יזם פינוי בינוי

תפקידים מרכזיים של יזם פינוי בינוי

פינוי-בינוי הוא תהליך של התחדשות עירונית, בו מפונים דיירים מבניינים ישנים, הבניינים נהרסים, הדיירים עוברים למגורים חלופיים ועל השטח נבנה בניין חדש לחלוטין, על פי תקני בנייה עדכניים. הליכי פינוי בינוי בישראל מבוססים על חוק פינוי בינוי של אזורי שיקום התשכ"ה 1965, שמאחוריו עמד הצורך בחידוש שכונות ישנות שנבנו באיכות בנייה נמוכה בעשורים שלפני כן. על פי חוק פינוי בינוי , למדינה יש את הסמכות להכריז על אזור מסוים 'אזור שיקום' או על מבנה מסוים 'מבנה לשיקום', לתכנן את השיקום שלו ולפנות את הדיירים לצורך הבנייה מחדש. על מנת לתמרץ את היזמים והקבלנים, המדינה העניקה להם זכויות בנייה עודפות והטבות מס כדי לתמרץ פרויקטים מסוג זה.

ביצוע תהליך פינוי בינוי כפוף לתב"ע והוא נמצא בסמכות החלטה של ועדה מחוזית לתכנון ולבניה. על מנת לאפשר תהליך פינוי בינוי, על המתחם להיות מוכרז על ידי המדינה בתור מתחם המיועד לכך. במרבית המקרים עליו לכלול לפחת 24 יחידות דיור בנויות. כדי לבצע תהליך פינוי בינוי נדרש רוב מיוחד של 80% מבעלי הדירות, בדומה לפרויקט במסגרת תמ"א הריסה ובנייה 38/2.

LOGOS_LAWYER
LOGOS_YAZAMIM  

שלבים לביצוע לפני בחירת יזם פינוי בינוי

עוד לפני בחירת היזם, ישנם מספר שלבים בפרויקט פינוי בינוי אשר חובה לבצע – בחירת נציגות הדיירים ועורך דין פינוי בינוי מייצג. מומלץ כי הדיירים יקיימו אסיפת דיירים לבחירת נציגות שתקדם ותלווה את התהליך מטעמים. לאחר מכן, יש לבחור עורך דין בעל ניסיון במקרקעין ופינוי בינוי, אשר ייצג את כל הדיירים וידאג לאינטרסים של כולם. בנוסף, ניתן לברר בשלב התחלתי את עמדת העירייה באשר לפרויקט, דרך הגורם האחראי לנושא במשרד מהנדס העיר.

לפני חתימה על הסכם פינוי, ניתן לחתום על כתב אישור או מסמך כוונות מוגבל בזמן, על מנת לסייע בקידום הפרויקט, זאת מבלי לוותר על הזכויות ומבלי להגביל את הדיירים במשא ומתן עתידי להסכם מחייב. אותו כתב אישי כולל הבעת נכונות עקרונית מצד הדיירים לביצוע פרויקט פינוי-בינוי, בכפוף להסכמה הדדית עתידית על התמורה ועיגונה בהסכם.

מומלץ למנות מפקח הנדסי מטעם בעלי הדירות, אשר יפקח על בניית הפרויקט, מסירת הדירות ועל הליקויים. כדאי למנות את המפקח לפני בחירת היזם, על מנת שישמש גורם חשוב בשלב המשא ומתן – בכל הנוגע לנוסח המפרט הטכני, הרמה והאיכות שלו. בשלב מאוחר יותר תפקידו של המפקח לוודא כי התכניות המוגשות לעירייה חופפות למפרט הטכני שיזם פינוי בינוי הציג לדיירים בזמן החתימה על ההסכם. נהוג כי עלויות המפקח מכוסות על ידי היזם.

