"ההנחיות המסתמנות יעשו טוב לתחום ההתחדשות העירונית"

דו"ח "הצוות להסרת חסמים בהתחדשות עירונית" של אשכול נדל"ן במחלקה למשפט אזרחי במשרד המשפטים גרר אחריו כמה וכמה תגובות מאז פורסם הבוקר (ב') באופן רשמי, בעיקר משום שזו אחת הבשורות המרכזיות שחיכו לה בענף. אספנו כמה מהתגובות המרכזיות בעניין, מטעם גורמים שונים בענף הנדל"ן.

שמאית המקרקעין והמשפטנית נחמה בוגין : "ההמלצות שבמסמך הינן מהותיות וענייניות, וללא ספק עשויות לסייע לקידום תחום הפינוי בינוי, אולם יש לשמור ולהיזהר ממעורבות יתר של חקיקה בהתנהלות כוחות השוק החופשי. למשל, בכל נושא היטל ההשבחה אני מברכת על צמצומו ל-25%, שכן הוא מהווה חסם מרכזי במימוש פרויקטים, אבל אסור להכתיב את דרך החישוב של ההיטל. מהלך זה הינו לא פחות משערורייתי. צריך לתת לשמאי המקרקעין לעשות את עבודתם, שהרי המדיניות וההנחיות בתחום הפינוי-בינוי דינאמיות מאוד ומשתנות תוך כדי תנועה. מתודולוגיה שמתאימה היום, לא תתאים בעוד שנה. בשום מתווה אחר לא מעוגן בחקיקה אופן חישוב ההיטל, וכך צריך להיות גם כאן. 

האצה ומימוש של יותר פרויקטים יכולה להגיע מההמלצה לצמצום אחוז ההסכמה של בעלי הדירות, שכן רבים מהפרויקטים 'נתקעים' בשלב שבין 70 ל-80 אחוזי הסכמה, וכעת תהיה האצה משמעותית. כך גם האפשרות שהיזם יהיה תובע מול דיירים סרבנים"

האצה ומימוש של יותר פרויקטים יכולה להגיע מההמלצה לצמצום אחוז ההסכמה של בעלי הדירות, שכן רבים מהפרויקטים 'נתקעים' בשלב שבין 70 ל-80 אחוזי הסכמה, וכעת תהיה האצה משמעותית. כך גם האפשרות שהיזם יהיה תובע מול דיירים סרבנים: סיוע לבעלי דירות לתבוע בעל דירה/שכן סרבן תלוי כיום ברצונו הטוב של היזם. ברגע שהיזם יכול לעשות זאת בדלת הראשית ולצד הורדת אחוזי ההסכמה, נראה יותר בעלי דירות מיישרים קו, ופחות דיירים סרבנים".

יהודה כתב, יו"ר ארגון הקבלנים והבונים במחוז תל אביב והמרכז סגן נשיא התאחדות הקבלים בוני הארץ: "אני מברך על ההצעות של משרד המשפטים שנועדו לעזור ולסייע לתחום, שיש בו המון חוסר ודאות. אני מבין ומקבל את הרציונל העומד מאחורי ההחלטה של קביעת שיעור קבוע של היטל השבחה , כיוון שההצעה תוביל לוודאות בנושא זה. 

אם נותנים לרשות המקומית סמכות להחליט על אזורים מסוימים בעיר שבהם יהיה היטל השבחה מלא ובאזורים אחרים יהיה פטור מהיטל השבחה , מן הראוי שזה יוחלט וייקבע מראש - ולא בסמוך לאישור התוכנית או מתן היתר בנייה"

עם זאת, אם נותנים לרשות המקומית סמכות להחליט על אזורים מסוימים בעיר שבהם יהיה היטל השבחה מלא ובאזורים אחרים יהיה פטור מהיטל השבחה , מן הראוי שזה יוחלט וייקבע מראש - ולא בסמוך לאישור התוכנית או מתן היתר בנייה. כך תוכל להיות ודאות מוחלטת. תחום הפינוי-בינוי הינו תחום סבוך, מורכב וארוך שנים, לכן אם כבר נותנים לרשות המקומית להחליט על חלוקת העיר לפי אזורים, מן הראוי שנדע זאת כבר עכשיו. כך ניתן יהיה להימנע מבעיות שאנחנו רואים חדשות לבקרים כמו במקרה של מתחם רקאנטי ברמת אביב, שם ועדת הערר החליטה על אופן חישוב של היטל השבחה אשר עלול לקבור את הפרויקט לאחר עבודה של שנים רבות".

