"על רקע המציאות הבטחונית": אושר פרויקט התחדשות נקודתי בניגוד לעמדת העירייה

ועדת הערר מחוז מרכז בראשותו של דביר סגלוביץ', קיבלה שלשום (א') ערר שהוגש על ידי החברה היזמית פליגמן את לנדא, והורתה על ביטול החלטת הוועדה המקומית פתח תקווה לדחות את הבקשה שהגישה החברה לקבלת היתר בנייה לפרויקט תמ"א 38 במסלול הריסה ובניה בשכונת רמת ורבר בעיר. בהחלטתה קבעה ועדת הערר כי לא זו בלבד שאין תשתית עובדתית מספקת לדחיית הבקשה, אלא שמדובר בפגיעה לא מידתית בזכויות הקנייניות של בעלי הדירות וביזמים שהשקיעו בהכנת התוכנית.

ואולם נימוק נוסף ומשמעותי המופיע בהחלטה הוא הצורך בהתמגנות מהירה של האוכלוסייה על רקע הנסיבות הביטחוניות הנוכחיות. צורך שמימושו במקרה זה היה עלול להידחות במספר רב של שנים, לו היו דיירי בניין רמת ורבר נאלצים להמתין עד לאישורה ומימושה של תוכנית כוללת להתחדשות רמת ורבר – כפי שדרשה הוועדה המקומית. "בעת בחינת הבקשה להיתר, יש לשקול זאת על רקע המציאות הביטחונית הנוכחית", קבעה הוועדה, "בנסיבות אלה, אין ולא יכול להיות חולק על חשיבותו העליונה של מיגון המבנה, כחלק בלתי נפרד מהגנה על חיי אדם והבטחת חוסן העורף האזרחי".

להחלטה של ועדת הערר לחצו כאן

בפתח החלטתה מציינת ועדת הערר כי היא נדרשת לשאלת האיזון הראוי בין תכנון כולל לבין תכנון פרטני – שאלה מרכזית החוזרת ועולה בדיונים רבים. מדובר במתח מובנה בין מדיניות ארוכת טווח להתחדשות עירונית רחבת היקף, המתבטאת בקידום תוכניות סטטוטוריות מתחמיות, לבין הצורך לתת מענה מהיר, יעיל וקונקרטי באמצעות מיזמים נקודתיים, בעיקר מכוח תמ"א 38 . הוועדה מדגישה כי המתח הזה אינו תאורטי בלבד, אלא בא לידי ביטוי יומיומי בשטח, בערים המתמודדות עם הידרדרות סביבתית, עומסי תשתיות, והצורך הדחוף בשיפור איכות החיים של התושבים.

ועדת הערר מציינת כי קיימות שתי גישות עיקריות להתחדשות עירונית: הגישה המתחמית, המקדמת טיפול כולל באזורים שלמים, והגישה הפרטנית, הפועלת במגרשים בודדים – לרוב באמצעות הליכי רישוי מהירים מכוח תמ"א 38 . לדעת הוועדה, על אף יתרונותיו של התכנון הכולל, יש להכיר בצורך במדיניות מאוזנת המשלבת בין שני המסלולים, במיוחד לנוכח פרק הזמן הממושך, רמת אי-הוודאות הגבוהה והמורכבות הנלווים לקידום תוכניות מפורטות. סוגיה זו עומדת בלב ההחלטה הנוכחית.

"דחיית בקשת ההיתר - משיקול זר ולא לגיטימי" 

חברת פליגמן את לנדא ביקשה לקדם פרויקט הריסה ובנייה מכוח תמ"א 38 ברחוב דובנוב 6 בשכונת רמת ורבר בפתח תקווה. הבקשה להיתר כללה הריסת בניין קיים עם 6 יח"ד והקמת מבנה בן 9.5 קומות עם 18 יח"ד, כולל שתי קומות חניה תת־קרקעיות, וכן בקשה להקלות: תוספת קומה, תוספת יחידת דיור, הקלות בקווי בניין והמרת חניות. הבקשה הוגשה בנובמבר 2023, קודמה בהתאם להנחיות מקצועיות בעירייה, ועברה פרסום לפי סעיף 149 לחוק. אולם, בינואר 2025 החליטה ועדת המשנה של הוועדה המקומית לדחות את הבקשה. בין הנימוקים: חריגה מהוראות תוכנית ההתחדשות לרמת ורבר שקודמה במקביל, תוספת עצימות, חוסר חניות ותכנון לא תואם לדרישות חברת החשמל.

העותרת, חברת פליגמן את לנדא, באמצעות באות כוחה, עורכות הדין תמר עיני ורדון והילה סירוטה ליבנה (שתיהן יושבות ראש ועדות ערר לשעבר), טענה כי דחיית בקשת ההיתר נעשתה משיקול זר ובלתי לגיטימי – העדפת תכנון עתידי שטרם הבשיל על פני פרויקט פרטני מוכן ליישום, שנערך בהתאם לדין, תואם את הוראות תמ"א 38 ונתמך בהסכמות מפורטות עם כלל בעלי הזכויות. לדבריה, אין כל ודאות באשר לאישורה של התוכנית המפורטת לשכונת ורבר, שתהליך קידומה צפוי להימשך שנים רבות, אם בכלל, ותוצאתו אינה ברורה. עוד נטען כי לא הוגשו התנגדויות לבקשה, כי ההקלות אינן חורגות מהמותר לפי תקנות סטייה ניכרת, וכי דו"ח כלכלי שהוגש לוועדה מצביע על כך שתוספת יחידת הדיור היא תנאי לרווחיות בסיסית של הפרויקט.

