איסוף מידע נדל"ן לסגירת עסקאות נדל"ן - המדריך השלם לשנת 2024

ידע הוא כוח. וכאשר מדובר בעסקת נדל"ן, ככל שיש לנו בידינו יותר מידע על המחירים הריאליים בשוק, המגמות העכשוויות והמצב של הנכס המדובר, כך ניתן לדעת יותר בוודאות שעסקת הנדל"ן הפוטנציאלית מבוצעת במחיר הוגן. כיום ניתן למצוא עשרות מקורות מידע העוזרים לבנות תמונה רחבה על הנכס, השכונה, האזור והעיר, ומספקים מידע משפטי, תכנוני, פיננסי ומסחרי. אספנו מספר מקורות מידע מרכזיים, אשר יכולים לסייע בהחלטה

רשות המיסים

אתר 'מידע נדל"ן ' של רשות המיסים מספק מידע על כל עסקאות המכירה והרכישה של נכסי מקרקעין שנעשו בישראל, על פי המחירים המדווחים לרשות המיסים.

המידע באתר מבוסס על מערכת המידע כרמ"ן, המופעלת מ-1989 על ידי רשות המיסים מתוך מטרה לתעד ולעבד נתוני עסקאות מקרקעין בישראל. הנתונים הגולמיים נלקחים מהדיווחים לרשות המיסים על כל עסקת מכר מקרקעין על פי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה). בין היתר, הדיווח כולל את זהות המקרקעין, זהות הצדדים בעסקה, נתוני הנכס (שטח קרקע, שטח בנוי, שנת בנייה, מספר קומות, סוג נכס, שימוש בנכס והצמדות),ופרטי העסקה עצמה.

ממשק החיפוש פשוט ונוח לתפעול, וניתן לחפש בו על פי כתובת, גוש\חלקה, סוג נכס, מועד העסקה, שווי מוערך, מספר חדרים, שטח הנכס ושנת בנייה. חשוב לציין כי האתר מציד עד 150 עסקאות נדל"ן בתוצאות החיפוש, כך שכדאי להתמקד ככל הניתן כדי לקבל את מלוא העסקאות הרלוונטיות. בנוסף, כדאי להתכונן לאי-דיוקים בנוגע לנתונים כמו שנת בנייה ושטח, בעקבות דיווחים לא מדויקים במהלך השנים, אשר נעשו בטפסים ידניים ולא עברו בדיקה.

אתר הנדל"ן הממשלתי

אתר הנדל"ן הממשלתי מספק פרטים דומים לאתר ' מידע נדל"ן ', אך בממשק יותר נעים לעין ועם אפשרות לחיפוש חופשי ותצוגת נתוני עסקאות נדל"ן שבוצעו על גבי מפה.

היתרון הגדול של אתר הנדל"ן הממשלתי הוא העובדה שנתוני נדל"ן ממשלתיים עברו טיוב, תקנון וסינון מתוך מסדי הנתונים השונים בתחום הנדל"ן הנמצאים במשרדי הממשלה.

https://www.nadlan.gov.il/

Govmap - הפורטל הגאוגרפי הלאומי

אתר ממשלתי המרכז את כל המידע הגיאוגרפי של שטחי מדינת ישראל. מעבר לאיתור מיקום של נכס וכתובת על פי גוש\חלקה\נ.צ. בנוסף, תוכלו למדוד מרחק ושטח, ולצפות בשכבות מידע מגוונות. בין היתר, ניתן לצפות במיפוי עדכני וצילום אוויר של האזור הנבדק, מיפוי היסטורי, צפי פיתוח על פי תב"ע, מבנים ציבוריים ופארקים, אנטנות קרובות, פרטים על תחבורה, ועוד. מדובר במקור מצוין אם מנסים לנתח אזור שלם סביב נכס כלשהו, ולחלץ מסקנות מהמידע הגיאוגרפי הנמצא בו.

https://www.govmap.gov.il/?c=204000,595000&z=0

מנהל התכנון - תכנון זמין

באתר מנהל התכנון של משרד האוצר תוכלו לאתר תכניות, בקשות, עררים, היתרים ושימושים חורגים בחיפוש על פי פרמטרים שונים, החל מגוש\חלקה, ישות תכנונית, סוג ישות, כתובת, הערות במסמך המקורי, סטטוס תכנית ומועדי דיון. כל תכנית מוצגת עם מידע רחב לרבות הפרטים שלה, מסמכים הקשורים אליה והסטטוס הנוכחי של הטיפול בתכנית. אתר מנהל התכנון רלוונטי במקרה בו יש סוגיה סביב תכנית השטח עליו נמצא הנכס, ויש לבדוק את הסטטוס והפעולות שנעשו בנוגע לנכס.

https://mavat.iplan.gov.il/SV3?searchEntity=1&searchType=3

או באתר הישן:

https://mavat.iplan.gov.il/SV3?text=tPS%2FForms%2FSV3.aspx

חיפוש ממוקד של עררים:

https://mavat.iplan.gov.il/SV3?searchEntity=2

או באתר הישן:https://nadlan.taxes.gov.il/svinfonadlan2010/startpageNadlanNewDesign.aspx?ProcessKey=0b8f614a-d408-4954-a7f9-219b34f9641d

'קווים כחולים' של מנהל התכנון - מערכת לאיתור תכניות מקוונות בישראל

אתר נוסף המציג תכניות רלוונטיות לכל נכס בישראל, עם חיפוש מבוסס מפה, המגיע לרמה של מבנה בודד. בכל נקודה על המפה, תקבלו תצוגה של התכניות הרלוונטיות אליה, יחד עם לינק לפרטי התכניות.

