המוכרת טענה שהרוכשים הטעו אותה לחשוב שדירתה נמצאת ב"מבנה מסוכן" וביטלה את ההסכם. ביהמ"ש הכריע

חוזה נכרת בדרך של הצעה וקיבול. קרי, בהסכמתו של צד לחוזה לקבל את הצעתו של משנהו. דיני החוזים במדינת ישראל חולשים על כל הסכמה משפטית שהושגה בין שני צדדים ויותר, בין אם בכתב ובין אם בעל פה. אלה, מהווים את הבסיס שעליו יוכל להישען בית המשפט במקרים שבהם מגיעות לפתחו מחלוקות חוזיות.

כמו כן, דיני החוזים מבטאים את מפגש רצונותיהם של צדדים במערכת הסכמית, תוך מתן בכורה לעקרון חופש החוזים, היות ש"חוזים יש לקיים". יחד עם זאת, דיני החוזים טומנים בהוראותיהם מספר עילות המאפשרות את ביטול ההסכם לאחר כריתתו, וזאת בשל פגם שנפל בכריתתו.

כחלק מעילות הביטול, סעיף 15 לחוק החוזים מעגן בתוכו את עילת ה"הטעיה", לפיה כשצד לחוזה הוטעה על ידי הצד השני באופן שהשפיע על רצונו להתקשר בהסכם, בין במעשה ובין במחדל, הוא רשאי לבטלו. ההטעיה עלולה להוביל לפגם ברצון, שיהווה למעשה פגם בגמירות הדעת, ואף לגרום לפער מהותי בהבעת הכוונה הסופית בהתקשרות החוזית.

במאמר זה, נסקור את החלטת בית המשפט המחוזי אשר נדרש להכריע בשאלה – האם מוכרת הייתה רשאית לבטל את הסכם המכר שנחתם בינה לבין רוכשים שקנו את דירתה. זאת בטענה כי הוטעתה ע"י הרוכשים לחשוב שדירתה נמצאת במבנה מסוכן, וכי התקשרה בחוזה תוך מצג שווא של הרוכשים. או שמא מדובר בביטול חוזה שלא כדין, אשר מקנה לרוכשים זכות אכיפה לביצוע בפועל של הסכם המכר.

נסיבות המקרה

ענייננו במחלוקת שהגיעה לפתחו של בית המשפט המחוזי בחיפה, בקשר עם אכיפת הסכם מכר בין בעלת מקרקעין (המוכרת) לזוג צעיר (הרוכשים). הרוכשים נעזרו בשירותי תיווך, והתקשרו בהסכם מכר עם המוכרת לרכישת דירתה בחיפה. טרם חתימת ההסכם, הרוכשים ערכו בירורים ובדיקות מקדמיות על המקרקעין, בין היתר, ברישומי עיריית חיפה. כחלק מהבדיקות, עלה כי נפתח בעירייה תיק שסיווג את הבניין שבו נמצאת הדירה הנמכרת כ" מבנה מסוכן ". הגדרת מבנה בתור "מבנה מסוכן" נעשית על ידי מהנדס בניין מוסמך מטעם הרשות המקומית, אשר בוחן בצורה מקצועית ומקיפה את המבנה, ומחליט כי מדובר במבנה המהווה סיכון עבור דייריו או עוברי אורח. בהתאם לכך, הצדדים הסכימו להוסיף להסכם המכר תנאי מתלה, שלפיו העסקה תושלם רק לאחר סגירת תיק המבנה המסוכן.

הצדדים חתמו על הסכם המכר, והרוכשים העבירו לב"כ המוכרת תשלום ראשון באמצעות המחאה בנקאית (צ'ק), כחלק מהתמורה. המוכרת ביצעה את התיקונים שנדרשו על ידי העירייה, ולאחר קבלת אישור על סגירת התיק בעירייה נרשמה הערת אזהרה בפנקסי המקרקעין לטובת הרוכשים. אולם, לאחר מכן, המוכרת סירבה לקבל את התשלום השני ולחתום על מסמכי המשכנתה של הרוכשים, מה שמנע בפועל את השלמת העסקה ואת קיום ההסכם.

