האחוז שעושה את ההבדל בחוק הקשיש: המפתח לפתרון תופעת הסרבנות בהתחדשות עירונית

שרה, קשישה בת 82 מאזור המרכז, הפכה בעל כורחה ל"סרבנית" בעיני שכניה לבניין. במשך שנתיים "הואשמה" בעיכוב פרויקט פינוי-בינוי שאמור היה לשדרג את הבניין בן 60 השנים שבו התגוררה מאז נישואיה. כמוה, גם קשישים רבים אחרים. אותם קשישים אינם מסרבים רק על מנת לסרב. בגילם, לעבור פעמיים דירה, לשנות לחלוטין את השגרה, זה דבר משתק. למרות "חוק הקשיש" המספק חלופות בדיוק לקשישים אלו, רבים מהיזמים, כמו במקרה של שרה, מסרבים להציע אותן בטענה כי אינם מחויבים לכך משום שהפרויקט החל לפני כניסתו לתוקף. 

המקרה של שרה, כמו מקרים אחרים, חושף פער משמעותי בפרשנות המשפטית של "חוק הקשיש" - פער שמשפיע על אלפי קשישים ועל מאות פרויקטים של התחדשות עירונית ברחבי הארץ. רבים מהיזמים טוענים שאם הפרויקט החל לפני כניסת החוק לתוקף, הם פטורים מלהציע לקשישים את החלופות הקבועות בחוק. אך מה שהם מעדיפים להתעלם ממנו הוא סעיף מכריע בהוראות המעבר: רק כאשר יותר מ-15% מבעלי הדירות חתמו על הסכמים עד לתאריך הקובע, הפטור חל.

לדברי עו"ד עדן גנגינה, המתמחה בהליכי התחדשות עירונית ומייצג בעיקר חברות יזמיות, אך גם דיירים, על אף שיזמים רבים פועלים באופן זה, הרי שמדובר בטעות. "מרבית הפרויקטים שהחלו לפני 2018, אך היו עדיין בשלבי התארגנות ראשוניים עם פחות מ-15% חתימות במועד הקובע, נדרשים להציע לקשישים את מלוא החלופות הקבועות בחוק, בניגוד למה שנהוג לחשוב", הוא אומר. "פרשנות משפטית זו פותחת פתח להתרת 'פקקי סרבנות' של קשישים בפרויקטים רבים ברחבי הארץ וכמובן מסייעת למיצוי הזכויות שלהם. למעשה, לפי החוק עצמו, חתימה של דייר אחד בלבד אינה מספיקה כדי למנוע את תחולת החוק".

חוק הקשיש – ניסיון לפתור את בעיית הסרבנות
חוק הקשיש נועד לענות על סוגייה שהפכה מרכזית בהליכי התחדשות עירונית והיא סרבנות לפרויקטים מצד קשישים. העובדה כי הליכי התחדשות עירונית מתבצעים במבנים ישנים המאכלסים גם אוכלוסייה בוגרת הובילה לכך שרבים מהם סירבו להצטרף לפרויקט. הפחד מפני ההליך עצמו, חוסר הרצון או היכולת לעבור דירה או לשנות את השגרה, ובכלל, חוסר הכדאיות מבחינתם להיכנס ל"הרפתקה" הזו בשלב זה בחייהם. 

המלכוד שנוצר בפרויקטים אלה היה בלתי נסבל לכל הצדדים. מצד אחד, קשישים רבים שבנו את חייהם סביב דירה וסביבה מוכרות, נדרשו לוותר על בסיס היציבות שלהם, להיטלטל בין דירות ולהתמודד עם עלויות חדשות שלא תוכננו בתקציב הפנסיוני שלהם. מצד שני, שכניהם, שחלקם חיים בתנאים מתדרדרים, בבניינים ללא מעלית, ללא ממ"ד, לעתים עם טחב ובעיות תשתית, ראו בהתחדשות העירונית את התקווה היחידה לשיפור תנאי מגוריהם ועליית ערך הנכס שלהם.

"אפשר להבין את שני הצדדים", אומר עו"ד גנגינה. "הקשישים לא היו 'סרבנים' מתוך רוע לב, אלא מתוך פחד אמיתי ומוצדק. ומצד שני, הדיירים האחרים ראו כיצד הזדמנות חייהם לשיפור תנאי המגורים שלהם נחסמת. המתח החברתי בבניינים אלה היה לעתים בלתי נסבל, עם האשמות הדדיות ואף נתק מוחלט בין שכנים שבעבר חיו בהרמוניה".

