ניצחון לקבוצת חג'ג' בערר על למעלה מ-250 מלש"ח: "יש להתחשב ב'פוטנציאל התכנוני הכללי'"

ועדת הערר המחוזית לפיצויים והיטל השבחה של מחוז תל אביב בראשותה של עו"ד יפעת בן אריה שטיינברג, דנה לאחרונה בשורת עררים שהוגשו כנגד שומות מכריעות שניתנו בגין בנייתו של פרוייקט הענק "מומה" (Moma), שנבנה בשכונת פלורנטין בתל אביב בהיקף של כ-225 דירות, ואשר אוכלס לאחרונה. במסגרת החלטתה קבעה הוועדה כי יש לכלול "פוטנציאל תכנוני כללי" במסגרת "מצב קודם", לצורך חישוב היטל ההשבחה עבור הפרויקט. בעקבות כך צפוי היקף היטל ההשבחה שתשלם החברה שבשליטת האחים עידו וצחי חג'ג' לוועדה המקומית תל אביב-יפו, אשר במקור עמד על למעלה מרבע מיליארד שקלים, להצטמצם משמעותית.

להחלטה המלאה של ועדת הערר

התוכנית שמכוחה הוקם הפרויקט נכנסה לתוקף בסוף שנת 2018. בשטחה של התוכנית, שמדרום לדרך סלמה, ניצבו באותה עת ניצבו מספר מבני מלאכה, סככות בשימוש תעשייה קלה ומבנה בית באר שהוכרז לשימור.

ביומה האחרון של 2018 מכרה חג'ג' נתח קרקע קטן של פחות מחצי אחוז לרוכשת פרטית, ובעקבות זאת חויבה על ידי הוועדה המקומית בהיטל השבחה בגין מכר בסך של כ-361 אלש"ח, אשר שיקפו לקרקע כולה השבחה בגובה של כ-256.3 מיליון שקל. בעקבות זאת הגישה חג'ג' שומה שכנגד לפיה גובה ההשבחה 49 מלש"ח, והצדדים הגיעו אל השמאי המכריע אבישי זיו, אשר קבע כי ההשבחה מכח אישור התוכנית עומדת על 229 מיליון שקל. על שומה זו הגישו שני הצדדים ערר.

ביולי 2020 אישרה הוועדה המקומית תל אביב את בקשת הקבוצה להוצאת היתר בנייה, והפעם הנפיקה חיוב בהיטל השבחה על סך כ-55.5 מיליון שקלים. חג'ג' הגישה גם הפעם שומה שכנגד בגובה של כ-20 מלש"ח, והפעם הגיע התיק אל השמאי המכריע שלומי יפה שמצא כי על ההיטל לעמוד על כ-39 מלש"ח. גם כאן הגישו שני הצדדים ערר, ושני ההליכים, לגבי השומות של זיו ויפה, אוחדו להליך ערר אחד.

בחג'ג' טענו: השמאים קבעו שווי קרקע נמוך משמעותית 

החלטת ועדת הערר בראשות בן אריה שטיינברג עוסקת בשורה ארוכה של נקודות, אולם הכרעתה העקרונית ביותר ניתנה לגבי סוגיית קיומו של "פוטנציאל תכנוני כללי" במסגרת מצב קודם. הכוונה היא לשווי שוק שנגזר מציפיות כלליות, כלומר כאלה שאינן נוגעות לתוכנית כזו או אחרת, הנגזרות ממיקום המקרקעין, ובהיקפי הפיתוח בסביבתם.

צחי ועידו חג'ג' (קבוצת חג'ג')

שני השמאים המכריעים ניטרלו רכיב זה וכך הגיעו לשווי קרקע ב"מצב הקודם", אשר לטענת חג'ג' היה נמוך משמעותית משווייה בפועל. "שגו השמאים המכריעים (תחילה השמאי זיו שאומץ לאחר מכן על ידי השמאי יפה) עת קבעו את שווי המצב הקודם במקרקעין (העומד על כ-46 מיליון שקל", נטען בערר, "מבלי לקחת בחשבון את הפוטנציאל התכנוני ובהתעלם משווי השוק של המקרקעין שקיבל ביטוי בעסקת רכישת הזכויות בחלקה על ידי קבוצת חג'ג' משנת 2014 ושעמד על כ-92 מיליון שקלים כ-4 שנים לפני המועד הקובע".