לטענת המוכרת, הרוכשים פעלו כלפיה בתרמית ובחוסר תום לב, והציגו לה מצג שווא. כפועל יוצא מכך, המוכרת ביטלה את הסכם המכר בטענה שההסכם הופר על ידי הרוכשים, וכי נפל פגם ברצון ההתקשרות שלה, מפאת חתימתה עליו כתוצאה מהטעיה. לטענתה, הרוכשים הציגו בפניה מצג שווא כאילו המבנה מסוכן – בעוד שלא הייתה כל התראת מבנה מסוכן כחוק, אלא רק כהליך פנימי בעירייה שלא הבשיל לכדי התראה רשמית. לטענת המוכרת, הדבר נעשה ע"י הרוכשים לצורך הפחתת סכום התמורה. עוד טענה המוכרת, כי היא אישה ערירית, מבוגרת, חסרת ניסיון ובעלת נכות – ומכאן שנוצלה מצוקתה, כי הייתה נתונה בעמדת חולשה. לאור האמור, עתרה המוכרת לביטול החוזה ומחיקת הערת האזהרה שנרשמה לטובת התובעים, וכן דרשה לחייב אותם בפיצוי.

מנגד, ולטענת הרוכשים, החוזה נכרת והתבצע בתום לב לאורך כל הדרך. לדבריהם, לאחר שגילו כי הבניין שבו נמצאת הדירה מוגדר בעיריית חיפה "כמבנה מסוכן", המוכרת הסכימה מרצונה החופשי להוסיף את התנאי המתלה לחוזה. לפי תנאי זה, העסקה תושלם רק לאחר הסרת ההגדרה של המבנה כמסוכן. לכן, לטענתם, ביטול ההסכם על ידה נעשה שלא כדין, ומהווה הפרה יסודית של ההסכם. כך למעשה, הרוכשים תבעו את סעד האכיפה של החוזה והוצאתו אל הפועל. 

החלטת בית המשפט

בית המשפט דחה את טענות המוכרת כנגד הרוכשים, וקבע כי אין כל ראיה לקיומה של הטעיה, מצג שווא או קנוניה מצד הרוכשים או מי מטעמם. וכן, בית המשפט ציין כי הנתבעת פעלה מרצונה החופשי, הן להוספת התנאי המתלה בהסכם המכר והן לתיקון הליקויים. יתרה מכך, לא הוכחה כל פגיעה בכשירותה או ניצול מצוקתה, וכי לא נפל כל פגם בכריתת ההסכם. שכן, בניגוד לטענת המוכרת, סכום התמורה לא השתנה, והדירה נמכרה לבסוף "בשווי שוק".

לא זו אף זו. נקבע כי אכן מבחינה פורמלית המבנה טרם הוכרז כ" מבנה מסוכן ", ולא נשלחו התראות לבעלי הדירות. אולם, בסופו של דבר, נפתח תיק "מבנה מסוכן" בעירייה, ונערכה חוות דעת מקצועית שהועברה לראשת העיר לצורך אישורה, ושליחת ההודעה הרשמית בהתאם לנוהל. המוכרת הייתה מודעת לכך שאין חתימה רשמית. ולכן אין המדובר במצג שווא או הטעיה. 

משכך, קבע בית המשפט כי הודעת הביטול שנשלחה על ידי הנתבעת מהווה הפרה יסודית של ההסכם, שכן לא הייתה כל הצדקה חוקית או עובדתית לביטולו.

נקבע כי הרוכשים זכאים להירשם כבעלי הזכויות בדירה. וכי על המוכרת להעבירה להם, ולחתום עבורם על כלל המסמכים הנדרשים להשלמת רישום הזכויות בפנקסי המקרקעין על שמם, והגדרתם כבעלים במקרקעין. בקביעה זו, מתחדדת השמירה של עקרונות דיני החוזים הישראליים ועל מתן מעמד הבכורה לסעד האכיפה, וזאת כתרופה העיקרית שזכאי לה נפגע פוטנציאלי בעקבות הפרת חוזה.

תא (חיפה) 64545-03-23 שגיא ישראלי נ' יוליה פייביש)

הכותבת היא עו"ד במשרד גינדי כספי ושות', המתמחה בנדל"ן תכנון ובניה. עריכה: עו"ד עמית רז בסיועה של המתמחה אופיר מדמוני