פגיעה של 10% על קרבה לכביש סואן ושל 8% בגין בי"ס: כך משפיעה הסביבה על שווי הדירה שלכם

כביש סואן פוגע בשווי הנכס, את זה כולם יודעים. נוף פתוח לשטח ירוק או לים – מעלה. אך מה לגבי בתי ספר, גינות או אפילו בית קברות? האם מדובר באלמנט שמפחית או מעלה ערך, ואם כן אז בכמה? מרכז הנדל"ן יצא לבדוק עם שמאי מקרקעין ואנשי מקצוע כיצד הסביבה משפיעה על ערך הדירה.

"באופן כללי שווי דירה נקבע על בסיס ניתוח פרמטרים שונים, כגון העיר שבה ממוקמת הדירה, שטחה, מצבה הפיזי, גיל הנכס ועוד", אומרת השמאית מורן זייד זינר ממשרד מוטי זייד שמאי מקרקעין "בנוסף לפרמטרים הפיזיים של הדירה, ישנם גם נתונים סביבתיים שיכולים להשפיע על  הדירה : קרבה לנקודות מרכזיות בשכונה כגון מרכזי מסחר או בילוי יכולה לתרום להעלאת ערך הדירה, אם הקרבה לא יוצרת מיטרד של רעש או עומס תנועתי. טווח השפעה הינו תוספת לשווי של כ-5% עד 10% בכפוף לקרבה, אך לא בחשיפה ישירה.

"במקרה של דירות מגורים הממוקמות מעל מרכז שכונתי יש לשים לב שזה תלוי גם בסוג המרכז: דירות שבנויות בבניין מגורים מעל קומת קרקע מסחרית ותיקה, ערכן  נמוך יותר לעומת דירות מגורים הממוקמות מעל מרכז מסחרי בבניינים מודרניים, שם ישנה הפרדה בין המסחר למגורים, ועירוב שימושים לא מפחית מערכה".

מחקר מצא כי שווייה של דירה קרובה לים גבוה ב-8.7% מאשר דירות מרוחקות מהים. בנתניה דירה בשורת הבתים הראשונה לים ממנה נשקף נוף מלא לים שווה כ-26% יותר מדירה מרוחקת ללא נוף. בחיפה נמצא כי דירות בשכונת הכרמל המשקיפות לים יקרות בכ-6.2% ודירות בשכונת בת גלים יקרות בכ- 10.5%

ועד כמה משפיע הנוף? כאן לדברי זייד זינר ההשפעה עשויה להיות משמעותית יותר: "ערך דירות הפונות לשטח פתוח  כגון פארק או דירות שנשקף מהן נוף לים, גבוה משמעותית מזה של דירות בבניה רוויה הפונות לבנין סמוך או ללא נוף בכלל. חשיבות מיוחדת יש לכך בדירות יוקרה. דירה בקו ראשון לים, לדוגמא, שוויה גבוה משמעותית ואף מגיע לתוספת שווי של כ-20%".

את השפעתו השלילית של כביש סואן על שווי דירה הפונה אליו חזיתית, מעריכה זייד זינר בפגיעה של עד 10% בשווי לעומת דירה דומה ברחוב שקט, כאשר קומה גבוהה או מיגון אקוסטי לחלונות עשויים לרכך את הפגיעה. ומה בדבר קרבה לבית כנסת? "במקרה זה ישנה חשיבות רבה לאוכלוסיית השכונה. בית כנסת הממוקם בבניין או בקרבתו עלול להפחית את שווי הנכס בשכונות חילוניות בכ-5% בממוצע, אך בשכונות דתיות קיומו של בית הכנסת דווקא יכול להוות יתרון וככל הנראה לא ישפיע על שווי הנכס  או אף יעלה אותו במעט".

הים משפיע אחרת בכל עיר

שמאי המקרקעין יריב דרורי, יו"ר ועדת מחקר נתוני שוק בלשכת השמאים, מספק גם הוא נתונים מחקריים. "ידוע כי כאשר שימושי מגורים גובלים בשימושים אחרים לדבר יכולה להיות השפעה חיובית או שלילית על הנכס. עם זאת, כשבוחנים האם אותה השפעה היא חיובית או שלילית, וכן את עוצמת ההשפעה, עלינו לזכור תמיד שאנו בוחנים את המשמעויות בעיניים אובייקטיביות כפי שהשוק עצמו מגלם את אותה ההשפעה. לכן בהחלט יכול להיות מצב שבו משפחה ובה שני ילדים צעירים תעדיף לגור בסמיכות למתחם גני ילדים. כלומר סובייקטיבית, אותה המשפחה מייחסת השפעה חיובית של קרבתו של גן הילדים על שווי הנכס.

בית הקברות טרומפלדור במרכז תל אביב. פגיעה של עד 12% בשווי (Opachevsky Irina / Shutterstock.com)

"עם זאת, בהתייחס לשוק הכללי, גן ילדים עלול להביא עמו מטרדים כגון גודש תעבורתי בשעות הורדת ואיסוף הילדים וכן להוות מקור לרעש במהלך שעות היום, שעלול להפריע לכאלה העובדים מהבית. כך שמבחינה אובייקטיבית לקרבה לגן ילדים יש השפעה שלילת על שווי הנכס למגורים".

