"קרה ששני יזמים החתימו את אותו בעל דירה. כשאגו נכנס למשחק – סכסוך יכול להפוך לגוג ומגוג"

פרק נוסף של פודקאסט הנדל"ן "החזית העירונית" מבית מרכז הנדל"ן , והפעם מתארחת עינת גנון, לשעבר סמנכ"לית הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. היא שוחחה עם נמרוד בוסו, עורך מרכז הנדל"ן, על פעילותה כבוררת בסכסוכים בין יזמים בהתחדשות עירונית, מה עושים כששני יזמים מחתימים באותו מתחם, מדוע לדעתה מספרי התחלות הבנייה בהתחדשות עירונית ימשיכו לגדול, ולמה היא ממש לא תומכת במכפילים גבוהים בפרויקטים של התחדשות בפריפריה. 

לצפייה: 

להאזנה: 

גנון, עוסקת כיום גם כמגשרת במרכז לבוררות עסקית, בסכסוכים שקשורים להתחדשות עירונית. "אין לי הכשרה פורמלית, אבל בפועל עשיתי לא מעט גישורים במסגרת הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית", סיפרה גנון. "אגב, כל משא ומתן, בין אם בחקיקה, בין אם מול האוצר, להשיג תקציבים - זה סוג של גישור. אנחנו רואים סכסוכים מסוגים שונים בתהליכי התחדשות עירונית , החל מסכסוכים בין הדיירים לבין עצמם, בין בעלי הדירות ליזם, וגם בין יזמים שונים שרבים על אותו פרויקט, ואני כרגע מציעה את שירותיי. כבר פנו אליי במקרה מסוים ואני מקווה שלא להידרש להרבה כאלה. אבל אם יש, אני שמחה להביא את הניסיון שיש לי".

היא סיפרה כי ישנם מקרים בהם שני יזמים החתימו בעלי דירות באותו בניין. "לפעמים שניהם החתימו את אותו בעל דירה. בסופו של דבר היזם רוצה להוציא לפועל עסקה, אבל יש באמצע גם מרכיב שקוראים לו אגו. הרי אם זה היה נטו עסקי, הם היו מגיעים להסכמות ביניהם. קורה בשוק לא מעט שיזם התחיל להחתים בבניין אחד, השני בבניין הסמוך, עושים ביחד תב"ע, לפעמים עושים שותפות בפרויקט עצמו, אז השוק ברוב המקרים יודע להסתדר וזה טוב. אבל לעיתים כשהם מתחילים כבר להיכנס אחד לרגליים של השני וגם האגו משחק, אז כל אחד מתבצר בעמדותיו וזה מגיע לדברים מאוד לא נעימים. וכמובן, כמיטב המסורת מערבים גם את בעלי הדירות באותו בית משותף , שחיו ביחד בשלווה 30 שנה, ופתאום מתחילים לריב ביניהם".

"אנחנו רואים סכסוכים מסוגים שונים בתהליכי התחדשות עירונית , החל מסכסוכים בין הדיירים לבין עצמם, בין בעלי הדירות ליזם, וגם בין יזמים שונים שרבים על אותו פרויקט, ואני כרגע מציעה את שירותיי. כבר פנו אליי במקרה מסוים ואני מקווה שלא להידרש להרבה כאלה. אבל אם יש, אני שמחה להביא את הניסיון שיש לי"

 מגיע אלייך פרויקט כזה, נגיד מתחם אחד עם 40 אחוז חתימות, השני עם 30 אחוז חתימות. איך פותרים כזה אירוע?
"אז צריך לשבת עם שני הצדדים ביחד כולל הדיירים, זה מאוד חשוב בעיניי, כי באתי מנקודת המבט של הרשות הממשלתית, שם הסתכלנו מהעיניים של הדיירים. חשוב שכולם יהיו ביחד בחדר כדי שלא תהיה תחושה שמסתירים, שעושים משהו מאחורי הגב, שגונבים סוסים אחד לשני. אחר כך צריך בעיקר לראות אם יש פה מצב לשיתופי פעולה. לפעמים זה מלחמת גוג ומגוג שברור לך שהצדדים לא מסוגלים לנהל פרויקט ביחד לאורך שנים. אם יש מקום לשיתוף פעולה, אני חושבת שהאינטרס הוא לדחוף לכיוון הזה, כי בסוף זו עסקה כלכלית" .

נתוני הלמ"ס שפורסמו לאחרונה הראו שנת שיא, עם יותר מ-20 אלף התחלות בנייה רק בהתחדשות עירונית. עוד משהו מאוד מעניין שקרה זה שהענף של הפינוי-בינוי שתמיד היה קצת מאחור לעומת התמ"א, משתווה לו פחות או יותר מבחינת ההיקפים. את רואה את זה באמת כמו סכר שנפתח ועכשיו יהיה איזה שטף, או שזה ימשיך לגדול במתינות?
"חד משמעית זאת מגמה שתימשך, הגידול יימשך. ויש לו שתי סיבות מרכזיות: הסיבה הראשונה היא הבשלה, היו פרויקטים בקנה והם מבשילים. דבר שני, זה באמת גם בשלות של השוק ומחסור בקרקע זמינה למגורים במרכז הארץ. מה לעשות, עדיין הישראלים מעדיפים לגור בגוש דן. הקרקעות הפנויות הולכות ואוזלות, אז ברור שהכיוון הוא התחדשות עירונית , אז גם כשקונים דירות חדשות קונים אותן בפרויקטים של התחדשות עירונית. עוד מרכיב שבעיני עשה פלאים, זה הסכמי המסגרת של הרשות להתחדשות עירונית עם הרשויות המקומיות, למימון התשתיות. מנתוני הרשות לשנת 24', 93% מאתרי הבנייה בפינוי-בינוי הם ביישובים שיש בהם הסכם מסגרת. אין בכלל סימן שאלה שזה כסף יחסית קטן שעשה פלאים. זה לא שהיתר הבנייה לא היה יוצא גם בלי תמרוץ הרשות המקומית, אבל במקום שלוש וחצי שנים, היה לוקח לו ארבע וחצי שנים". 