בחירת יזם פינוי בינוי

בבחירת יזם פינוי בינוי , כדאי לקחת בחשבון מספר נקודות חשובות, בעקבות המורכבות והייחודיות של סוג הפרויקט:

- כדאיות התמורה מול הרווחיות של היזם.

- איתנות וגב פיננסי – פרויקט פינוי בינוי דורש הון עצמי משמעותי, ולכן יש לבדוק האם היזם מחזיק באיתנות פיננסית מספקת כדי לעמוד בפרויקט בסדר גודל שכזה, במיוחד אם במקביל הוא מקדם פרויקטים אחרים.

- ניסיון בפינוי-בינוי והתחדשות עירונית – פרויקט פינוי בינוי דורש התמחות וידע על החוק ותיקוניו, כדי לשפר את ההיתכנות לביצוע שלו. לכן, כדאי לבדוק האם ליזם יש ניסיון בקידום וביצוע פרויקטים של פינוי בינוי, ולבקר בפרויקטים שאוכלסו כדי להתרשם ולקבל חוות דעת מהדיירים.

- אחריות ובטוחות – פרויקט פינוי-בינוי כולל תהליך סבוך ומורכב, המערב גורמים שונים, ולכן חשוב שהיזם לוקח אחריות על כל שלבי הפרויקט – משלב הייזום, דרך הפינוי, ההריסה, מתן שירות לדיירים המפונים, הרישוי וקבלת ההיתר, הבנייה, קבלת טופס 4 ותקופת בדק ותיקון ליקויים.

- שירות – תהליך מימוש פרויקט פינוי בינוי הוא תהליך מורכב ולא פשוט עבור הדיירים, אשר עוברים לתקופה מוגבלת למגורים חלופיים עד לקבלת הדירה החדשה, מה שעשוי לקחת מספר שנים. לכן, חשוב לוודא שיזם פינוי בינוי יעניק שירות מסור וקשוב לדיירים, על מנת שיעברו את התהליך בצורה החלקה ביותר.

חלק מהיזמים מחזיקים בזרוע ביצועית אשר מבצעת את ההריסה והבנייה בפועל, אך חלקם מעסיק קבלן חיצוני- במקרים כאלו יש לדרשו כי הבנייה תבוצע על ידי קבן הרשום בפנקס הקבלנים ועם סיווג מתאים לפרויקט.

מדינת ישראל מציעה לדיירים להיעזר בשמאי פינוי-בינוי על מנת שיבחן את הכדאיות הכלכלית של העסקה המוצעת. ניתן גם לשכור שירותים של גורמי מקצוע מנוסים בפינוי בינוי לקבלת ייעוץ הנדסי, אדריכלי ושמאי.

רצוי לבחון הצעות רבות ככל הניתן ממספר רב של יזמי פינוי בינוי , על מנת לעשות את הבחירה המושכלת ביותר.

חובות יזם פינוי בינוי לפני חתימה על הסכם

על פי הוראות החוק, על היזם לבצע מספר פעולות לפני החתימה על ההסכם- עריכת כנס בעלי דירות בו היזם מציג את החברה ואת סוג העסקה, העברת מסמך עיקרי עסקה לכל בעלי הדירות לפחות שבועיים לפני החתמת בעל הדירה הראשון על הסכם, המפרט את הניסיון המקצועי שלו ואת עיקרי ההסכם שהוא מציע, ולכל הפחות את העקרונות לקביעת התמורה לבעלי הדירות ואת הבטחות שהוא מציע.

בנוסף, על יזם פינוי בינוי להוציא הודעה לבעלי הדירות עם ההחתמה של בעל הדירה הראשון על ההסכם, על מנת לאפשר להם לוודא כי היזם עומד במועדים שנקבעו בלשון החוק- למשל כינוס אסיפה או העברת מסמך עיקרי ההצעה.

הסכם עם יזם פינוי בינוי

ראשית, ההמלצה היא להקפיד על נוכחות נציגי בעלי הדירות במשא ומתן בין עורך הדין ליזם פינוי בינוי , על מנת לוודא כי הפרויקט מקודם ביעילות ובשקיפות.

