר עצמו, אם יינתן כזה, הוא מסמך רשמי אשר כולל את תכנית המבנה ואת פרטיהם של אנשי המקצוע העומדים מאחורי תכנון המבנה, ביצוע עבודות הבנייה והפיקוח עליהן. לצד כל אלו מצורפים בהיתר הבנייה אישורי הרשויות והגופים הדרושים. לפני כל שינוי במבנה כדאי לברר האם יש צורך לקבל היתר בניה עבור שינוי מעין זה, כיוון שביצוע שינוי או תוספת בנייה ללא היתר בניה או בניגוד לאמור בהיתר כזה, הינה עבירה פלילית.

מתי צריך היתר בניה?

חוק התכנון והבנייה מתייחס לצורך בקבלת היתר בניה בסעיף 145 של החוק, כמו גם בתקנות לתכנון ובנייה שנקבעו שנתיים לאחר מכן. על פי החוק, היתר בניה נדרש לשם ביצוע כל אחד מהסעיפים הבאים:

-בניית מבנה חדש

-הריסת מבנה קיים ו/או הקמתו מחדש

-כל שינוי בקירות חיצוניים של המבנה – פתיחת חלון בקיר חיצוני, קירוי או סגירה של מרפסת וכדומה

-כל שינוי בשטחים החיצוניים השייכים לנכס – קירוי חניה, בניית גדר, הקמת מחסן, פרגולה, סככה וכדומה

-שינויים פנימיים המשפיעים על שטח הדירה, פוגעים בשלד הבניין או בשטחים המשותפים.

בכל מקרה של שינוי שאינכם בטוחים לגביו, מוטב להתייעץ עם איש מקצוע לגבי הצורך בקבלת היתרי בניה, שכן המקרים המוגדרים בחוק הם עיקר המצבים בהם יש צורך בקבלת היתר, אך תמיד ישנם חריגים. הדרך הבטוחה ביותר להבין מה דורש היתר בניה ומה לא, היא לפעול בהתאם להיתר הבנייה הקיים, כלומר לזכויות הבנייה שהוגדרו עבור הנכס. כל פעולה שחורגת מהמוגדר בהן, תצריך היתר חדש.

מתי לא מקבלים היתר בניה?

למרות הרושם שאולי מתקבל מן הנאמר, קבלת היתר בניה אינה יעד בלתי מושג שניתן רק ליחידי סגולה, ורק במקרה שנציגי הוועדה התעוררו על צד ימין. משרד הבינוי והשיכון בא לקראת התושבים ומציע הקלות במקרים רבים וכן זירוז של תהליך קבלת היתר בניה.

יחד עם זאת, לא כל בקשה עבור קבלת היתר בניה  תתקבל בחיוב, וישנם מקרים בהם היתר הבנייה המבוקש לא יאושר. מתי זה קורה? בדרך כלל לא תהיה בעיה לקבל היתר בניה כל עוד השינוי אינו חורג באופן משמעותי מתכנית הבנייה הקיימת, מהמתאר הנוכחי של מבנה הנכס ומזכויות הבנייה שהוגדרו עבורו.

כאשר בקשת ההיתר נועדה לביצוע פעולה המהווה סטייה ניכרת מתכנית הבנייה הקיימת, אזי היתר הבנייה לא יינתן. מקרים מעין אלו יהיו בקשות כמו שינוי הייעוד של השטח או בקשה לתוספת זכויות בנייה מעבר לאלו הקיימות. אך גם במקרים של סירוב למתן היתר הבנייה, לא מדובר בסוף פסוק.

כאשר השינוי המבוקש גדול במיוחד, ניתן לפנות להליך מעט שונה ולהגיש בקשה לשינוי מתאר. אחרי שזו תאושר, ניתן יהיה להגיש בקשה לקבל היתר בניה . דרך נוספת היא הגשת בקשה להקלה, כלומר לבנייה שחורגת בצורה לא מהותית מתכנית הבנייה הקיימת, כמו תוספת של קומה או שינוי קל בקווי המתאר של המבנה. בקשה זו תתקבל רק אם הוועדה המקומית אכן תשתכנע שמדובר בחריגה שאינה מהותית.

אפשרות נוספת לעקוף את בעיית השינוי המהותי היא הגשת בקשה לשימוש חורג, אשר אם תאושר תאפשר למבקש להשתמש בנכס למטרה שונה מזו שהוגדרה בתכנית הבנייה המקורית.

