"השוק משנה כיוון? הציבור יישב כמה חודשים על הגדר ובסופם הדירות יחזרו להימכר"

פרק נוסף של פודקאסט הנדל"ן "החזית העירונית" מבית מרכז הנדל"ן , והפעם מתארחת גלית וינדר טפר, מנכ"לית הפניקס ליווי בניה מקבוצת הפניקס גמא. היא שוחחה עם דן קצ'נובסקי, בעלים ומנכ"ל של מרכז הנדל"ן, על תחילת דרכה בבנק, על הפעילות הענפה של הפניקס ליווי בניה אותה היא מנהלת, איך השפיעו ההגבלות על מבצעי המימון על השוק ועל המכירות, למה היא מוטרדת מעלויות הבניה יותר מעליות המחירים, ולמה למרות האתגרים הרבים - היא אופטימית. 

לצפייה: 

להאזנה: 

וינדר טפר סיפרה איך הגיעה לנהל את פעילות המימון ליזמים בקבוצת הפניקס "אני כבר 24 שנים עובדת בתחום, התחלתי בגיל מאוד צעיר. התחלתי כאנליסטית בסקטור נדל"ן בבנק, שם סיימתי את העבודה כמנהלת מחלקה בסקטור נדל"ן. הייתי שם 16 שנה, ואז נוצרה הזדמנות בהפניקס, שפתחה את מחלקת ליווי הפרויקטים וחיפשה מישהו שינהל את זה. אני כבר 8 שנים בהפניקס.

"אנחנו מלווים מאות פרויקטים בהיקפים משתנים, החל מהפרויקטים הכי גדולים בהיקף של מיליארד שקל ועד פרויקטים ממש קטנים של 20 יחידות דיור. מלווים את כל השלבים של המימון מרכישת הקרקע, מימון הקרקע, ערבויות פוליסות חוק מכר, השלמת הון, עסקאות רגילות, פינוי בינוי , התחדשות עירונית - באמת כל העסקאות שיש בהקשר הזה של בניה למגורים בישראל.

כיום פעילות האשראי של קבוצת הפניקס מרוכזת בקבוצת הפניקס גמא שמשמשת כזרוע האשראי של הקבוצה. החברה שאני מנהלת, הפניקס ליווי בניה, נמצאת תחת הפניקס גמא והיא מעניקה את כל פתרונות האשראי ליזמים. תפקידה של החברה ללוות את הבניה, לממן את הבניה, כאשר בשיתוף פעולה עם החברות בקבוצה למעשה היא נותנת את המעטפת הכוללת של כל הצרכים של היזם. ערבויות ופוליסות חוק מכר מגיעות מהפניקס ביטוח עצמה, ואנחנו מנהלים עבור הלקוח ועבור הקבוצה את כלל הפעילות הזאת של ליווי פרויקטים".

המכירות היום זה נושא רגיש", הודתה וינדר טפר, "הוא היה רגיש בחלק מהמקומות כבר בחצי שנה - 8 החודשים האחרונים, ודאי מאז תחילת המלחמה. בחלק מהמקומות אפשר לראות ממש הבדל משמעותי בין  מרכז תל אביב או רובע 4 בתל אביב מצד אחד, לבין דרום תל אביב בואכה יפו, או גם מקומות כמו אופקים ונתיבות ואשקלון שמוכרים מאוד יפה. בסופו של דבר העצירה שראינו באה לידי ביטוי בעיקר בדירות היותר יקרות, גם לא בתל אביב, אבל את הדירות היקרות היה יותר קשה למכור, והדירות שיותר מיועדות לעם ישראל - עדיין נמכרו יפה. בחודש-חודשיים האחרונים המצב נהיה קצת יותר מורכב בגלל ההגבלה על מבצעי ה-20-80. בסופו של דבר, כמו שאנחנו רואים בכל פעם שהשוק חווה שינוי, יש כמה חודשים שהשוק קצת יושב על הגדר ונרגע ומחכה לראות מה יקרה, ובסופו של דבר הדירות הרגילות שעם ישראל גר בהן כנראה יחזרו להימכר".