המהפכה של "חוק הקשיש"
כניסתו לתוקף של "חוק הקשיש" באוקטובר 2018 יצרה מהפכה של ממש בהגנה על זכויות קשישים בפרויקטים של התחדשות עירונית . "המחוקק הכיר בכך שקשישים הם אוכלוסייה פגיעה במיוחד בתהליכים אלה," מסביר עו"ד גנגינה, "ושהם זקוקים להגנות ייחודיות כדי למנוע את הפיכתם לסרבנים מתוך הכרח". החוק הגדיר "קשיש" כבעל דירה שמלאו לו 75 שנים במועד החתימה על העסקה הראשונה בבניין, וקבע שלוש חלופות שהיזם חייב להציע: דירה חדשה באותו מתחם, כמו לשאר הדיירים, דירה בבית אבות או דיור מוגן באזור או פיצוי כספי השווה לשווי הדירה החדשה."החלופות האלה יצרו מהפכה בהתמודדות עם תופעת הסרבנות", מדגיש עו"ד גנגינה. "פתאום קשישים יכלו לבחור פתרון שמתאים לצרכיהם – אם זה להישאר בסביבה מוכרת עם פיצוי כספי שמאפשר רכישת דירה קטנה יותר, או מעבר לדיור מוגן שמספק תמיכה ושירותים הנחוצים בגיל המבוגר".

הבעיה המשפטית שמשפיעה על אלפי קשישים
אולם, גם לאחר כניסתו לתוקף של חוק הקשיש נוצרה בעיה חדשה, שכן בהתאם להוראות החוק היזם לא חייב להציע את חלופות הקשישים מקום בו הדייר חתם לפני התאריך 29.10.2018. נוצר מצב בו קשישים רבים נותרו, לכאורה, ללא מענה וללא חלופות מצדו של היזם. אך לדברי עו"ד גנגינה, אחד החידושים המשמעותיים ביותר ב"חוק הקשיש" נמצא בסעיף שלכאורה נראה טכני - הוראות המעבר. "מדובר בסעיף שרבים בתחום מתעלמים ממנו או מפרשים אותו באופן שגוי, אך השלכותיו מרחיקות לכת", הוא מסביר.

הוראות המעבר של החוק קובעות במפורש: "הוראות סעיפים 2(ב)(6) ו–(7) לחוק העיקרי וסעיף 5(ב1) לחוק חיזוק בתים משותפים, כנוסחם בחוק זה, יחולו על בעל דירה בבית המשותף שביום התחילה טרם חתם על עסקת פינוי ובינוי או על עסקה לפי תכנית החיזוק, לפי העניין, אם באותו מועד חתמו לא יותר מ-15% מבעלי הדירות בבית המשותף על עסקה כאמור". "המחוקק", מבהיר עו"ד גנגינה, "יצר מנגנון מדורג – כך שהחוק חל גם על פרויקטים שהחלו לפני כניסתו לתוקף, בתנאי שבמועד הקובע (29.10.2018) חתמו פחות מ-15% מבעלי הדירות בבניין. הסוגייה הזו היא חשובה ומשמעותית ואני נתקל בה בעבודתי היומיומית בשטח. המשמעות היא שרוב המכריע של הפרויקטים שהחלו לפני החוק, אך עדיין היו בשלבים ראשוניים, נכנסים בשערי החוק".

הדרך קדימה
"חוק הקשיש", מוסיף עו"ד גנגינה, "מאזן בין הצורך בהתחדשות עירונית לבין ההגנה על אוכלוסיות פגיעות. הוא מאפשר קידום פרויקטים תוך מתן מענה לצרכיהם הייחודיים של קשישים, ובכך מונע את הפיכתם לסרבנים מתוך אין ברירה. אך גם כאן, בירוקרטיה, כשלים ומכשולים קיימים ויצוצו גם בהמשך הדרך. חשוב שאנשים ידעו את הזכויות שלהם, ויעזרו באנשי מקצוע כדי לוודא שהזכויות האלו נשמרות".
לדבריו, כאן בדיוק נכנסת החשיבות של ליווי משפטי טוב, מקצועי ומנוסה, כזה שידע לחבר בין כלל הדיירים, גם הקשישים שבהם, או הסרבנים שבהם, ולנסות להגיע לפשרות המיטיבות עם כל הצדדים לטובת הפרויקט כולו ולטובת כלל הדיירים. "עורך הדין", הוא אומר, "ידע לדרוש מהיזם נתונים מדויקים על מצב החתימות במועד הקובע ולפעול על מנת לוודא שכל הקשישים הזכאים מקבלים את החלופות המגיעות להם. זו לא רק חובה חוקית, אלא גם האינטרס של כל דיירי הבניין. יופיו של חוק הקשיש הוא ביכולתו להפוך מצב של עימות למצב של win-win. הקשישים מקבלים פתרון המותאם לצרכיהם, הדיירים האחרים רואים את הפרויקט מתקדם, והיזם נהנה מתהליך חלק יותר ומהיר יותר, אבל גם את זה צריך לדעת כיצד לנהל".

לפרטים נוספים >>