עכשיו זה רשמי: הריבית הגבוהה והלוואות הבלון הפחיתו את שיעור הרווח בענף הבניה למגורים לכמעט אפס

רמת הרווחיות, קרי היחס בין הרווח הנקי למחזור המכירות, של חברות הבנייה הציבוריות ירדה בחדשות בשלוש השנים האחרונות ועמדה ב-12 החודשים שבין הרבעון הרביעי של 2023 לרבעון השלישי של 2024 על 2% בלבד. כך עולה מדוח היציבות הפיננסית למחצית השנייה של שנת 2024 שמפרסם היום (ג') בנק ישראל.

כך, בעוד שבשנת 2021 עמדה רמת הרווחיות על יחס של 0.13 (רווח נקי של כ-27 מיליון לעומת מכירות של 198.5 מיליון), הרי שבתקופה שבין הרבעון הרביעי של 2023 לרבעון השלישי של 2024 עמד הרווח הנקי על  4.4 מיליון שקלים, לעומת מחזור מכירות של 212.5 מיליון שקלים. הסיבה המרכזית לירידה ברמת הרווחיות היא הגידול בהוצאות המימון בעקבות עליית הריבית ובתוך כך הגידול בהלוואות הבלון (מבצעי "20-80").

כזכור בחודש דצמבר האחרון נשבר שיא של כל הזמנים כשהיקף המשכנתאות שנלקחו עמד על כ-13.8 מיליארד שקל, מדובר בעלייה של 146% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. בתוך כך, הלוואות הבלון שנוטלים קבלנים לטווח קצר שברו אף הן שיאים. על פי הנתונים, בדצמבר ניטלו הלוואות כאלה בהיקף של 3.2 מיליארד שקל, אשר מהווים 23.3% מכלל המשכנתאות – מדובר בשיעור הגבוה ביותר שנרשם עבור הלוואות אלו.

"מבצעי מימון בנוסח 20/80 או בפריסה דומה שמציעים היזמים מאפשרים דחייה של מרב התשלומים למועד האכלוס", נכתב בדוח. "תחת פריסת תשלומים כזו, נזקקים היזמים למימון רב יותר במהלך הבנייה. כמו כן, רוכשים בעלי הון עצמי נמוך יכולים להתחייב לרכישת דירה, כאשר את יתרת ההון העצמי עליהם לגייס עד לקבלתה. יתר על כן, עקב דחיית מרב התשלום, נטילת המשכנתה נדחית גם היא לשלב מאוחר יותר, והרוכשים אינם עוברים במעמד החתימה על רכישת הדירה חיתום של בנק. בצד היזמים, מבצעי דחיית תשלומים שוחקים את רווחיותם".

ירידה ברמת המינוף ועלייה בהוצאות המימון

יחד עם זאת, מציינים בבנק ישראל, כי מכפיל הרווח, המוגדר כיחס בין שווי השוק לרווח הנקי, נמצא ברמה הגבוהה ביותר בחמש השנים האחרונות, ומשקף מחיר שוק גבוה יחסית לחברות הציבוריות מענפים אחרים הנסחרות בבורסה בתל אביב. מכפיל גבוה זה עשוי להצביע על ציפיות המשקיעים להתאוששות רווחיות החברות בעתיד.

עוד נכתב בדוח כי "המינוף של חברות הבנייה הציבוריות, המוגדר כיחס בין התחייבויות להון עצמי, ירד במקצת על פני שלוש השנים האחרונות מערך של 2.93 בשנת 2021  (התחייבויות - 502.5 מיליון לעומת הון עצמי של 171.2 מיליון) לערך של 2.63 בתקופה שבין הרבעון הרביעי של 2023 לרבעון השלישי של שנת 2024 (התחייבויות 2.58 מיליארד לעומת הון עצמי של 979.9 מיליון)  . בעוד שיעור הוצאות המימון, המוגדר כיחס בין הוצאות המימון לרווח התפעולי, גדל. מגמות אלה נמשכו בארבעת הרבעונים האחרונים (0.513) ושיעורן של הוצאות המימון גבוה אף מהשיעור שהיה בשנת 2020 (0.44). כך  למרות עלייתו, שיעור הוצאות המימון של כ-50% שאליו הגיעו החברות הציבוריות בשנה האחרונה, נמצא בטווח הסביר והמקובל לחברות בענף הבנייה".

כמו כן, מציינים בדוח, כי היקף האשראי הכולל לענף הבנייה המשיך לגדול בשנים האחרונות. באשראי הבנקאי המוקצה לתהליכי בנייה נרשם גידול של כ-80% בין הרבעון השלישי של שנת 2024 לרבעון הרביעי של שנת 2022, בעוד שהיקף האשראי המוקצה לקרקעות נשאר ברמתו מאז 2023.