העותרת, חברת פליגמן את לנדא, טענה כי דחיית בקשת ההיתר נעשתה משיקול זר ובלתי לגיטימי – העדפת תכנון עתידי שטרם הבשיל על פני פרויקט פרטני מוכן ליישום, שנערך בהתאם לדין, הוועדה המקומית טענה מנגד כי יש לדחות את הערר מהטעם שמימושו יסכל את יישומה התקין של תוכנית ההתחדשות העירונית הכוללת לשכונת רמת ורבר

הוועדה המקומית לתכנון ובנייה פתח תקווה, באמצעות באי כוחה עורכי הדין גיל זילבר ואלמוג אהרון, טענה מנגד כי יש לדחות את הערר ולא לאשר את הבקשה להיתר מהטעם שמימושו יסכל את יישומה התקין של תוכנית ההתחדשות העירונית הכוללת לשכונת רמת ורבר. לגישתה, החלקה נשוא הבקשה נדרשת לשם יצירת כניסה נוספת לרכב פרטי ותפעולי אל תוך המתחם, באמצעות רמפה שתוקם מרחוב דובנוב, וזאת לצורך הפחתת עומסים תחבורתיים בצומת ז'בוטינסקי–יצחק שדה. המשיבה הדגישה כי האפשרות לשלב את החלקה תואמת את עקרונות התכנון הכולל, וכי מדובר בפתרון חיוני לצורכי תחבורה, תברואה ושירותים תפעוליים.

עוד טענה הוועדה המקומית כי ההקלות המבוקשות חורגות ממדיניותה – הן מבחינת עצימות הבנייה והן מבחינת תוספת יחידות דיור – וכי הדו"ח הכלכלי שהוגש אינו עדכני ואינו מצדיק את החריגה. לבסוף, ביקשה המשיבה לעכב את ההכרעה בערר עד לדיון שצפוי להתקיים בוועדה המחוזית בעניין התנאים למתן היתרי בנייה במתחם, לפי סעיפים 77–78 לחוק התכנון והבנייה.

ועדת הערר: "מיזם בשל שהושקעו בו משאבים רבים" 

ועדת הערר כאמור קיבלה את הערר שהוגש. "עיקר המחלוקת בין הצדדים נעוץ בשאלה האם יש לדחות את הבקשה להיתר מהטעם שיש להעדיף תכנון מתחמי הכולל את החלקה. לטעמנו, התשובה לכך היא בשלילה", נכתב בהחלטה. ועדת הערר הבהירה כי לרשות התכנון קיימת סמכות לדחות בקשת היתר מכוח תמ"א 38 אם היא סותרת תכנון מתחמי עדיף, אולם הפעלת סמכות זו מחייבת תשתית עובדתית מוצקה, המצביעה על תכנון בר־ביצוע המצוי בשלב ממשי ולא רק בשלב רעיוני. בפרט הודגש כי בתנאים הקיימים בישראל – שבהם הסיכון לרעידות אדמה גבוה, והצורך במיגון אזרחי חיוני – יש להעניק משקל מיוחד לבקשות המקדמות מיגון במסגרת תמ"א 38, במיוחד באזורי סיכון.

בהיעדר הוכחה לכך שפרויקט הבנייה יפגע במתחם כולו או יסכל אותו, ולאור החשיבות הציבורית שבהוספת ממ"דים ושדרוג המבנה, קבעה ועדת הערר כי אין מניעה לאשר את ההיתר

הוועדה קבעה כי לא ניתן לדחות בקשה בשל "שאיפה תכנונית" בלבד, בלא ודאות, הליך תכנוני בשל או חלופות שנבחנו. זאת ועוד, קבעה הוועדה כי "נקודת המוצא העקרונית בענייננו היא כי תוכנית רמת ורבר ניתנת ליישום במתכונתה המאושרת, כלומר גם ללא צירופה של החלקה מושא הערר. מכאן, שאישור תוכנית רמת ורבר כשלעצמו אינו מהווה טעם מספק לדחיית הבקשה להיתר".

ועדת הערר קבעה כי האיזון בין שיקולי התכנון הכולל לבין זכויות הקניין והתכנון של בעלי הדירות נוטה באופן מובהק לטובת העוררת. "מדובר במיזם בשל, שהושקעו בו משאבים רבים, ושהמתנה לתכנון עתידי תגרום לעיכוב מהותי במימושו ואף לאובדן היתכנות", נכתב. בהיעדר הוכחה לכך שפרויקט הבנייה יפגע במתחם כולו או יסכל אותו, ולאור החשיבות הציבורית שבהוספת ממ"דים ושדרוג המבנה, קבעה הוועדה כי אין מניעה לאשר את ההיתר.

עם זאת, הורתה הוועדה על השהיית תוקף ההיתר עד לדיון נוסף בוועדה המחוזית. בסיכום אף חייבה ועדת הערר את הוועדה המקומית בהוצאות ע"ס עשרת אלפים ש'.