לשכת שמאי המקרקעין בישראל מבצעת מחקר דלפי (שיטת הערכת שווי מקרקעין) מדי כמה שנים ביחס לסוגיות מהותיות בשמאות המקרקעין כדי לבחון מקדמי התאמה בתנאי מידע חסר. במחקר האחרון משנת 2020 נקבע מקדם הפחתה ממוצע של 8% ביחס לנכסי מגורים הפונים למבני ציבור, בהם בתי ספר וגני ילדים. "באותו מחקר נמצא עוד כי שווי של בית צמוד קרקע הפונה לבית קברות מופחת ב-12% בממוצע, שווי דירה בבנייה רוויה הצמודה לתחנת אוטובוס מופחת ב-5% בממוצע ושוויו של בית צמוד קרקע סמוך למרכז קניות מופחת ב 8% בממוצע.

השמאית מורן זייד זינר: "השפעת קרבה לבית כנסת תלויה באוכלוסיית השכונה. בית כנסת הממוקם בבניין או בקרבתו עלול להפחית את שווי הנכס בשכונות חילוניות בכ-5% בממוצע, אך בשכונות דתיות קיומו של בית הכנסת דווקא יכול להוות יתרון וככל הנראה לא ישפיע על שווי הנכס  או אף יעלה אותו במעט".

"קרבה לכביש ראשי נידונה רבות בהשגות על שומות רמ"י ובהליך אצל שמאים מכריעים ושיעור ההפחתה בשווי מורכב מאינטנסיביות השימוש בכביש, קומת הדירה, מרחק המבנה מהכביש וכדומה", אומר דרורי. "שיעורי ההפחתה שנקבעו בחלק מהשומות המכריעות הגיעו לכ-10%. ומצד שני קיימים מצבים בהם שווי הדירה יכול לעלות בעקבות קרבתה לשימושים או מאפיינים מסוימים. למשל, שוויה של דירה עם נוף לים עשוי לעלות בעשרות אחוזים על שוויה של אותה הדירה כאשר היא עורפית".

במחקר שנערך בשנת 2006 ע"י אגף שומת מקרקעין (מחלקת המחקר והמידע במקרקעין במשרד המשפטים) נמצא כי שווייה של דירה קרובה לים גבוה ב-8.7% מאשר דירות מרוחקות מהים. בנתניה דירה בשורת הבתים הראשונה לים ממנה נשקף נוף מלא לים שווה כ-26% יותר מדירה מרוחקת ללא נוף. בחיפה נמצא כי דירות בשכונת הכרמל המשקיפות לים יקרות בכ-6.2% ודירות בשכונת בת גלים יקרות בכ- 10.5%. ממצא מעניין נוסף התגלה במחקר זה לפיו שווי דירת מגורים בב"ש אשר פונה לסף המדבר דווקא נמוך בכ-9% מדירה אחרת שאיננה פונה למדבר.

בניני מגורים בסמוך לנתיבי איילון (ColorMaker / Shutterstock.com)

יודגש כי הסקירה המובאת כאן הינה כללית בלבד וכי יש לבחון כל מקרה לגופו. עוד יש לזכור, שטיב ועוצמת ההשפעה עשויים להשתנות לאורך זמן. ניקח לדוגמה, דירה במבנה שיכון ותיק באזור הצפון כאשר בחצר הבניין קיים מקלט ציבורי. בימים כתיקונם מקלט ציבורי עלול להוות מטרד אשר פוגע בשווי הנכס: פעמים רבות מתבצעים שימושים ציבוריים במקלטים אשר גורמים לרעש ולעומס תעבורתי. עם זאת, בימים של מלחמה, כמו בתקופה הנוכחית, סביר כי שווי של דירה בשיכון ותיק אשר אין בה ממ"ד יעלה כאשר בחצר המבנה קיים מקלט.

בין 3% ל-5% תוספת על קרבה לאגם

מספר פרוייקטים המשווקים בימים אלה ממחישים את פעולתם של העקרונות השמאיים בשטח. פרויקט "ניצני פארק הנחל" נבנה על ידי חברת ניצני מבשרת בשכונת נופי בן שמן בסמוך לפארק שבמרכזו אגם. לדברי אחמד עמלה , מנכ"ל ובעלי החברה, מביאה הקרבה לאגם לעסקאות במחיר גבוה יותר מהממוצע בשכונה, ואלה מגיעות בפרויקט ל-2.7-2.8 מיליון שקלים לדירת 4 חדרים, ול-3 מיליון וצפונה לדירת 5 חדרים. לדבריו, "בדרך כלל כשיש מים ויש פארק בקו הראשון שאתה יכול לנכס אותו לפרויקט זה מרים את המחירים בין 3% ל-5%". 

צחי סופרין , סגן יו"ר קבוצת סופרין ומבעלי השליטה בה, מקדם יחד עם קבוצת וייס וקבוצת ויתקין פרי פרויקט תמ"א 38/2 בן 27 דירות בשכונת בבלי, לא רחוק מפארק הירקון. גם במקרה הזו, לדבריו, הציבור מוכן לשלם פרמיה עבור הקרבה לפארק. "לקחנו את הפארק כמוטיב העיקרי בפרסום שלנו, מספר צעדי הליכה מהפארק, יש לזה משמעות במחיר ולפני זה בביקוש. אם לא היה ביקוש גבוה לא היה מחיר גבוה. המחירים נעים בין 60 אלף שקל למ"ר ל–76 אלף שקל למ"ר. אני מעריך שבאזורים אחרים שפחות נהנים קרבה לפארק המחירים יכולים להיות נמוכים יותר".