יש לציין כי האתר מציג תכניות מאושרות ותכניות בהליכי תכנון בסמכות מחוזית- ותמ"ל שקודמו במערכת המקוונת משנת 2011. כלומר, ישנן תכניות ישנות יותר שעדיין לא נמצאות במערכת המקוונת ולא יוצגו באתר.

https://ags.iplan.gov.il/xplan/

אתר רשות מקרקעי ישראל

באתר רשות מקרקעי ישראל ניתן למצוא מידע רב על תכניות בניין-עיר (תב"ע) ותכניות מתאר, מכרזי מקרקעין והתוצאות שלהם, ועוד. בין היתר, באתר ניתן למצוא מכרזים פתוחים ותוצאות מכרזים של רמ"י. בנוסף, ניתן גם לבקש לקבל אישור זכויות\הודעה על רישום זכויות\פלט מידע, מסמכים המעידים על טיב הזכויות על בסיס נתוני תיק הנכס המנוהל על ידי רשות מקרקעי ישראל .

אישור זכויות מפרט את הזכויות בנכס ומידע רלוונטי נוסף באשר לנכס והשימוש בו בהתאם לרשום ברשות מקרקעי ישראל, לרבות התחייבות שנרשמו על המקרקעין לרישום משכנתאות ועיקולים, צווים שיפוטיים, בקשות להעברת זכויות, שימושים שאינם מוסדרים בחוזה וחובות כספיים עבור השימוש בנכס.

הודעה על רישום זכויות אינה מהווה אישור זכויות ואין לה תוקף משפטי.

פלט מידע על נכס מקרקעין הוא רשימת פרטי מידע נדל"ן מתוך מאגר מידע של רמ"י הפתוח לעיון הציבור על פי החוק לרשות מקרקעי ישראל, התש"ך -1960 ולתקנות רשות מקרקעי ישראל (מאגר מידע) התשס"ד-2004, והפקתו כרוכה בתשלום אגרה. יש לציין כי פלט מידע אינו מהווה אישור זכויות, ואין להסתמך עליו כבעל תוקף משפטי מחייב, משום שהוא אינו חתום על ידי גורם רשמי מטעם הרשות, ולא נבדק באופן פרטני.

https://www.gov.il/he/departments/capital_market_authority/govil-landing-page

הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה

עבור מי שרוצה לצלול לפרטים בכל הנוגע לניתוח מאקרו של השוק, או לניתוח הסביבה של נכס מסוים, כדאי לבקר באתר של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. הלשכבה מפרסמת מדדים שונים בנושאי בינוי, דיור ונדל"ן, כגון מדד מחירי דיור, נתונים על הוצאות ובעלות על דיור, השקעה גולמית בבינוי, מחירים ממוצעים של דירות בבעלות, מחירים ממוצעים של שכר דירה ושווי מוערך של נכסים למגורים.

בכל הנוגע לניתוח הסביבה של נכס מסוים, ניתן לחלץ מנתוני הלשכה נתונים כגון הרכב אוכלוסייה, מצב סוציו-אקונומי, נתונים דמוגרפיים על התושבים, הוצאה פרטית לתלמיד עבור שירותי חינוך, צפיפות ותנאי דיור, היתרי בנייה, התחלות בנייה וגמר בנייה, סלילת כבישים ועוד.

סיור וירטואלי בסביבת הנכס - Google Street View

עבור מי שרוצה לסקור את הסביבה של נכס מסוים מבלי לעשות סיור מקיף ברגל או ברכב, ניתן לקבל תמונה כללית (אך לא עדכנית ב-100%) על האזור דרך שירות Google Street View, שמציע רזולוציה גבוהה של פירוט על סביבת הנכס.