גד גרשון, סמנכ"ל ייזום בשפיר מגורים: "קיים צורך בשינוי חקיקה בתחום ההתחדשות העירונית, והרצון לתקן והעשייה מבורכים בהחלט, אך הדברים לא נסגרים בצורה שכזו שתבטיח באמת פתיחת חסמים. קביעה סתמית של שיעור היטל ההשבחה ללא התאמה ותחשיב פרטני לא תמנע עצירת פרויקטים לאחר שנים של עבודה והוצאות. נדרש לקשר בין הקבוע בחוק בנוגע לקביעת היטל ההשבחה לבין תקן 21. ללא שנושא זה נסגר אין כל ודאות שאכן פרויקטים יצאו לביצוע.

גד גרשון

נדרש לקבוע מסלולים עוקפי רשויות מקומיות: המצב נכון להיום הוא שבכל ניסיון לקידום חייבים את אישור העירייה/הוועדה המקומית/מהנדס העיר. דוגמאות שבהן נדרש כיום לקבל אישור מהעירייה: הגעה לוותמ"ל, אישור הכרזה (המאפשרת פטור ממיסים), קבלת קרקע משלימה ועוד".

הורדת שיעור ההסכמה הנדרש מהדיירים תסייע לקידום יותר פרויקטים וליצירת אלפי יחידות דיור. הן מגבילות את האפשרות של דיירים סרבנים לדרוש דרישות לא סבירות ומעניקות בכך ודאות תכנונית שכל כך נדרשת בתחום"

לדברי רו"ח אודי בלום, מנכ"ל חברת מטרופוליס , "ההנחיות המסתמנות יעשו טוב לתחום ההתחדשות העירונית. הורדת שיעור ההסכמה הנדרש מהדיירים תסייע לקידום יותר פרויקטים וליצירת אלפי יחידות דיור. הן נותנות כלים ברורים להתמודדות מול דיירים סרבנים, מגבילות את האפשרות שלהם לדרוש דרישות לא סבירות ומעניקות בכך ודאות תכנונית שכל כך נדרשת בתחום. גם המעורבות של המדינה כצד בהתמודדות נגד סרבנים תסייע".
 
ננה חן, מנכ"לית ראדקו התחדשות עירונית מקבוצת רפאלי, בירכה אף היא על ההנחיות המתגבשות ואמרה כי הן יסייעו רבות לשחרור חסמים בתחום ולהוצאה לפועל של פרויקטים רבים: "ההחלטה להוריד את אחוז החתימות הנדרשות משמעותית מאוד, ובהחלט תקצר את התהליך המפרך מול הדיירים. נושא חשוב נוסף שעולה בדו"ח הוא דיירים שביצעו חריגות בנייה בבניין: מתן פתרון בנושא זה יקל מאוד עלינו, היזמים, ייטיב עם יתר הדיירים בבניין וימנע עיכובים בקידום פרויקטים. גם העובדה שהמדינה תוכל להתערב ולנקוט צעדים מול דיירים סרבנים, בהחלט תגביר את ההרתעה מולם וייתכן שיפחית את ההתנגדויות המיותרות לעיתים בפרויקטים משמעותיים".

העובדה שהמדינה תוכל להתערב ולנקוט צעדים מול דיירים סרבנים, בהחלט תגביר את ההרתעה מולם וייתכן שיפחית את ההתנגדויות המיותרות לעיתים בפרויקטים משמעותיים"

עו"ד אדם צסוואן, שותף וראש מחלקת התחדשות עירונית במשרד גינדי כספי ושות ', מציין כי "ענף ההתחדשות העירונית בישראל הוא ענף צעיר יחסית המשווע להסדרה ולוודאות, ולכן כל צעד שמבצע הרגולטור לצורך הגדלת הוודאות של היזמים ובעלי הדירות הוא צעד מבורך. פרויקטים של התחדשות עירונית רוויים בסיכונים עבור היזם כמעט בכל היבט - ההתקשרות עם בעלי הדירות, התכנון, המיסוי ועוד, ולכן הצעד, לדוגמה, של הפחתת הרוב הדרוש לקידום הפרויקטים הוא צעד שמקצר הליכים, כי המשמעות שלו היא שניתן יהיה לדון מוקדם יותר בטענות של דיירים סרבנים ולבחון אם הסירוב שלהם סביר בשלב ראשוני יותר של הפרויקט. 