חשוב כי בהסכם של בעלי הדירות עם יזם פינוי בינוי נקבעות אבני דרך למימוש ההסכם – פרקי זמן מוגדרים מראש ומוגבלים לביצוע חלק מהפעולות, כגון אישור התכנית המפורטת, הכרזה רשמית על מתחם כמתחם פינוי בינוי, החתמת כל הדיירים, הנפקת היתר בנייה, תחילת בנייה, השלמת הבנייה ורישום הבית המשותף. בנוסף, מומלץ להגדיר את המנגנון המאפשר ביטול של ההסכם או קבלת פיצוי במקרים בהם אחת הפעולות (או יותר) לא מומש בחלון הזמן שהגודר, ובנוסף את התנאים הנדרשים לביטול ההסכם כולו.

בנוסף, הסכם בין דיירים ליזם פינוי בינוי יכלול תנאים מתלים, שהם התנאים למימוש הפרויקט. בזמן החתימה על ההסכם, קיימת עדיין אי ודאות משמעותית בכל הנוגע להוצאה לפועל של הפרויקט, בעקבות התלות בגורמים חיצוניים, כך שיש להתנות את ההסכם במספר תנאים. על ההסכם לציין כי הוא לא ייכנס לתוקף כל עוד התנאים לא יתקיימו במסגרות הזמן שנקבעו מראש. אם התנאים לא מתקיימים באותם זמנים, תוקף ההסכם עשוי לפוג באופן אוטומטי.

בין התנאים שניתן להגדיר בהסכם: חתימת כל הדיירים על ההסכם, הכרזת ממשלה על מתחם פיני בינוי, אישור תכנית מפורטת-תב"ע ועוד. חשוב לוודא כי יש לדיירים זכות לבטל את ההסכם במקרים מסוימים, כמו מקרים בהם יש פער גדול מידי בין התמורה שהיזם הציע בתחילה לבין התמורה שאושרה בפועל על ידי ועדת התכנון והבנייה.

בחלק מהמקרים עשוי להתגלות במהלך תהליך גיבוש העסקה מידע אשר הופך אותה לבלתי כדאי מצד יזם פינוי בינוי . לכן, יש לקבוע בהסכם תנאי מפסיק המאפשר את ביטול ההסכם, המגדיר תנאים לאי-כדאיות כלכלית או תמורה נמוכה מהתמורה המינימלית. לרוב ישנה זכות לבעלי הדירות להחליט האם לקבל תמורה מופחתת, או לבטל את ההסכם.

במקרים אחרים, עשויות להתגלע מחלוקות בין בעלי הדירות ליזם, כך שחשוב להגדיר מנגנוני הכרעה למצבים שכאלו, על מנת שלא לעכב את הפרויקט ולגרור את הצדדים לבית משפט. לרוב ממנות גורם מכריע בעל מקצוע עם ניסיון רב בתחום, על מנת שישמש בורר מוסכם על שני הצדדים. בתחום התכנון אפשר למנות פוסק לענייני תכנון, ובהיבטי הביצוע אפשר למנות פוסק המכיר את תחום הבנייה.

תמורה של יזם פינוי בינוי לדיירים

בכל הנוגע לתמורה, מומלץ להגדיר עקרונית את חלוקת התמורה באופן שוויוני לבעלי דירות דומות. במקרים בהם לא קיים עקרון של שוויון, יש לדרוג מיזם פינוי בינוי לדווח על כך בשקיפות מלאה לכל בעלי הדירות במתחם.

רכיבי התמורה כוללים לרוב את הדירה החדשה (או פתרון דיור חלופי),מימון שכר דירה עד להשלמת הבנייה של הבניין החדש, מימון הובלת הדירה מהמתחם הקיים ואל הדירה החדשה, אפשרות להשתתפות בשכר טרחה של עורך דין פינוי בינוי המייצג את הדיירים, אפשרות לסיוע בתשלום ועד בית בבניין החדש לתקופה מוקצבת מראש ועוד.

