דיירים המחזיקים ב-2 דירות שרשומות כדירה אחת, דרשו תמורה כפולה בפינוי-בינוי. כך הכריע ביהמ"ש

במאמר זה נסקור את החלטת בית המשפט המחוזי בנושא רישום זכויות בפנקסי המקרקעין. האם הרישום ייעשה בהכרח באופן ההולם את חוקיות בניית הדירות (לפי היתר בנייה), או שמא ניתן לרשום בהתאם למצב הבנוי בפועל?

נסיבות המקרה:

עסקינן בתביעה שהוגשה ע"י בני זוג כנגד עזרה ובצרון חברה לשכון בע"מ, בגין אי רישום זכויות החכירה של בני הזוג בדירה הנמצאת בבניין שבו הם מתגוררים. ברקע לתביעה זו, ישנו פרויקט התחדשות עירונית מסוג פינוי בינוי אשר מקודם בבניין. בשנת 1955 עזרה ובצרון חכרה מעיריית תל אביב בחכירה ראשית את המקרקעין והבניין המצוי עליהם. בתוך כך, עזרה ובצרון החכירה את הדירות שבבניין לדיירים שונים בחכירה משנית, וביניהם לבני הזוג. בני הזוג התקשרו עם עזרה ובצרון בשנת 1979, והחלו להתגורר בדירה בבניין, מבלי שהבניין נרשם כבית משותף בפנקס הבתים המשותפים. בהתאם לכך, לא נערך רישום הזכויות של בני הזוג.

לטענת בני הזוג, ביום 1.4.1979 הם רכשו זכויות חכירה מעזרה וביצרון וקיבלו לחזקתם דירת חדר בבניין. וכעבור מספר חודשים, רכשו זכויות חכירה בדירת חדר נוספת. לטענתם, הסכמי החכירה שנחתמו בעבר - אבדו. הם טענו והדגישו כי לימים הם איחדו את שתי הדירות הנ"ל לדירה אחת, ללא היתר בניה כדין. בשנת 2018 נחתם בין הצדדים הסכם לפיו בני הזוג חוכרים מעזרה ובצרון בחכירת משנה דירה אחת בלבד.

לטענת בני הזוג, הם לא ידעו על מה הם חתמו, ולא בדקו לעומק את פרטי ההסכם. רק לאחר שהחלו עם הליכי הרישום של הבניין כבית משותף, הבחינו בני הזוג כי עזרה ובצרון מתייחסת לדירתם כדירה אחת בלבד. עוד טענו בני הזוג, כי מלכתחילה נבנו בבניין 29 דירות וזאת בניגוד להיתר בנייה שאפשר הקמת 28 דירות בלבד. בני הזוג טענו, כי עזרה ובצרון מנסה להכשיר את חריגות הבנייה בבניין, ובכך למעשה להמעיט בזכויותיהם, תוך פגיעה בתמורה שתינתן להם במסגרת פרויקט פינוי-הבינוי. 

עזרה ובצרון טענה מנגד, כי דירתם של בני הזוג היוותה יחידת דיור אחת במועד מסירת החזקה בה לידיהם. בנוסף, טענה כי במהלך השנים 1979-2018 לא נחתם חוזה חכירה בין הצדדים, וזאת כי בני הזוג לא שילמו דמי החכירה ראשוניים.  

החלטה:

לאחר שקלול כל הראיות, בית המשפט המחוזי קיבל את התביעה, וקבע כי על אף חריגות הבנייה, זכויות החכירה של בני הזוג יירשמו לפי המצב הפיזי של הדירות, כלומר כשתי דירות נפרדות. גם אם הנ"ל לא תואם את היתר הבנייה. ביהמ"ש קבע כי רישום זכויות בפנקסי המקרקעין ייעשה במנותק משאלת חוקיות הבנייה מבחינה תכנונית. שכן, על הרישום להיעשות באופן התואם את הבנוי, קרי 29 דירות ולא 28 דירות בהיעדר הדירה הנוספת.

לצד זאת, חריגות בנייה, אף אם קיבלו ביטוי במרשם המקרקעין, תתבררנה באפיק התכנוני. כמו כן, קבע ביהמ"ש כי היות שהבניין מצוי בפני הליך פינוי-בינוי, די יהיה בסעד הצהרתי בדבר זכות החכירה של בני הזוג בשתי דירות בבניין, ללא צורך להידרש לסוגיית הרישום.

אם בכל זאת יעלה כורח ברישום עצמו, עזרה ובצרון תדאג לרשום את שתי הדירות בנפרד. הטיפול ברישום הדירות עשוי להתבצע על ידי הגשת בקשה לתוכנית בניין עיר (תב"ע) נקודתית לבניין או באמצעות הגשת בקשה תואמת לרישום הזכויות, בצירוף הערה על אי ההתאמה להיתר הבנייה הקיים, בהתאם לתקנה 29(א) לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום), תשע"ב-2011.

ת"א 25615-03-20 עזיז ואח' נ' עזרה ובצרון חברה לשכון בע"מ 

הכותבת היא עו"ד במשרד גינדי כספי ושות', המתמחה בנדל"ן תכנון ובניה. עריכה: עו"ד קרן חן בסיוע של יוסף מינץ