לצד החשיבות בהסדרת הענף, יש להיזהר מעודף רגולציה. בדיונים המוקדמים טרם הוצאת הדוח הצגתי עמדתנו זו בפני נציגי הממשלה. יש להפעיל שיקול דעת עד כמה הרגולטור צריך להתערב ביחסים בין הגורמים השונים"

עם זאת, לצד החשיבות בהסדרת הענף, יש להיזהר מעודף רגולציה. בדיונים המוקדמים טרם הוצאת הדוח הצגתי עמדתנו זו בפני נציגי הממשלה. יש להפעיל שיקול דעת עד כמה הרגולטור צריך להתערב ביחסים בין הגורמים השונים (לרבות בין היזמים לבין בעלי הדירות). התערבות יתר עשויה לגרום לפגיעה משמעותית מדי בזכויות של הנוגעים בדבר ובפועל - לתוצאה הפוכה ולעצירת הפרויקטים הכה חשובים הללו".
 
עו"ד נעמה שיף, שותפה במשרד שוב ושות' ומנהלת תחום ההתחדשות עירונית במשרד, מציינת כי "ניכר שבמשרד המשפטים עשו עבודה מקיפה בכל הנוגע לאיתור החסמים בפרויקטים של התחדשות עירונית , ולמציאת פתרונות שיגדילו את הוודאות בשוק. היום מרבית הרשויות המקומיות מעוניינות לקדם התחדשות עירונית ברמת המתחם ולא ברמת הבניין הבודד, והפחתת אחוזי ההסכמה תאפשר לקדם את הפרויקטים מהר, גם תוך מתן פתרונות למתחמים שפועלים בהם כמה יזמים במקביל. חלק גדול מההתנגדויות של דיירים היום נובעות מהתמשכות ההליכים, הם מעוניינים בפינוי-בינוי אך הם רוצים להצטרף רק שהפרויקט צובר ודאות גבוהה יותר, ולכן ככל שיוסרו חסמים והשוק יפעל בוודאות גבוהה יותר, כך גם נראה קצב חתימה מהיר יותר על החוזים מול היזמים".

חלק גדול מההתנגדויות של דיירים היום נובעות מהתמשכות ההליכים, הם מעוניינים בפינוי-בינוי אך הם רוצים להצטרף רק שהפרויקט צובר ודאות גבוהה יותר, ולכן ככל שיוסרו חסמים והשוק יפעל בוודאות גבוהה יותר, כך גם נראה קצב חתימה מהיר יותר על החוזים מול היזמים"

שמאי מקרקעין ישראל יעקב: "אני כמובן מברך על הדו"ח. הגיע הזמן לטפל בכל נושא הדיירים הסרבנים והדיירים הפולשים. נתקלנו לא פעם בדייר בקומת הקרקע שפלש לשטח ציבורי ועיכב פרויקט שלם בשל הסירוב שלו להכיר בשטח כשטח ששייך לכל הבניין. גם הסעיפים בדו"ח שמדברים על היטל ההשבחה מבורכים. זה נותן את מה שאנחנו מדברים עליו כמה שנים – ודאות. ברגע שתהיה ודאות ופחות סיכון כלכלי, ייבנו יותר פרויקטים ואנחנו נראה מתחמים שלמים שכיום מתפוררים הופכים לשכונות מודרניות".

ישראל יעקב

אנו עדים ברמה יומיומית לתחלואים שבהם מתיימר הדו"ח לטפל. כך או כך, גם אם יתקבלו בסופו של יום רק חלק מההמלצות, הרי שהעניין יתרום משמעותית לקידום פרויקטים, להורדת מחירי הדיור ולשיפור רמת החיים של הדיירים הקיימים"

שמאי שמוליק כהן ממשרד SK שמאות מקרקעין: "אני ממליץ, ראשית, לצנן ההתלהבות או את ההתנגדות, כי מניסיון עבר פרק הזמן שעובר מכתיבת הדו"ח ועד מימושו הוא פרק זמן ארוך מאוד, שהרי חלק מהנושאים שהדו"ח דן בהם לא יהיה רלוונטי. ברם, לא ניתן להסיר מחשיבות ניסיון ההסדרה של הנושא והפחתת גורם אי-הוודאות, שהוא הוא בין הגורמים המשמעותיים להמשך עליית מחירי הדיור. אנו עדים ברמה יומיומית לתחלואים שבהם מתיימר הדו"ח לטפל. כך או כך, גם אם יתקבלו בסופו של יום רק חלק מההמלצות, הרי שהעניין יתרום משמעותית לקידום פרויקטים, להורדת מחירי הדיור ולשיפור רמת החיים של הדיירים הקיימים".