עוד חשוב לקבוע הסכם את שטח הדירה החדשה בהשוואה לדירה הקיימת, באחוזים או בשטח מוחלט, ולקבוע מנגנון לבחירת הדירה והמפרט הטכני שלה. כדאי להסדיר בהסכם את היבטי החניות, המחסנים והחלוקה שלהם ובנוסף את נושא הצמדת רכוש משותף לדירות.

בפרויקט פינוי בינוי , יזם פינוי בנוי יכול לספק מגוון חלופות תמורה: החל מדירה חדשה גדולה יותר מהדירה הקיימת, דירה חדשה קטנה יותר ויתרת שוו יהדירה במזומן, שתי דירות חדשות ששוויון לא עולה כל שווי דירה חדשה במתחם, דירה מחוץ למתחם בשווי דירה חדשה במתחם, ובמקרה של דיירים מבוגרים, האפשרות לפתרון בדיור מוגן.

על פי רוב, יזם פינוי בינוי מממן לבעלי הדירות שכר דירה לפחות בגובה שכר דירה המקובל במועד הפינוי באזור, לתקופה שבין פינוי הדירה הקיימת ועד למסירת הדירה החדשה. דמי השכירות נקבעים על פי דירות באלות מאפיינים דומים במועד הפינוי, על פי מחירי שוק. כדאי לקבוע מנגנון להצמדת שכר הדירה והתאמתו לשינויים בשוק בתקופת השכירות.

יזם פינוי בינוי מתחייב לעמוד בכל העלויות הנוגעות לפרויקט, כולל תכנון ובנייה, מיסוי מקרקעין, היטל השבחה ועוד.

ביטחונות, ערבויות וביטוח של יזם פינוי בינוי

הביטחונות שיזם פינוי בינוי צריך לתת לבעלי הדירות על פי חוק כוללים ערבות בנוסח חוק המכר בשווי הדירה החדשה, רישום הערות אזהרה לטובת רוכשי דירת היזם. בנוסף, היזם ימסור בתור תנאי לפינוי הדירות ערבות בנקאית אוטונומית הניתנת לפירעון מיידי, להבטחת תשלום דמי השכירות עד למסירת הדירה החדשה לדיירים. למקרים בהם המתחם לא יוכרז בתור 'מתחם פינוי בינוי ' ולכן לא יינתן פטור ממיסים, מומלץ לדרוש מהיזם ערבות מיסים שמטרתה הבטחה של תשלומי מס נדרשים בגין העסקה. בנוסף, חלק מהתחייבות יזם פינוי בינוי היא להבטיח את רישום הבית המשותף בלשכת מקרקעין ואת זכויות בעלי הדירות בדירות החדשות. ערבות הרישום תופקד בנאמנות בידי עורך הדין המייצג את בעלי הדירות, בזמן מסירת הדירות החדשות, כנגד השבת ערבויות חוק המכר וערבות השכירות ליזם.

עם השלמת הפרויקט, יש לדרוש מהיזם פינוי בינוי תקופת בדק ואחריות בהתאם לחוק המכר (דירות).

בנוסף, מומלץ להגדיר בהסכם בתור תנאי את קבלת האישור לפוליסות ביטוח מצד היזם, כגון ביטוח קבלנים , ביטוח עבודה לפרויקט (רכוש ובניין),ביטוח צד ג' ואחריות מעבידים, וביטוח אחריות מקצועית.