עוד טענה חג'ג' כי על השמאים המכריעים היה לקחת בחשבון את השפעותיה של תוכנית המתאר המחוזית התקפה (תמ"מ 5) ושל מסמכי מדיניות שונים, וכי התעלמותם מהם הביא לשווי קרקע נמוך באופן לא סביר ב"מצב הקודם". הוועדה המקומית השיבה כמובן כי הצדק בנקודה זו היה עם השמאים המכריעים.

חג'ג' טענה כי על השמאים המכריעים היה לקחת בחשבון את השפעותיה של תוכנית המתאר המחוזית התקפה (תמ"מ 5) ושל מסמכי מדיניות שונים, וכי התעלמותם מהם הביא לשווי קרקע נמוך באופן לא סביר ב"מצב הקודם". הוועדה המקומית השיבה כמובן כי הצדק בנקודה זו היה עם השמאים המכריעים

יש לציין כי השמאים המכריעים שעל שומותיהם הוגש הערר אמנם דחו את הטיעון של חג'ג' בעניין הכללת פוטנציאל תכנוני הכללי לשינוי יעוד במצב קודם. עם זאת ציינו בהחלטתם כי מדובר בסוגיה משפטית במהותה וכי אין בהכרעתם כדי לפגוע בצדדים שזכאים לשוב ולטעון זאת בפני הערכאות המתאימות.

ועדת הערר הסתמכה על תקדים של העליון 

בהחלטתה בסוגיית הפוטנציאל התכנוני הכללי, הסתמכה ועדת הערר על פס"ד "לוסטרניק" של בית המשפט העליון. במסגרת אותו דיון, דחה בית המשפט את עמדת הוועדה המקומית רחובות וקבע כי "לצד נטרול מהשווי במצב הקודם את השפעת הציפייה לאישור התוכנית המשביחה עצמה יש לגלם בשווי את הציפייה הכללית לשינוי יעוד ולפיתוח המקרקעין".

בהחלטת ועדת הערר נכתב כי "מכאן אנו למדים כי הטענה לפיה יש להוציא מכלל ההשפעה על שווי השוק כל הליך תכנוני שהתקיים במקביל לתוכנית - אינו עולה בקנה אחד עם הלכות בית המשפט העליון... הנה כי כן, בהתאם להלכת "לוסטרניק" נקבע שיש לנטרל מהשווי במצב הקודם את השפעת הציפיה לאישור התכנית המשביחה עצמה והליכי התכנון הקשורים בטבורם לתכנית המשביחה, אך יש לגלם בשווי את הציפיה הכללית לשינוי יעוד ולפיתוח המקרקעין בשל מכלול תכונות הקרקע לרבות מיקומה המסויים".

בהחלטתה בסוגיית הפוטנציאל התכנוני הכללי, הסתמכה ועדת הערר על פס"ד "לוסטרניק" של בית המשפט העליון. במסגרת אותו דיון, דחה בית המשפט את עמדת הוועדה המקומית רחובות וקבע כי "לצד נטרול מהשווי במצב הקודם את השפעת הציפייה לאישור התוכנית המשביחה עצמה יש לגלם בשווי את הציפייה הכללית לשינוי יעוד ולפיתוח המקרקעין"

 

עוד דנה הוועדה בשאלה האם יש להחיל את הלכת לוסטרניק על הקרקע הספציפית הזו, שמאפייניה שונים מהקרקע החקלאית בפאתי רחובות שלגביה ניתן פסק הדין, בהיותה קרקע עירונית מתוכננת לשימושים סחירים שונים, במסגרת המצב הקודם.

