חושבים לעצור את הפרויקט בכוח? יש מי שעשו זאת ומתחרטים

בעלי מקרקעין במרכז הארץ, כולם בני משפחה מורחבת אחת, התקשרו לפני מספר שנים עם יזם לצורך פיתוח הקרקע והקמת פרויקט מגורים עליה. שוויה של הקרקע ופוטנציאל הרווח האדיר הטמון בה קרצו ליזם, שהחל לקדם במרץ את שינוי הייעוד הדרוש ולפעול לאישורה של תב"ע חדשה. בין הצדדים סוכם כי במידה והיזם יקבל זכויות בנייה עודפות על הצפוי, הרווח יתחלק בינו לבין הבעלים בצורה שווה.

לאחר כחמש שנים של פעילות תכנונית מאומצת קיבל הפרויקט היתר בנייה. אלא שאז החליטו בעלי הקרקע לעצור הכל. לטענתם, היזם לא פעל די על מנת למקסם את זכויות הבנייה, ומשכך גרע מהרווחים הצפויים לו ולהם גם יחד. משכך הם דרשו מהיזם להגיש לאישורה של ועדת התכנון הרלוונטית תב"ע חדשה, דבר שהיזם סירב לו בטענה כי כבר השקיע משאבים רבים בפרויקט שאושר. במשך שנתיים תמימות המגרש עמד כאבן שאין לה הופכין, כשכל אחד מהצדדים המתין שהצד השני ייכנע.

סיפורה הקפקאי של עסקת הקומבינציה הזו ממחיש את אחת הבעיות הנפוצות בתחום הנדל"ן, ובתחום ההתחדשות העירונית בפרט. בעלי זכויות שחלוקים עם היזמים באשר לתמורות או להיבטים טכניים אחרים בפרויקט, מביאים במכוון לעצירה ממושכת בקידומו ולעתים אף לגניזתו – תוך גרימת נזקים כבדים ליזם ולשאר בעלי הזכויות.

עו"ד יגאל בורוכובסקי, המתמחה בתחום המקרקעין ומשמש כבורר וכמגשר מטעם המוסד הישראלי לבוררות עסקית, מכיר את התופעה הזו מקרוב: "לעצור פרויקט זה בסך הכל דבר די פשוט. דייר שמעוניין בכך יכול למשל לסרב לחתום על מסמכי התכנון או הליווי הפיננסי, או לבקש צו מניעה לפרויקט – דבר שבתי המשפט נעתרים לו אם מדובר בנזק בלתי הפיך (כגון פינוי בית מגוריו) . כשזה קורה בתחילת הפרויקט, הנזק פחות נורא . לעומת, זאת, כשנמצאים בעיצומה של הבנייה, עצירה כזו של הפרויקט משמעותה אובדן כספי עצום לכל המעורבים, וסיכון אדיר לדייר שגורם לעיכוב".

מקרה נוסף שהגיע לטיפולו של בורוכובסקי נגע לפרויקט תמ"א 38 בעיר גדולה בגוש דן. דיירת במתחם נחרדה לגלות כי תקבל דירה גדולה ב- 20 מ"ר ביחס לדירתה המקורית ולא של 30 מ"ר כפי שהובטח לה בתחילה.

בעקבות זאת, היא סירבה לחתום על מסמכי הליווי הבנקאי של היזם, ובכך מנעה ממנו להתחיל בעבודות. "שום יזם לא היה יכול לתת לה את אותם 10 מ"ר נוספים, משום שהם חרגו מקו הבניין", אומר בורוכובסקי. "למעשה, התכנון המקורי שהוצג לה הסתמך על טעות מצד המודד של העירייה, אבל את אותה גברת זה לא עניין. היא התעקשה 'ללכת על כל הקופה'", תוך גרימת נזק ליזם ולכלל הדיירים בפרויקט.

על העיוורון

לכאורה, אומר בורוכובסקי, דיירים הנוקטים "עצירה אלימה" כזו של פרויקט נוהגים באופן רציונלי: "הדייר אומר לעצמו 'בשבילי זה רק חדר, אבל ליזם כל חודש שבו הטרקטורים לא עובדים שווה נזק של מיליוני שקלים. לכן הוא לבטח יתפשר איתי'. אבל מה לעשות שההנחה שאגו משחק תפקיד בשני הצדדים . אפילו במקרים בהם היזם מוותר על משחקי הכוח ונכון להיכנע, הוא לא יכול – כי כלל הדיירים ממתינים לראות מה הפסיד או הרוויח הדייר הסרבן, ואם הרווח גדול – יש אינטרס לכלל הדיירים להפוך לדיירים סרבנים. לכן, הסיכוי לשנות את כללי המשחק בשלבים כה מאוחרים של הפרויקט, כמו בתחילת שלב הביצוע, הוא מוגבל מאוד. מנגד, הדייר המעכב מסתכן בלא פחות מחורבן כלכלי– כי אם לא יתקבלו טענותיו, יצטרך לשאת בנזקים של היזם וכלל הדיירים האחרים".