ביצוע הפרויקט בפועל - אחריות יזם פינוי בינוי

לאחר קבלת היתר הבניה, על יזם פינוי בינוי להודיע בכתב לבעלי הדירות על מועד פינוי הדירות, כאשר ההמלצה היא כי מועד הפינוי יהיה לפחות 120 יום ממועד ההודעה, כדי לאפשר להם לאתר דירה חלופית. עוד מומלץ להבטיח בהסכם כי פינוי הדירות יבוצע כנגד מסירת הערבויות. במועד הפינוי יחתמו הצדדים על מסמך המפרט את תאריך המסירה וקריאת המונים, על מנת שהדייר לא ישלם את החשבונות עד לאחר קבלת הדירה בסיום הפרויקט.

בשלב ההריסה והבנייה, חשוב להגדיר בהסכם פרקי זמן לביצוע בפועל, כגון תחילת ההריסה ממועד הפינוי של בעל הדירה האחרון, התקופה שבין תחילת הבנייה למסירת הדירה לאחרון הדיירים והמועד מהשלמת הבנייה ועד רישום הבניין כבית משותף ורישום הדירות על שם בעליהן.

עיכובים בקבלת היתר הבנייה או בביצוע העבודות כתוצאה של נסיבות שאין ליזם פינוי בינוי שליטה עליהן (מלחמה, שביתה),לא ייחשבו הפרה של היזם, אך עליו לשלם את דמי השכירות בתקופה המדוברת.

בשלב האכלוס, היזם יערוך בדיקה וסימון ליקויי בניה, אותם יזם פינוי בינוי נדרש לתקן. ההמלצה היא לחייב את היזם בהסכם על הודעה מראש על מועד המסירה, יצירת קשר מצד בעלי הדירה לחברת חשמל, עירייה, תאגיד המים העירוני וחברת הגז, ביצוע ביקור של בעל הדירה והמפקח מטעם הדיירים על מנת לוודא כי היא בנויה על פי הוראות ההסכם והמפרט הטכני, יישום פרוטוקול מסירה המפרט את הליקויים וחתום על ידי שני הצדדים, וזיהוי ליקויים שלא מאפשרים שימוש סביר הגוררים התחייבות לתיקון לפני מועד המסירה.

יזמי פינוי בינוי מובילים - מדד ההתחדשות העירונית

על פי מדד ההתחדשות העירונית של מרכז הנדל"ן ל-2021, החברות היזמיות המובילות בתחום פינוי בינוי בישראל הן אאורה ישראל עם 15 דירות לפני, 1652 פרויקט בביצוע ו-7188 דירות במתחמים מתקדמים, ענב עם 17 דירות לפני, 2845 פרויקט בביצוע ו-11524 דירות במתחמים מתקדמים, אזורים עם 10 דירות לפני, 1503 פרויקט בביצוע ו-5865 דירות במתחמים מתקדמים, אשדר חברה לבניה עם 11 דירות לפני, 1183 פרויקט בביצוע ו-3755 דירות במתחמים מתקדמים, אלמוג פינוי-בינוי עם 8 דירות לפני, 1159 פרויקט בביצוע ו-5023 דירות במתחמים מתקדמים, מצלאוי חברה לבניין עם 8 דירות לפני, 861 פרויקט בביצוע ו-3147 דירות במתחמים מתקדמים, החברה להתחדשות עירונית עם 14 דירות לפני, 1191 פרויקט בביצוע ו-5183 דירות במתחמים מתקדמים, קרסו נדל"ן עם 13 דירות לפני, 1195 פרויקט בביצוע ו-3974 דירות במתחמים מתקדמים, אפריקה התחדשות עירונית עם 8 דירות לפני, 921 פרויקט בביצוע ו-2976 דירות במתחמים מתקדמים, נוה-גד בניין ופיתוח עם 4 דירות לפני, 766 פרויקט בביצוע ו-2596 דירות במתחמים מתקדמים וי.ח. דמרי עם 6 דירות לפני, 804 פרויקט בביצוע ו-3268 דירות במתחמים מתקדמים.