"בסופו של דבר העצירה שראינו באה לידי ביטוי בעיקר בדירות היותר יקרות, גם לא בתל אביב, אבל את הדירות היקרות היה יותר קשה למכור, והדירות שיותר מיועדות לעם ישראל - עדיין נמכרו יפה. בחודש-חודשיים האחרונים המצב נהיה קצת יותר מורכב בגלל ההגבלה על מבצעי ה-20-80"

"קודם כל ברמה האישית זה מטריד אותי. לי יש ברוך השם ארבעה ילדים. כשהם יבואו לקנות דירות בקרוב, בעוד חמש-עשר שנים, אני באמת שואלת את עצמי איך נעשה את זה? איך הם יעשו את זה?". 

"המכירות? יותר מטריד אותי נושא עלויות הביצוע" 

היא התייחסה להגבלות על מבצעי המימון וההשפעה שלהן על השוק: "המכירות של 20-80 בסופו של דבר היוו הטבה ללקוח הסופי, אבל הם לא באמת מוצר נכון, לא ליזם ולא לגורם המממן ולכן אני חושבת שאת העסקאות הבאות שאנחנו נראה אחרי התקופה שבה כולם יצטרכו לעכל את השוק, נראה בפריסה כמעט ליניארית. נחזור למעשה למצב שהיה לפני שלוש שנים פחות או יותר, שבו היו כמה מכירות ב-20-80, בוודאי בפריסייל, אבל בהמשך היה הרבה יותר ליניארי, וההטבות לרוכש יצטרכו כנראה להגיע ממקום אחר. אנחנו כבר רואים את זה הרבה, בלי קשר להטבות האלה, שפתאום אנחנו מקבלים מטבח יותר משודרג או מזגנים יותר משודרגים או דברים בתוך הדירה של הרוכש".

יש פרויקטים שאת מממנת בתל אביב, ואת רואה שמשרדי המכירות יחסית ריקים. מה עושים במצב כזה?
"אז אם אנחנו מדברים הרבה על המכירות, אבל מה שאותי יותר מטריד ביום יום זה דווקא לא המכירות, כי אני חושבת שבסופו של דבר המכירות זה עניין של זמן. יותר מטריד אותי העלויות של הביצוע, גם בתל אביב וגם במקומות אחרים. אנחנו רואים לא מעט פרויקטים שעבדנו עליהם במשך שנה, אישרנו בוועדות שלנו, אישרנו נתונים כספיים מסוימים לפני שנה, עבדנו על המסמכים המשפטיים, והיום שהיזם בא לחפש את הקבלן המבצע שיבנה לו, המחירים שראה לנגד עיניו לפני שנה הם לא המחירים שיש היום. וזה אם הוא בכלל מוצא קבלן מבצע. לפרויקטים הקטנים מאוד מאוד קשה למצוא קבלנים מבצעים, היזמים הגדולים כבר מצאו את הפתרונות שלהם במשך השנה וחצי האחרונות ובאמת עובדים בצורה כמעט מלאה".

השאלה באמת מה יהיה קדימה, בעבר אמרו שלאורך הזמן המחירים פיצו. אפילו כשהיה את המלחמה באוקראינה ומחירי הסחורות עלו, עליית המחירים פיצתה על העלויות בבניה. עכשיו זה כבר יותר בסימן שאלה.
"נכון, אבל אני חושבת שדווקא אנחנו מקבלים היום החלטות ממקום הרבה יותר נכון, גם אנחנו כמממנים וגם היזם. היום אני מקווה שאנחנו בתחתית מבחינת הפסימיות והמידע האמיתי שיש לנו. אנחנו יודעים מה עלויות המימון שלנו, שהן עלולות להיות הרבה יותר גבוהות ממה שחשבנו לפני שלוש שנים, אבל היום אנחנו כבר מסתכלים על זה כעובדה מוגמרת. היום אנחנו מסתכלים על עלויות הביצוע המעודכנות, ובשוליים אני אגיד שיש יזמים שכבר אומרים שמחיר הפועלים קצת יורד. היום אנחנו מסתכלים למציאות בפנים ויודעים לנתח עסקה, ואם היא לא עומדת במבחנים של היום, אז אולי לא צריך לעשות אותה".

העמדת האשראי ו/או ערבויות ופוליסות חוק מכר כפופה לחיתום בהתאם לשיקול דעתן הבלעדי של הפניקס ליווי בניה וערבויות בע"מו/או הפניקס חברה לביטוח בע"מ. אי עמידה בפירעון האשראי עלול לגרור חיוב בריבית פיגורים ונקיטת הליכים בהוצאה לפועל.