לאחר שעיריית ת"א טענה שהיתר שהיא עצמה אישרה אינו חוקי – העליון הורה על עצירת הפרויקט

שופטת העליון יעל וילנר קיבלה לאחרונה בקשה שהגישה עיריית תל אביב לעיכוב ביצוע פסק דין של בית המשפט המחוזי בתל אביב, שעניינו היתר בניה שקיבלה חברה בת של ווייבוקס (ybox) לצורך ביצוע פרויקט תמ״א 38 ברחוב לוחמי גליפולי בשכונת יד אליהו. זאת לאחר שקבעה שסיכויי קבלת הערעור שצפויה עיריית תל אביב להגיש - בטענה לאי-חוקיות ההיתר - אינם משוללי יסוד.

חברת ווייבוקס יד לבנים הוקמה במטרה לקדם פרויקט להריסת שני בתים משותפים בני 36 יחידות דיור ברחוב לוחמי גליפולי 50 ו-52 בתל אביב-יפו, והקמת ארבעה בתים משותפים בני 92 יחידות דיור במקום, זאת במסגרת תמ״א 38. במאי 2022 החליטה הוועדה המקומית להנפיק לחברה היתרי בניה לצורך ביצוע הפרויקט, בכפוף לתנאים. אלא שהליך הוצאת ההיתר המלא התעכב, עד שבאוקטובר 2024 הודיע סגן מהנדס העיר  אדר' הלל הלמן  כי היקף השטח הבנוי שאושר על ידי הוועדה אינו עולה בקנה אחד עם הוראות תמ״א 38, ומשכך היתרי הבניה שאושרו אינם חוקיים.

לפסק הדין המלא של ביהמ"ש העליון 

בעקבות הודעה זו, הגישו היזמית והדיירים עתירה לבית המשפט המחוזי ובמסגרתה ביקשו להורות לעירייה ולוועדה המקומית להנפיק את היתרי הבניה בהתאם להחלטות הוועדה ממאי 2022 וכן לערוך ליזמית שומת היטל השבחה בגין מתן ההיתרים. בעתירתם טענו כי קודם למתן היתרי הבניה התקיימו הליכי תכנון שארכו כשבע שנים ושכללו, בין היתר, תיאומים ואישורים שונים מול גורמי העירייה. עוד נטען כי מכיוון שקיבלו מהעירייה אישורי בקרת תֹכן, רישוי ושוברי תשלום אגרות בניה והיטלי פיתוח, וכן מילאו את התנאים השונים שפורטו בהחלטות הוועדה, על הרשות המקומית להנפיק להם את ההיתרים שאושרו.

עיריית תל אביב טענה מנגד כי במסגרת עריכת שומת היטל ההשבחה, נמצאו ליקויים שונים בהיקף הבינוי שאושר במסגרת ההיתרים, ובין היתר נמצא שחישובי השטחים  חורגים מהמותר לפי הוראות תמ״א 38. לטענתה, אי החוקיות נובעת מכך שחישוב שטח הקומה הטיפוסית שנערך לצורך חישוב היקף זכויות הבניה בפרויקט, התבסס על ״קומה רעיונית״ לפי התוכניות המפורטות שחלות על הבתים המשותפים, ולא על הקומות הקיימות באותם בתים לפי היתרי הבניה שניתנו בפועל, וזאת בניגוד לתיקון בחוק תמ"א 38 . משמעות הדברים היא שיש לגרוע כ-550 מ״ר מהשטחים העיקריים שאושרו, וממילא, כך נטען, היתרי הבניה שהתבקשו הם בלתי חוקיים ויש להחזיר את הבקשות להיתרים לדיון חוזר בוועדה.

המחוזי: "התנהלות העירייה לא סבירה ולא ראויה"

בדצמבר 2024 קיבל שופט בית המשפט המחוזי קובי ורדי את העתירה, והורה לרשות המקומית להנפיק למשיבים את היתרי הבניה עד 30 בינואר 2025. עוד קבע בית המשפט כי החלטת הרשות ״להקפיא את התהליך ולא להוציא את היתרי הבניה״ אף שהיזמית עמדה בכל התנאים שנקבעו לכך, היא החלטה ״חריגה ביותר״, וכי התנהלות הרשות המקומית בנסיבות העניין היא ״לא סבירה ולא ראויה״.

