"בשלבי המימון הראשונים צפה תופעת "הסרבנות האפורה", אלה שגוררים רגליים, וזה מאד בעייתי"

" התחדשות עירונית זאת עסקת קומבינציה מאוד מורכבת", אומר עו"ד אייל בלכר, מנכ"ל יסודות. "יש פה מערך הסכמים של דיירים, יזם, קבלן, רשויות וספקים. כולם חותמים על הסכמים ויש פה כמובן אינטרסים שונים ופערי ידע ומיומנות. כולם צריכים לשים לב שבסופו של יום, כשיש בעלי מקצוע נכונים לעסקאות זה עושה טוב לכולם". בלכר אמר את הדברים במסגרת הרצאה מקוונת אודות יסודות המימון בהתחדשות עירונית, שנערכה בסוף השבוע האחרון במסגרת סדרת ההרצאות "בוקר של נדל"ן", מבית מרכז הנדל"ן. 

לצפייה בהרצאה המלאה: 

"צריך לשים לב שהחתימה היא שבע שנים לפני ההריסה ואחר כך בונים עוד שלוש או ארבע שנים", הוסיף בלכר. "משכי הזמן האלה מאוד משמעותיים וחשוב להבין שיש כמובן פערי ציפיות. זה חוסך המון כאב ראש וצרות ובסופו של יום מביא את כולם למצב שהם מרוצים מהעסקה הזו שהם עשו".

במסגרת הרצאתו דיבר בלכר על עקרונות הליוון הסגור, הממשק המשולש בין יזם, דייר ומממן, שלבי המימון הראשונים, פערי רגולציה, פתרון בעיות תוך כדי בנייה והדרך להגיע לסיום פרויקט מוצלח. "הליווי הסגור זו הדרך של היזם להבטיח שיהיה לו כסף להתחיל ולסיים את הפרויקט. אם אנחנו מדברים על התחדשות עירונית , אז זו גם הדרך של הדיירים לקבל בעצם את הבטוחות שלהם והדרך של הרוכשים כמובן לקבל את ערבויות חוק המכר או את פוליסת חוק המכר שלהם", הוא אומר. 

"מה המשמעות של זה בעצם?", הוסיף בלכר, "שהליווי מתנהל כמסגרת סגורה בנפרד לחלוטין מהפעילות של היזם, כך שאם יש איזו תקלה אז אפשר לבודד תקלה כלכלית. אפשר לבודד את הפרויקט ולפעול על מנת שהפרויקט ימשיך, בין אם באמצעות מכירה לאחר, ובין אם בדרכים אחרות. מבחינת היזם זה מגדיל את המינוף שלו, מגדיל את התשואה, מקטין את ההון העצמי שהוא צריך להשקיע. בעצם אי אפשר לעשות פרויקט של התחדשות עירונית בלי ליווי. זה לא עובד. מי שמספר אחרת - זה לא באמת קורה".

בכל הנוגע לקשר שבין היזם, הדיירים והגוף המממן, אומר בלכר, כי "הממשק הזה הוא ממשק מורכב, מאתגר. צריך בעצם לייצר לא מעט הסכמים שיאפשרו לפרויקטים האלה לעבוד ולצאת לדרך בצורה נכונה והולמת. מה נקודות החיכוך? גם היזם וגם בעלי הקרקע צריכים להרוויח, אחרת לא ירצו שתהיה עסקה. כלומר, בסופו של יום הדיירים מוותרים על דירה, מתפנים מהדירה שלהם ורוצים לחזור לדירה יותר גדולה, חדשה עם עם ממ"ד וליהנות מאיכות חיים יותר גבוהה, והיזם בסוף רוצה, צריך וחייב להרוויח. אם התמורה היא לא סבירה, העסקה היא לא כלכלית למישהו מהצדדים והעסק יכול להיתקע". 

לדבריו של בלכר, "בשלבי המימון הראשונים אנחנו רואים הרבה מאוד בעיות. יש את נושא הסרבנות. החוק מטפל בסרבנות, אולם יש גם סרבנות אפורה - אותו דייר שחתם ואשתו לא חתמה. שלושה יורשים, שניים חתמו ואחד גורר רגליים. הם יכולים לעשות את זה לאורך כל הדרך. הדרך הנכונה ביותר לטפל בזה היא בהידברות וצריך לשים לב לדבר הזה. בסוף כשבאים בהתחדשות העירונית עם הרכב חתימות חסר או עם דיירים חסרים, זה מאוד מאוד בעייתי. הסרבנים האפורים האלה בדרך כלל רוצים להשיג משהו, אז צריך לאבחן את זה מראש ולנסות למנוע מהם לעשות את זה".