הפקת נסח רישום (טאבו) מפנקסי המקרקעין

כלי חשוב לבדיקת פרטים בסיסיים על הסטטוס של נכס כלשהו. נסח הטאבו מציג האת בעלי הזכויות הרשומים ומה מהות הזכויות הרשומות. בקשה להפקת נסח טאבו תאפשר לדעת האם הנכס רשום בפנקסי המקרקעין, והאם מי שמציג את עצמו כבעל זכות חוקית במקרקעין, אכן רשום במסמך. ניתן להפיק בתשלום סמלי נסח רגיל, היסטורי או מרוכז (המכיל מידע נדל"ן עבור כל החלקה, לרבות תת-חלקות).

https://www.gov.il/he/service/land_registration_extract

הפקת תיק בית משותף באתר משרד המשפטים

בעבר, על מנת לעיין בתיק בית משותף , צו הבית המשותף, תשריט הבית המשותף, הרכוש המשותף ותקנון הבית המשותף, היה צורך להגיע באופן פיזי למשרדי הטאבו ולקבל עותק של הנתונים. כיום, ניתן להפיק את תיק הבית המשותף עבור תשלום סמלי מאתר הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין של משרד המשפטים. בתיק בית משותף ניתן למצוא צו בית משותף המורה על הרישום של הנכס בפנקס הבתים המשותפים, תשריט המפרט את חלוקת הדירות, פירוט רכוש משותף, תקנון בית משותף המסדיר את היחסים בין בעלי הדירות (אם קיים). הפקת תיק בית משותף יכול לשפוך אור במקרים בהם יש חשד לכך שמוכר הפוטנציאלי השתלט על חלק מהרכוש המשותף ומציג אותו בתור שטח שלו, למשל.

https://fileextractor.justice.gov.il/tabu

אתר אגף שומת מקרקעין

האתר של אגף שומת מקרקעין של משרד המשפטים מכיל את כל ההחלטות שניתנו בוועדת ההשגות על פי מיקום הנכס. ניתן לחפש בו על פי כתובת או גוש\חלקה. בנוסף להחלטות, ניתן לראות בו פרטים רבים על הנכס והשומה הנוגעת אליו.

https://gis-appraisal.justice.gov.il/MojOfekGisui/index.html

ריכוז הכרעות שמאי מכריע

עוד באתר משרד המשפטים, ניתן למצוא טופס חיפוש של מועצת שמאי המקרקעין, בו תוכלו לחפש שומות מכריעות שניתנו על ידי שמאים מכריעים בכל ישראל. ניתן לחפש בטקסט חופשי, על פי שמאי מכריע , תפקיד השמאי, סוג השומה, כתובת וגוש\חלקה, תאריך ההכרעה ותאריך הפרסום.

https://www.gov.il/he/departments/ministry_of_justice/govil-landing-page

לוחות מודעות ומאגרי מידע של אתרים מסחריים - יד2, מדלן, bmby

אתרים מסחריים בישראל מציעים גם הם מקורות מידע יעילים בתחום הנדל"ן.

אתר יד2, למשל, כולל את מדד הנדל"ן של יד2, המחושב על בסיס מודעות המכירה וההשכרה באתר, מתוך ניסיון לייצג את המצב בשוק. המדד מספק הצצה למגמות המחירים בישובים השונים ברחבי ישראל. האתר כולל גם את מחשבון לחישוב מחיר דירה על פי פרמטרים רבים, על בסיס מאגר הנתונים של האתר. מדובר בכלי יעיל לקבלת תמונה כללית על שווי הנכס אותו אתם שוקלים לקנות.

באופן כללי, לוחות המודעות הן מקור חיוני לאיסוף מידע נדל"ן על אזור מסוים, על מנת לקבל תמונה כללית על סוגי הנכסים המוצעים למכירה, מחירי הביקוש שלהם, כמות הזמן בה הנכסים מוצעים למכירה עד לביצוע עסקה, ועוד נתונים יעילים שאפשר לחלץ מביקור תכוף בלוחות הנדל"ן.

אתר מדלן מציע מידע על כתובות, רחובות ושכונות בכל רחבי ישראל, על פי תגובות התושבים המקומיים, איכות מוסדות הלימוד בשכונה, פרויקטים נוספים של נדל"ן באזור, דיווח על עסקאות נדל"ן בסביבה, נגישות תחבורתית, אופי הרחוב, גינות לכלבים ועוד.

https://www.madlan.co.il

סיכום

לסיכום, קיימים מספר מאגרי מידע נדל"ן מקיפים, מגוונים ואמינים בישראל, הן ממקורות ממשלתיים והן מאתרים מסחריים, המרכזים מידע חיוני ויעיל בדרך לקבלת החלטה על רכישה, השקעה או בנייה של נכס בישראל. בין היתר, ניתן למצוא פרטים על עסקאות נדל"ן שבוצעו באתר רשות המיסים, לעיין במידע גיאוגרפי בפורטל הגיאוגרפי הממשלתי, לסקור תכניות באתר מנהל התכנון , ולהיכנס לעובי הקורה בנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. בנוסף, ניתן להפיק תיק בית משותף ולהוציא נסח טאבו , על מנת להבין את סטטוס הנכס והבניין המשותף.

אתרים מסחריים כגון לוחות נדל"ן ואתרים מתמחים בתחום, מציעים נתונים עדכניים המוצגים בצורה ידידותית ונוחה, שמסייעים באיסוף נתונים על נכס, שכונה והאזור כולו.