בינואר 2025 הגישו עיריית תל אביב והוועדה המקומית לתכנון ולבניה את הערעור על פסק הדין של המחוזי ובקשה לעכב את ביצועו. לטענתן, מכיוון שעל פי היתרי הבניה מתאפשרת בניה של כ-550 מ״ר של שטחים עיקריים מעבר למותר, לשיטתן, לפי הוראות תמ״א 38, הרי שההיתרים סוטים במידה ניכרת מהוראות התוכנית שמכוחה הוצאו והם בלתי חוקיים. בנסיבות אלו, נטען כי מאזן הנוחות נוטה לטובתן, שכן אלמלא עיכוב ביצוע פסק הדין, הדיון בערעור יהפוך לתיאורטי ויתבצעו במקרקעין שינויים בלתי הפיכים, לרבות פינוי הדיירים מבתיהם, הריסת הבתים המשותפים והתחלת הבניה באתר.

עוד טענו העירייה והוועדה המקומית כי סיכויי הערעור להתקבל טובים, שכן קיים קושי בכך שבית המשפט המחוזי הורה להן להנפיק למשיבה היתרי בניה בלתי חוקיים.  עוד טענו כי פסק הדין סותר הלכות קיימות בנוגע לסמכות הוועדה המקןמית וכי לא צוין בפסק הדין מה הפגם שנפל בהחלטת הרשות המקומית.

היזמית והדיירים טענו מנגד כי לאחר שאישרה הוועדה את ההיתר, מדובר כבר במעשה עשוי וכי הבקשה לעליון הוגשה 3 ימים לאחר שהוועדה המקומית כבר אמורה הייתה להנפיק את ההיתר לפי החלטת המחוזי. לגבי מאזן הנוחות נטען כי עיכוב הביצוע עלול לגרום להם לנזקים משמעותיים. בין היתר, צוין כי כבר התקשרו עם גורמים שונים לצורך ביצוע הפרויקט בעסקאות בשווי כולל של כ-9.5 מיליון ש״ח ואף שילמו אגרות בניה והיטלים בסכום של כ-5.7 מיליון ש״ח. עוד צוין כי עיכוב הביצוע עלול לגרום לנזקים לצדדים שלישיים שהסתמכו על אישור ההיתרים, וביניהם רוכשי דירות שהתקשרו עם היזמית בעסקאות בסך כולל של כ-70 מיליון ש״ח (ובגין חלקן אף שולם כבר מס רכישה ); בגורמים המממנים את הפרויקט ובכלל זה, מחזיקי איגרות חוב שהנפיקה וייבוקס; וכן בספקים שהתקשרו איתה לצורך ביצוע הפרויקט.

"סיכויי הערעור להתקבל אינם משוללי יסוד"

שופטת העליון וילנר קיבלה כאמור את עמדת הרשות המקומית בקבעה כי קיים סיכוי לקבלת הערעור וכן כי מאזן הנוחות נוטה לטובת הרשות המקומית.

על סיכויי הערעור להתקבל קבעה השופטת כי "דומה כי סיכויי הערעור אינם משוללי יסוד. במוקד ההליך עומדת טענת המבקשות לאי-חוקיות היתרי הבניה נוכח טענתן לאי-התאמה בין ההיתרים לבין הוראות תמ"א 38 בהיקף ניכר של כ-550 מ"ר שטחים עיקריים. על רקע מכלול הנסיבות, ובפרט בשים לב לכך שבית המשפט המחוזי לא הכריע במסגרת פסק דינו בשאלת אי החוקיות, אין לשלול את האפשרות שבמסגרת הערעור תיבחן שאלת אי החוקיות הנטענת לאור הוראות תמ"א 38, ומידת ירידתה לשורש העניין – באופן שעשוי להוביל לביטול ההיתרים".