השלבים בתהליך הגשת בקשה להיתר בניה

הגשת בקשה לקבלת היתר בניה היא תהליך המורכב ממספר שלבים:

1. פנייה לאיש מקצוע – על הגשת הבקשה צריך להיות חתום מהנדס מבנים, אדריכל או הנדסאי בניין. הוא גם זה שייעץ לכם אם אתם בכלל זקוקים להיתר בניה או שהשינוי בו אתם מעוניינים (כשמדובר בשינוי פנימי בלבד) אינו מצריך היתר שכזה.

2. הגשת הבקשה – איש המקצוע אליו פניתם יפרט בבקשה את המטרה לשמה משמש הנכס, את חומרי הבניין הדרושים לביצוע השינוי המבוקש, את שטחי הבנייה הקיימים ואחוזי הבנייה המבוקשים ועוד. לבקשה יצורפו תכניות הבנייה הקיימות, תכניות השינוי המבוקש ואישור תקף ומעודכן כי אתם אכן בעלי הנכס. הבקשה תוגש, כאמור, אל הוועדה המקומית לתכנון ובנייה.

3. בדיקה טכנית מטעם הוועדה – בשלב הבדיקה הטכנית עוברים נציגי הוועדה על חומרי הבקשה ובודקים אם כל הנתונים והמסמכים הדרושים הוגשו כראוי. אם יש צורך להשלים פרטים או לצרף מסמכים נוספים, הבקשה תוחזר לביצוע השלמות אלו. אם הכל הוגש כמו שצריך, תתבקשו לשלם מקדמה בגובה שייקבע על ידי הוועדה. רק לאחר התשלום הבקשה תעבור לשלב הבא.

4. בדיקת מהנדס הוועדה – בדיקה זו נועדה לוודא כי השינוי המבוקש עומד בתקנות ובדרישות שמציב החוק. על מנת לגבש את החלטתו, עשוי מהנדס הוועדה לפנות לאיש המקצוע שבחרתם על מנת לקבל הסברים, הבהרות או מסמכים נוספים. אם יחליט מהנדס הוועדה שהבשה עומדת בתקנות, תעבור הבקשה לדיון בוועדה המקומית עם המלצה מצידו למתן היתר הבנייה המבוקש. אם יחליט כי הבקשה אינה עומדת בתקנות, יחזיר אותה תוך פירוט נימוקין.

5. התנגדויות – כאשר מוגשת בקשה שיש בה חריגה מהתקנות הרגילות, יהיה עליכם לפרסם את בקשתכם בשני עיתונים בתפוצה ארצית ובמקומון שבועי. בנוסף, יהיה עליכם לשלוח את הבקשה לכל בעלי הנכסים או המגרשים הגובלים בשלכם, ואף להוסיף שלט בחזית הנכס המודיע על השינוי המתוכנן. כל אלו נועדו לאפשר למי שרואה עצמו כנפגע מהשינוי, להתנגד לו. את ההתנגדויות יש להגיש תוך 14 יום ממועד הפרסום, ואלו ייבחנו בוועדה לשמיעת התנגדויות. אם לא תובע כל התנגדות, הבקשה תעבור ישירות לדיון ברשות הרישוי.

6. דיון בוועדה המקומית לתכנון ובנייה – בדיון זה תקבע הוועדה אם לקבל את הבקשה, לדחות אותה, או לקבל אותה תחת תנאים מסוימים. הקריטריונים לקבלת ההחלטה משתנים בין רשות מקומית אחת לשניה. אם הוועשה תאשר את הבקשה, יהיה עליכם לשלם היטל השבחה ואגרות נוספות, ואז תקבלו את היתר הבנייה המיוחל. שימו לב כי להיתר הבנייה יש תוקף העומד על שלוש שנים מיום קבלתו. אם הוועדה תדחה את בקשתכם, תוכלו לערער על החלטתה תוך 30 יום.

כאמור, משרד הבינוי והשיכון פועל לזרז ולקדם את תהליך קבלת היתרי בניה במקרים מסוימים, ולסיים את ההליך כולו תוך 45 ימים. ההליך המזורז, בו גם יינתנו הקלות לאורך הדרך, מתייחב לבקשות כגון הוספת ממ"ד למבנה המשמש למגורים, תוספת בנייה על גג של בניין מגורים, סגירה או הוספה של מרפסת ועוד.

סיכום

שינוי חיצוני (ובמקרים מסוימים גם פנימי) במבנה הנכס מצריך היתר בניה . בנייה ללא היתר או בניגוד לאמור בו היא עבירה פלילית. הליך בקשת היתר בניה הוא אמנם הליך מורכב המצריך ליווי של איש מקצוע – אדריכל , מהנדס מבנים או הנדסאי בניין, אך קבלת היתרי בניה היא אפשרית לחלוטין ובמקרים מסוימים אף תיעשה בתהליך מזורז ותחת הקלות.