מיזוגים בהתחדשות: "יש מתח בין היזם המקורי לחדש, אחד רוצה אקזיט, השני רוצה ודאות"

המתח הגובר בין יזמים מקוריים ליזמים חדשים המצטרפים לפרויקטים של התחדשות עירונית במסגרת עסקאות שונות של מיזוג ושותפות, עמד במוקד הרצאת "בוקר של נדל"ן", שהתקיים השבוע ביוזמת מרכז הנדל"ן . באירוע הציגו בכירי משרד עורכי הדין גולדפרב גרוס זליגמן את המורכבויות הגלומות בשותפויות בין יזמים, תוך שהם פורשים את הרבדים המשפטיים, התאגידיים, המיסויים והמסחריים של עסקאות אלו.

לצפייה בהרצאה המלאה: 

עו"ד אבי ארד, ראש מחלקת נדל"ן תכנון ובנייה בגולדפרב גרוס זליגמן, תיאר את הדינמיקה הנפיצה הנוצרת לעיתים קרובות במעמד הכניסה של יזם חדש לפרויקט קיים: "נוצר החיבור בין היזם המקורי שהרים את המיזם מלכתחילה, לבין היזמים החדשים שנכנסו כדי לשתף איתו פעולה. עם זאת, נוצר מתח מסוים ביניהם — למשל בין התמחור שרואה היזם המקורי לעצמו לבין הרצון של היזם החדש לוודאות בשלב המימוש". 

לדבריו, היזם המקורי שואף לממש את חלקו מוקדם ככל האפשר, לעיתים בפרמיית אקזיט שמבוססת על רווח עתידי צפוי. מנגד, היזם החדש מבקש לראות את הפרויקט מתגבש לפני שהוא משקיע, במיוחד כשהדבר כרוך בתשלומים על זכויות או החזר הוצאות. "בדרך של חברות או שותפויות או עסקאות משותפות, נוצר החיבור בין היזם המקורי שהרים את המיזם מלכתחילה, לבין היזמים החדשים שנכנסו כדי לשתף איתו פעולה. עם זאת, נוצר מתח מסוים ביניהם, למשל בין התמחור שרואה היזם המקורי לעצמו, הרצון שלו לעשות איזה אקזיט או להביא לידי ביטוי את הרווח שהוא צופה לעתיד באותו פרויקט כבר לשלב הראשוני, לבין היזם החדש שנכנס ומעדיף לחכות, ברמת ודאות יחסית גבוהה יותר בשלב המימוש, עם תשלומים כאלה ואחרים, ובוודאי תשלומים של פרמיה ליזם המקורי".

"היום הנדל"ן הוא הקטר של הפעילות הכלכלית במשק", הוסיף ארד. "אם נסתכל על ישראל בשנים האחרונות, אני חושב שכולם יסכימו שהמנוע של הקטר הזה הוא ההתחדשות העירונית. ככל שחלף הזמן ויכולת המימוש או ההגעה לבשלות יחסית או מלאה של אותם פרויקטי התחדשות עירונית גדלה, כך גבר הצורך של חברות שיזמו את הפרויקט לחבר אליהם גופים יזמיים שיעזרו להם, הן בהיבט ההון העצמי הגבוה הנדרש והן בהיבט הביצועי של הקמה, שיווק ומכירה של פרויקטים כאלו".

עו"ד אבי ארד, ראש מחלקת נדל"ן תכנון ובנייה בגולדפרב גרוס זליגמן: "בדרך של חברות או שותפויות או עסקאות משותפות, נוצר החיבור בין היזם המקורי שהרים את המיזם מלכתחילה, לבין היזמים החדשים שנכנסו כדי לשתף איתו פעולה. עם זאת, נוצר מתח מסוים ביניהם" 

עו"ד ארנון כהן, שותף בחלקת הנדל"ן של גולדפרב גרוס זליגמן , התייחס לווקטור הנדל"ני. "הווקטור הנדל"ני מתייחס לנדוניה שכל צד מביא לעסקה", מסביר כהן, "כך ניתן להבין מה המוטיבציות ומה הצרכים של כל אחד מהצדדים, והם יהוו בעצם את השלד של העסקה שלנו. היזם המקורי עשה כבר כברת דרך, הוא התקשר בהסכמי התחדשות עירונית , התקשר בהסכמים עם כל מיני גורמים כמו אדריכלים, יועצים, מתווכים, אולי עם רשויות מקומיות, וקידם הליכים תכנוניים. בסופו של דבר יצר איזו חבילה של פרויקט שנמצא בשלב בשלות כזה או אחר. ויש לנו יזם חדש שרוצה לעשות לעצמו אולי איזה קיצור דרך ולהיכנס לפרויקט שכבר מתחיל לרוץ ושאפשר להתקדם איתו יחסית מהר". 

בתוך כך הדגיש כהן מספר סוגיות שכדאי ליזמים, הן היזם המקורי והן היזם החדש, לשים לב אליהם. כך למשל, נושא של החזר ההוצאות. "היזם המקורי עבד כמה שנים, היו לו הוצאות ובדרך כלל הוא יבקש מהיזם החדש החזר הוצאות. בוא נגיד שמדובר על עסקה בה היזם המקורי מבקש למכור 50% מהזכויות שלו ליזם חדש, אז הוא יבקש לפחות 50% מההוצאות שהיו לו עד אותה עת. מהניסיון שלנו, בדרך כלל בעסקאות, החזר ההוצאות מבוצע בשלבים ההתחלתיים של העסקה הדרך המשותפת".