לפני כחודשיים, רמ"י מקבלת החלטה שמסדרת בעצם את המנגנון של קרקע משלימה שאנחנו כבר מדברים עליו איזה עשור, אבל בעצם לא קרה עד היום. זה יתחיל לקרות עכשיו לדעתך עם ההחלטה הזו?
"חצי הכוס המלאה זה שסוף סוף רמ"י שמו את המדיניות שלהם על השולחן, בכתובים שכל אחד יכול לפתוח ולבדוק. אבל הם עשו את זה בהחלטת הנהלה ולא בהחלטת מועצה, שצריכה לעבור את כל הגופים הממשלתיים הרלוונטיים, ומופצת להערות הציבור. בשורה התחתונה אין בהחלטת רמ"י בשורה, זה לא שהדברים הולכים להיות יותר פשוטים, בדיוק הפוך, מכיוון שהם הוסיפו כללים ובין היתר עשו הבחנה בין תוכניות שהמדינה מקדמת לתוכניות שיזם פרטי מקדם. למה צריך כללי משחק שונים? 

"כדי שרמ"י יאשרו ליזם להתקדם עם פרויקט, הוא צריך לעשות תיאום מול צוות שלם ברמ"י לפני הדיון להפקדה בוועדה המחוזית. יש שם צוות שלם עם שמאי המחוז ומתכנן המחוז והלשכה המשפטית, שאתה צריך לתאם איתם ולקבל אישור הנהלת רמ"י. גם לא מספיק שהיזם רץ ונלחם וטרח והגיע להסכמות כאלה או אחרות עם הרשות המקומית, עם הוועדה המקומית, פתאום יכולים לבוא ברמ"י ולפתוח לגמרי את התוכנית. כל זה רק כדי לקבל את הסכמת רמ"י לאישור התוכנית. מעבר לזה, יש החלטה שהתוכנית חייבת שיהיה בה רווח שלא יורד משבעה אחוז בפריפריה או עשרה אחוז במרכז. למה? אגב, אין לי מושג למה דווקא המספרים האלה".

"דחפתי למדיניות של מכפילים נמוכים בפריפריה"

גנון נשאלה על התחדשות עירונית בפריפריה, ואמרה כי היא תומכת מאוד במכפילים נמוכים. "זאת מדיניות שאני אישית מאוד דחפתי אליה. במקומות שבהם ערך הקרקע הוא נמוך זה פשוט לא נכון לעשות מכפילים כמה שיותר גדולים. במקרה ממש בימים אלו יש דיון בתוכנית שהרשות הממשלתית מקדמת בשדרות, במכפיל 4. התוכנית מגיעה לצפיפות של 64 יחידות דיור לדונם נטו, צפיפות מכובדת מאוד. מהעבר השני של הכביש מקודמת תוכנית ותמ"לית על קרקע פנויה של מדינה בצפיפות 15, מצא את ההבדלים.

"בערכי קרקע של טבריה או קריית שמונה, שהערך הוא כל כך נמוך, ככל שאתה מוסיף זכויות בנייה אתה רק מעמיק את הבור הכלכלי, ולכן הייתי מציעה לאותם יזמים שמגדילים מכפילים לעשות איזשהו תכנון ראשוני מעמיק. אם ניקח פרויקט במכפיל 4 וניקח פרויקט במכפיל 9, אז הבור הכלכלי במכפיל 9 הוא הרבה יותר גדול"

"אז אנחנו הולכים לצופף בצורה מאוד משמעותית, אבל המכפיל הוא רק ארבע, ואם נעשה את המתמטיקה הפשוטה, זה פרויקט שיש בו 131 יחידות דיור קיימות. אם נעלה למכפיל שש-שבע, ששוב, שלא מביא עדיין לכדאיות כלכלית, אולי נגיע לצפיפות של 100 יחידות דיור לדונם נטו. אני לא חושבת שאנשים רוצים לגור בצפיפות כזאת. למשל בטבריה הם רוצים לגור בדירה גדולה ומרווחת עם נוף לכנרת, לא במגדל של 35 קומות ולא לשלם דמי ניהול של 800 שקלים. לא בשביל זה הם הולכים לגור בטבריה. לא כל צורת בינוי מתאימה לכל מקום, וגם בגבעתיים, לא בכל מקום בונים מגדלים של 35 קומות".

"בערכי קרקע של טבריה או קריית שמונה, שהערך הוא כל כך נמוך, ככל שאתה מוסיף זכויות בנייה אתה רק מעמיק את הבור הכלכלי, ולכן הייתי מציעה לאותם יזמים שמגדילים מכפילים לעשות איזשהו תכנון ראשוני מעמיק. אם ניקח פרויקט במכפיל 4 וניקח פרויקט במכפיל 9, אז הבור הכלכלי במכפיל 9 הוא הרבה יותר גדול. המכפילים הגבוהים לא משרתים את הפרויקט, ואני אגלה לך עוד סוד קטן - גם היזמים שמקדמים מכפילים גבוהים בפריפריה, בונים על מענק ממשלתי".