פרויקטים מובילים – פינוי בינוי

בין הפרויקטים המובילים של פינוי בינוי אשר הוכרזו, הופקדו או קודמו לאחרונה, ניתן לציין תכנית ענק לפינוי-בינוי 'מעגלי יבנה' בשכונת קטמון בירושלים, עם 1,255 יח"ד, אשר נקלטה במוסדות התכנון בתחילת פברואר 2021 והופקדה באופן רשמי בדצמבר 2021. את התכנית מקדמת חברת אשדר גוננים (חברה בת של אשדר),לצד עיריית ירושלים. התכנית כוללת דירות מגורים, מוסדות ציבור, שטחי מסחר ושטחים ציבוריים.

עוד תכנית שהופקדה לאחרונה היא תכנית הכוללת תוספת של 3,954 יח"ד חדשות לשכונת רמת ורבר בפתח תקווה, בה קיימים היום 3,880 יח"ד. התכנית כוללת 17 מתחמי פינוי-בינוי, והיא תכנית ההתחדשות העירונית הראשונה לשכונה שלמה בפתח תקווה. התכנית אושרה להפקדה שבעה חודשים קודם לכן, ושלוש שנים לאחר שהוגשה לראשונה למוסדות התכנון. מתוך אותם מתחמים, אושרה להפקדה לאחרונה תכנית פינוי-בינוי של 315 יח"ד בהובלת ב.ס.ר ואורבניקה, הכוללת 4 בניינים ברחוב כצנלסון,  ופרויקט שאושר בועדה המקומית פתח תקווה של קבוצת יובלים עם 360 יח"ד ומגבלים בני 32 קומות, ברחוב צה"ל בעיר.

לאחרונה אושרה גם תכנית התחדשות עירונית של פינוי בינוי בשכונת קריית שלום בתל אביב, בשם 'אופטושו-ליווק', אשר תכלול 335 יחידות דיור חדשות במקום ארבעה מבנים נוכחיים בני 118 יח"ד.

חברת אאורה הודיעה לאחרונה על בחירתה לביצוע פרויקט התחדשות עירוניתפינוי בינוי ברחוב התי"ם בחולון, שיכלול 650 יח"ד בשכונת תל גיבורים בעיר, במקום 162 יח"ד קיימות.

הוותמ"ל אישר לאחרונה להפקדה תכנית פינוי בינוי בהיקף של 1,150 יח"ד ביהוד-מונוסון, המקודמת על ידי קבוצת כתב ומתפרסת על פני 3 מתחמים ברחובות קדושי מצריים, ביאקובסקי והרצל. התכנית יוצאת לדרך לאחר שיתוף פעולה מול רשות מקרקעי ישראל ועיריית יהוד, שתעניק קרקע משלימה לפרויקט.

תכנית פינוי-בינוי ענקית אושרה גם בבאר יעקב- 1,880 יח"ד במתחם הרצל, בהובלת קבוצת אלמוג וקבוצת ענב. המתחם כולל היום 449 יח"ד, בבניינים בני 4 קומות לכל היותר

סיכום

לסיכום, יזם פינוי בינוי הוא היזם אשר אחראי להוצאה לפועל של פרויקט פינוי בינוי. בחירת יזם פינוי בינוי נעשית אחרי כינוס הדיירים, איסוף הסכמות ומינוי עורך דין. לאחר בחירת יזם, נחתם הסכם בתנאים מסוימים על פי האישורים שיתקבלו בהמשך הדרך. יזם פינוי בינוי אחראי על הוצאת ההיתרים הנדרשים מהרשויות, ועל הבנייה בפועל (גם אם יש לו זרוע קבלנית וגם אם הוא ממנה קבלן ביצוע חיצוני),והוא מכסה על עלויות קידום ובניית הפרויקט, לצד כיסוי שכר הדירה של הדיירים הקיימים במעברם לדירה חלופית. לאחר מסירת הדירה, יזם פינוי בינוי אחראי לתיקון ליקויים ותקופת בדק.