בישראל חסרות כ-100 אלף דירות. זה מה שצריך לעשות כדי לפתור את זה

זה שנה וחצי שאנו עדים לגאות של ממש בענף המשכנתאות בישראל, ענף שהוא תמונת ראי של שוק הנדל"ן כולו. משנת 2007 מחירי הדירות כמעט ושילשו את עצמם: דירת 4 חדרים בגבעתיים, למשל, שעלתה אז מיליון שקל,  מחירה כיום כבר מתקרב ל-3 מיליון שקל. לצד זה, לא נרשמה עלייה דומה בשכר הריאלי, והתוצאה – נטל עלויות הדיור גדל משמעותית בפרק הזמן הזה, ופגע בראש ובראשונה בזוגות הצעירים ובמחוסרי הדיור.
מדוע בעצם מחירי הדירות עלו בשנתיים האחרונות בשיעור חד של כ-25%?
זה מתחיל בכך שבמדינת ישראל קיים מחסור קבוע של כ-100 אלף יחידות דיור – פער שנוצר במשך שנים ארוכות,  שבהן קצב הבנייה בישראל פיגר אחר קצב הריבוי הטבעי. מדי שנה נוספים בישראל 55 בתי אב חדשים, מה שאומר שכדי להדביק את הפער הקיים בין הביקוש להיצע יש לייצר התחלות בנייה של 80-70 אלף יחידות דיור בשנה, וזאת למשך חמש שנים. עד שזה לא יקרה, אין מה לדבר על התמתנות מחירים.
אך לא רק עודף ביקוש גרם לעליית המחירים המטאורית. גם לפלונטר הפוליטי המתמשך ולעובדה שאין ממשלה מתפקדת לאורך זמן, שמסוגלת לקבל החלטות משמעותיות לטווח ארוך, יש השפעה שלילית על מגמות המחירים בשוק. זה המקום להזכיר שתוכנית מחיר למשתכן נמצאת כבר בשלביה הסופיים, וכרגע אין לה ממש תחליף לשם טיפול בצד ההיצע.
לכל האמור לעיל השלכות שחורגות מחוקי הכלכלה וגולשות לעומקם של עולמות הפסיכולוגיה. הציפיות של הציבור הן להמשך עליות מחירים, וכל זוג שמתחתן היום לא יסתכן וימתין שנה, אלא יקנה דירה עכשיו. זו הסיבה שאותם מחוסרי דירה מציפים כעת את השוק, לרבות כאלה שאלמלא הפסימיות הקולקטיבית היו מעדיפים להמשיך ולגור בשכירות. כידוע, כשהביקוש עולה – כך גם המחירים. וכשזה קורה בסביבת מחירים עולה, שיפוע העליות הופך תלול וקיצוני יותר.

אינפלציה ועליית הריבית
לצד עליות המחירים, השווקים בעולם חווים כיום התפרצות אינפלציונית. זו נובעת מסיום משבר הקורונה והפגיעה במערך שרשראות האספקה, וכן מהמלחמה באוקראינה וההשלכות שלה, בראשן משבר הנפט ומשבר החיטה.
ב-12 החודשים האחרונים מדד המחירים לצרכן בישראל עלה בשיעור מצטבר ב-4.6%, ובמדינות מסוימות בעולם נרשמה עלייה של כ-10%. כשהציבור נחשף למגמות גלובליות ומקומיות אלו, הוא רוצה לשמור על הכסף ולמתן הפסדים פוטנציאליים. כאן עולה קרנו של שוק הנדל"ן, שתמיד נתפס כחוף מבטחים - כשוק שיודע לשמר ערך.
בנוסף, האינפלציה הכריחה את הנגידים בשווקים החשובים בעולם להעלות ריביות בצורה ניכרת, מה שגרר עמו העלאות ריבית גם בישראל. ההשפעה של העלאות ריבית אלו היא דו-ראשית: מחד, עלייה חדה בתשואות האג"ח ארוכות הטווח – מה שהביא לייקור של הרכיב ארוך הטווח במשכנתאות; ומנגד, עלייה בריבית הניידת ( ריבית הפריים ),שהיוותה רכיב הצמדה מועדף בהלוואות של ישראלים רבים.
התוצאה היא שהחזרי המשכנתאות של כולנו התייקרו , וכך המצב משפיע לא רק על מי שאין לו דירה, אלא גם על מי שהצליח להתמתח כלכלית ולרכוש אחת.

למה יש מעט עסקאות?
בשבועות האחרונים אנו שומעים בתקשורת על הצטננות בשוק המשכנתאות ועל ירידה בהיקפי העסקאות בשוק הנדל"ן. כאן טמון פרדקוס מעניין, שכן לא מדובר בתוצאה של ירידה בביקוש הכללי, אלא של אובדן נקודת האיזון בשוק.
אמנם יש התמתנות בביקושים בקרב המשקיעים, אשר מעדיפים תשואה אלטרנטיבית וחסרת סיכון בפקדונות הבנקאיים.אולם בשאר הסגמנטים, הביקושים נוסקים. מדובר בכל קבוצות האוכלוסייה – ממחוסרי דירה ומשפרי דיור, דרך לקוחות מחיר למשתכן - שמציפים עכשיו את הבנקים בזמן שהפרויקטים שלהם מבשילים - ועד לתושבי חוץ ועולים חדשים, שמגיעים לישראל בקצב גובר.
הסיבה לכך שהיקף העסקאות בחודשים האחרונים ירד אינה נעוצה אפוא בהתמתנות הביקושים או בבחירה של זוגות צעירים "לשבת על הגדר", אלא בגלל מחסור בהיצע. כן, גם בשוק היד שנייה: המוכרים לא ממהרים. משפרי דיור, למשל, מוכרים את דירתם הישנה רק שנה וחצי אחרי קניית דירתם החדשה, תוך ניצול מלא של תקופת הביניים המזכה בפטור ממס רכישה. גם הם יודעים שבסוף התקופה הזאת, המחיר שיוכלו לדרוש עבור הדירה הישנה יהיה גבוה בהרבה. בכך, אגב, גם הם הופכים לסוג של משקיעי נדל"ן.

מה בכל זאת אפשר לעשות?
ממשלת ישראל הבאה חייבת להכריז על סוגיית הדיור כמשבר לאומי, ולהקים צוות חירום מיוחד שיורכב מאנשי מקצוע ויטפל בכל הנדבכים של שוק הדיור: היצע הדירות, גורמי הייצור, התחדשות עירונית , ההיבט הפיננסי לרבות שוק המשכנאות, סוגיות המיסוי, דיור להשכרה ועוד נושאים רבים שיביאו את השוק לנקודת איזון. שר האוצר לשעבר משה כחלון אמנם ריכז סמכויות בקבינט הדיור, אבל אותו גוף טיפל רק בסוגיה אחת – סוגיית ההיצע. לא זו בלבד, הוא עשה את זה עם תוכנית ממשלתית שעד היום, שבע שנים מיום השקתה, הניבה מפתחות לדירה ל-30 אלף משפחות בלבד, מתוך 70 אלף שזכו בהגרלות.
הממשלה הבאה, שכולנו מקווים שתקום במהרה בימינו – ושתהיה כמה שיותר יציבה, תהיה חייבת לתקן את העיוות הזה.