כדי להמחיש זאת חוזר בורוכובסקי לסיפורה של הדיירת בפרויקט התמ"א: "גם אם היזם היה רוצה 'לפרגן' לה עוד מיליון שקל בגין אובדן החדר הנוסף, הוא חייב היה קודם כל להגיש בקשה לבנק המלווה שיכניס את זה לתקציב הפרויקט. אחר כך, הוא היה צריך להתמודד עם עוד עשרות דיירים שהיו מתקוממים ודורשים את אותה הטבה גם לעצמם. כך שבפועל, כל יזם שמבין משהו בהתחדשות עירונית לעולם לא היה מהמר על ניסיון לרצות את הדיירת הסרבנית, במחיר של סיכון הפרויקט כולו.

"חשוב מכך – אותה דיירת נטלה על עצמה סיכון כלכלי אדיר שהיה יכול לפגוע בה ובצאצאיה לדורי דורות. אם היא היתה מפסידה בבוררות, היא היתה נושאת בנזק האדיר שנגרם ליזם ולשאר בעלי הדירות בבניין. למעשה, היא חשפה את עצמה לחוב של 10 או 15 מיליון שקל. מדובר בגננת בת 60. מאיפה היא תשיג סכום כזה?

"אותו דבר במקרה של בעלי המקרקעין. ההחלטה שלהם לתקוע את הפרויקט הסבה ליזם נזק של עשרות מיליוני שקלים. באותה תקופה הריבית עלתה משמעותית ועלויות המימון של היזם שילשו את עצמן. עצירת הפרויקט השליכה גם על מיזמים אחרים של היזם, כי ההון שלו היה כלוא בקרקע שלהם. אז נכון שברוב התיקים קשה לנבא את התוצאה, וכך גם במקרה הזה. אבל נגיד שהיה סיכוי של 70% שהטענות של בעלי הקרקע יתקבלו. האם זה שווה את ה-30% סיכון שהם לקחו לפשוט רגל?"

צילום: דרור סיתכהל

שומרי הסף

מהו תפקידו של הבורר או המגשר במקרים מעין אלה? "הדבר הכי חשוב שבורר יכול לעשות הוא למנוע מצב שבו הפרויקט יהפוך לבן ערובה של הסכסוך. התפקיד שלו הוא להחזיר את הסכסוך לממדיו המקוריים, אחרת, הסכסוך יגדל עשרות מונים , ללא הצדקה אמיתית.

בורוכובסקי מדגיש כי הוא לא מבקש מאף צד בפרויקט לוותר על טענותיו: "אם אתה חושב שנעשה לך עוול, תתבע. אבל בשום אופן אל תביא לעצירת הפרויקט עד להכרעה בטענותיך. צריך להסתכל על פרויקט כמו על רכבת: מרגע שהפרויקט "יוצא מהתחנה", יש לתת לו להמשיך לנסוע בנתיב הקריטי עד לתחנה הסופית, ולהשאיר את כל המחלוקות הכספיות לסוף הדרך. אם תשיג את החדר הנוסף שאתה חושב שמגיע לך, או פיצוי של מיליון שקל, נהדר. אבל אל תשפוך את התינוק עם המים ותהמר על שעבוד כלכלי לכל ימי חייך".

בהקשר זה, לבורר יתרון גדול על פני הליך משפטי רגיל. ראשית, הואיל ושני הצדדים יודעים כי הבורר הוא אשר יכריע גם בסעדים הזמניים וגם בפסק הבוררות הסופי (בבית המשפט לעתים המדובר בשני שופטים שונים). לכן, הצדדים יהיו קשובים להלך הרוח של הבורר, וביכולתו להשפיע עליהם להגיע להסכמות בשלב מוקדם, שיאפשרו המשך הפרויקט, לצד בירור הטענות הכספיות. שנית, לבורר המתמחה במקרקעין, קל יותר להבין את תמונת המצב הכלכלית, והנזקים המצטברים, ביחס לשופט התלוי, במידה רבה, במומחים הממונים מטעמו (ומטעם הצדדים). ולבסוף, בורר יכול להבטיח לצד הנכון לדחות את בירור הטענות הכספיות – כי הליך הבוררות יתנהל במהירות ויסתיים בתוך חודשים ספורים. למרבה הצער, אין שופט בישראל שיכול להבטיח הבטחה דומה, בהתחשב בעומס החל על בתי המשפט. לפיכך, ה"איום" של צד המעכב את הפרויקט בבית המשפט גדול הרבה יותר, ביחס לבוררות מהירה ויעילה.

הערת העורך: יצויין כי המוסד הישראלי לבוררות עסקית מנהל תיקים שבהם מעורבים דיירים סרבנים בהצלחה של כ-80%

לפרטים נוספים >>