שופטת העליון: "המשך ביצוע הפרויקט כרוך בפגיעה בלתי מבוטלת באינטרס הציבורי בדבר שלטון החוק בתחום התכנון והבניה. עיכוב ביצוע הפרויקט עלול לגרום למשיבים לנזקים כלכליים משמעותיים, אולם ככאלה, הם אינם בלתי הפיכים" 

לגבי מאזן הנוחות, שלו ניתן משקל גבוה יותר, נקבע כי "הגם שטענות המשיבים נכבדות הן, הכף נוטה לעבר קבלת הבקשה. ברי כי התחלת ביצוע העבודות בפרויקט – שבמסגרתן יפונו דיירים ויהרסו שני הבתים המשותפים הקיימים לצורך הקמת הבתים החדשים תחתם – תוביל לשינוי המצב בשטח באופן שלא יאפשר להשיב את המצב לקדמותו. לכך יש להוסיף כי אם ייקבע שיש ממש בטענות המבקשות בנוגע לאי חוקיות ההיתרים, הרי שהמשך ביצוע הפרויקט כרוך בפגיעה בלתי מבוטלת באינטרס הציבורי בדבר שלטון החוק בתחום התכנון והבניה. אין לכחד כי עיכוב ביצוע הפרויקט עלול לגרום למשיבים לנזקים כלכליים משמעותיים, אולם ככאלה, הם אינם בלתי הפיכים וסביר כי המשיבים יוכלו להיפרע מן המבקשות אם ערעורן יידחה".

בסופו של דבר נקבע כי ההיתר לא ייצא לפועל עד קבלת החלטה אחרת, בכפוף לערבות של העירייה ליזמית על סך חצי מיליון שקל, וכי על מזכירות בית המשפט לקבוע בהקדם דיון בערעור.  את הרשות המקומית ייצגו עו"ד רויטל אטיאס ועו"ד מיכל דיק. את היזמית והדיירים ייצגו עו"ד גלעד ברגמן, עו"ד תומר שני ועו"ד ענבל עמית.

"לעירייה אין להלין אלא על עצמה"

עו״ד דן הלפרט ממשרד הלפרט ושות׳ משרד עורכי דין ונוטריון, המייצג פרויקטים רבים בתל אביב, אומר בהתייחס להחלטה כי ״מדובר בהתערבות נדירה של בית המשפט העליון בעבודת מוסדות התכנון. ההחלטה נוגעת בשלב זה רק לעיכוב של תחילת עבודות הבניה בפרויקט, אבל אם יפסול העליון את ההיתר לחלוטין זה יגרום להפסד משמעותי ליזם ואפשר שאפילו יפיל את הפרויקט.

עו״ד דן הלפרט : "כמי שמלווה מאות פרויקטי התחדשות בת"א, אני סבור שקבלת הערעור בעליון במקרה הזה תהא לא נכונה, תגרום נזק רב הן ליזמים והן לבעלי הדירות ובעיקר תמחיש שוב את בעיית חוסר הוודאות בתחום ההתחדשות העירונית"

פסילת ההיתר או הקטנת היקף הזכויות (גריעת 550 מ״ר עיקרי) מהווה מכה כלכלית לפרויקט ששוויו כ-23 מיליון ש"ח, לצד נזקים כבדים נוספים. כמי שמלווה מאות פרויקטי התחדשות עירונית בעיר תל אביב, אני סבור שקבלת הערעור בעליון במקרה הזה תהא לא נכונה, תגרום נזק רב הן ליזמים והן לבעלי הדירות ובעיקר תמחיש שוב את בעיית חוסר הוודאות בתחום ההתחדשות העירונית".

עו"ד דן הלפרט (Neo media)

עוד הוסיף הלפרט כי "למרות מסכת הייסורים שעברו בעלי הדירות והיזמים החל משנת 2016 לצורך קבלת היתר בניה אשר ניתן להם בסופו של יום, מבקשת העיריה לבטל את ההיתר רגע לפני תחילת ביצוע העבודות. תוצאה כזאת תהיה בלתי הוגנת ובלתי צודקת בעליל. בעלי הדירות, רוכשי דירות והיזמים הסתמכו על היתר הבניה שקיבלו מהעירייה, וגם אם התברר לעירייה בדקה ה- 90 שמקורו של ההיתר בטעות, אין לה להלין אלא על עצמה. לדעתי, במקרה זה חשיבות הפרויקט לבעלי דירות, לרוכשי דירות היזם ולכלל הציבור גוברת על הצורך בתיקון הטעות ויפה יעשה העליון אם יאפשר לפרויקט לצאת לדרך".

תגובת ווייבוקס תינתן לכשתתקבל.