"האם הקביעה בפרשת "לוסטרניק" אכן תחומה לקרקע ספקולטיבית בלתי מתוכננת כגון קרקע חקלאית בלב העיר?", שאלה הוועדה והשיבה כי "לטעמנו התשובה לכך שלילית". עוד הרחיבה כי "ההכרה בשווי מצב קודם של קרקע חקלאית הממוקמת במרכזה של עיר ככזה הכולל גם פוטנציאל כללי והתעלמות מפוטנציאל כללי שכזה בקרקע מתוכננת במרכז העיר כבעניינינו, יכול להביא דווקא לתוצאה אבסורדית, לפיה לצרכי היטל השבחה שוויה של קרקע חקלאית כאמור יהא בהכרח גבוה משוויה של קרקע מתוכננת כבעניינינו".

"לא נערכה בדיקה ממשית"

אחת הסוגיות שעלתה בעררים היא, האם יש לייחס למצב הקודם פוטנציאל תכנוני כללי כלשהוא הנובע ממסמכי המדיניות "מבואות יפו" משנת 2005  לפיהם מסווגים המקרקעין כאזור מגורים עירוניים עם חזית מסחרית לדרך שלמה. בסוגיה זו הכריעו השמאים המכריעים כי אין לראות במסמכים אלה כרלוונטיים לצורך חישוב שווי המצב קודם.

עם זאת על פי החלטת הוועדה, "אם ניתן להוכיח 'שמאית' שמסמכי המדיניות אכן השפיעו על שווי השוק כחלק מפוטנציאל כללי, למשל לבחון האם בשכונה סמוכה ודומה בה לא חלה המדיניות, המחירים מגלמים שווי שוק אחר וכיוצ"ב, אזי לטעמנו אין לנטרלם, וההפך ככל ויימצא כי מסמכי המדיניות השפיעו על השווי שוק".

על פי החלטת הוועדה, "אם ניתן להוכיח 'שמאית' שמסמכי המדיניות אכן השפיעו על שווי השוק כחלק מפוטנציאל כללי, למשל לבחון האם בשכונה סמוכה ודומה בה לא חלה המדיניות, המחירים מגלמים שווי שוק אחר וכיוצ"ב, אזי לטעמנו אין לנטרלם, וההפך ככל ויימצא כי מסמכי המדיניות השפיעו על השווי שוק"

קביעה ברוח דומה נתנה הוועדה להחלטה על הכללת תוכנית המתאר המחוזית תמ"מ 5 בשווי המצב הקודם. "הנחת השמאים המכריעים בעניינינו היא, כי אין להביא את תמ"מ 5 בחשבון תוך שמציינים כי ספק רב, אם יש בתמ"מ 5 משום פוטנציאל שהעלה את ערך המקרקעין, הובילה אותנו למסקנה כי לא נערכה בדיקה ממשית האם תמ"מ 5 יצרה ציפיות שיש להתחשב בהן במצב קודם, מתוך נקודת מוצא שיש לכתחילה לנטרלה", נכתב.

"אנו סבורים כי יש מקום לבחון את הוראות תמ"מ 5 לעניין המקרקעין האם אינן מהוות חלק מההליך התכנוני של התכנית המשביחה וככל שלא, האם יצרו ציפייה כללית שיש להתחשב בה. הדבר מצריך בדיקה תוך הבהרה שעצם העובדה שבאופן עקרוני יש לבחון ציפייה כללית שיצרה תכנית בהיררכיה גבוהה יותר, אין בה בהכרח ללמד כי כן נוצרה ציפייה כללית שכזאת במקרה דנא, שכן בסופו של דבר מדובר בבדיקה 'שמאית' שיהא על השמאי המכריע לבדוק".

ולבסוף קבעה הוועדה כי גם לתוכניות נקודתיות שאושרו בסביבת הקרקע נשוא העררים יש משקל בקביעת שווי המצב הקודם, וכי היא מהווה חלק מאותו "פוטנציאל תכנוני כללי", שהיה על השמאים לכלול בקביעת שווי המצב הקודם.

את קבוצת חג'ג' ייצג בהליך עו"ד עלא דיאב, שותף בפירמת AYR - עמר רייטר ז'אן שוכטוביץ ושות'.