וטו, וטו יחסי - או צד שלישי שיכריע

עו"ד עידו גונן, סגן ראש מחלקת חברות, מימון ותשתיות במשרד גולדפרב גרוס זליגמן , הציג את הווקטור התאגידי שבוחן את ההתקשרות הנכונה המתאימה בין היזמים השונים. גונן דיבר על נושא קבלת ההחלטות בין היזמים ובתוך כך הציג נקודות מהותיות לגבי מה כפוף לוועדת ההיגוי, זכויות וטו להגנת מיעוט או כשלצד אחד יש כוח עודף, וטו מוחלט מול וטו יחסי ומנגנוני היפרדות ופתרון סכסוכים. "נניח שיש שותף חדש שמממן ביותר כסף", אומר גרוס, "יש לו דברים מהותיים שחשוב לו מאוד להשתתף בהם. הוא בדרך כלל ירצה להיות בוועדת ההיגוי. הוא כן רוצה להיזהר כמו כל איש עסקים, סביר שירצה שדברים מסוימים ידרשו את את אישורו". 

"כשאני מדבר על זכויות וטו", אומר גונן, "בעצם יש שתי אפשרויות לעשות את זה. אחת היא שבנושאים מהותיים יש לאחד הצדדים זכות וטו. זאת אומרת אם הוא לא מסכים אז אין החלטה, והיתרון בזה כמובן זה שבנקודות מסוימות יש ליזם שליטה על הפרויקט. החיסרון שיש פה שותף נוסף שלא יכול להתקדם בלעדיו. יש גם וטו יחסי. זאת אומרת, אם יש התנגדות להחלטה, אז הולכים לגורם שלישי שמוסכם שהוא יכריע. כך אף אחד הצדדים לא יכול למנוע את התקדמות הפרויקט, כי אם הגורם האובייקטיבי שהחליטו עליו יחליט להתקדם עם ההחלטה שאחד היזמים רוצה, השני לא יוכל  אתה לעצור את זה, ולא יוכל לתקוע את הפרויקט". 

עו"ד אלישע קסנר, שותף, מחלקת מיסים במשרד גולדפרב גרוס זליגמן , הציג את וקטור המיסוי. קסנר התייחס לסוגיות שונות הקשורות לעולם המיסוי כשהעיקרי בהן הוא מס הרכישה. לדבריו, "בהיבטי המיסוי של העסקאות אנחנו צריכים להבין מהי הנקודה המרכזית שבדרך כלל אנחנו צריכים לתת עליה התייחסות. בגדול זו שאלה של מס רכישה . כלומר, ברור לנו בעולם שבו אנחנו נמצאים, שאם יש פרמיה, לא משנה אם זו תהיה פרמיה עבור המניות או פרמיה עבור הנכס עצמו, שזה החתימות או הפרויקט, אמור להיות מס. בדרך כלל הסוגיה המרכזית היא האם הרוכש יצטרך לספוג מס עודף שזה בעצם מס רכישה, ואם כן, מה השווי שעליו הוא יצטרך לספוג את מס הרכישה?"

דניאל אוסטרינסקי, ראש מחלקת בנקאות השקעות במרכז הנדל"ן: "העסקאות פה הן יותר מורכבות, יש כל מיני רבדים של תמורות שאני מקבל. זה עסקאות שיש בהם גם דיירים שהם בעצם בעלי עניין ובכל עסקה כזאת צריך לשמור על האינטרסים שלהם. לכן השאלה שנשאלת הכי הרבה כשאני מדבר עם יזם שעושה לראשונה תהליך כזה, היא 'מה שווה הפרויקט של התחדשות עירונית ?'"

את ההרצאה סיים עו"ד דניאל אוסטרינסקי, ראש מחלקת בנקאות השקעות במרכז הנדל"ן, שדיבר על הווקטור המסחרי. לדבריו, יש שלוש שאלות שחוזרות על עצמן במהלך עבודתו על חיבורים בין יזמים בהתחדשות עירונית: מה השווי של פרויקט ההתחדשות העירונית? מתי כדאי להכניס שותף? כיצד נכון להתנהל בתהליך? 

"זהו סוג חדש של עסקאות", אומר אוסטרינסקי, "העסקאות פה הן יותר מורכבות, יש כל מיני רבדים של תמורות שאני מקבל. זה עסקאות שיש בהם גם דיירים שהם בעצם בעלי עניין ובכל עסקה כזאת צריך לשמור על האינטרסים שלהם. לכן השאלה שנשאלת הכי הרבה כשאני מדבר עם יזם שעושה לראשונה תהליך כזה, היא מה שווה הפרויקט של התחדשות עירונית ?'".

לדבריו, "יש סל תמורות שמקבל היזם המקורי, זה שקידם את הפרויקט, זה שחי אותו כבר כמה שנים, החתים את הדיירים וקידם את התכנון לבין היזם שנכנס לפרויקט, היזם החדש שמצטרף לרכבת הזאת שנקראת הפרויקט התחדשות עירונית . בעצם, בסל התמורות אנחנו רואים כל מיני דברים, אם זה החזר הוצאות בשיעור עודף, תשלום פרמיה, מימון טרום היתר בשיעור עודף, מימון הון עצמי בשיעור עודף ועוד".

אוסטרינסקי עסק גם בשאלה מה משפיע על גודלו של סל התמורות, וציין את זמינות הפרויקט, את הוודאות (למשל אחוז החתימות וסטטוס התכנון), קשיים בדרך (עד כמה הפרויקט הולך במסלול ירוק או נדרשת התערבות מקצועית של היזם הנכנס), האם היזם המקורי נשאר מעורב בפרויקט - הם חלק מהדברים המשפיעים על גודלו של סל התמורות.