חתמו על בקשת רכישה ושילמו מקדמה, אך היזמית התחרטה. האם מדובר בעסקה מחייבת?

במאמר זה נסקור את החלטת בית המשפט המחוזי בחיפה, שניתנה על ידי השופט אחסאן כנעאן. במסגרתה, נדונה בקשה למתן צו מניעה זמני, אשר יורה לחברה המוכרת - חברת אפריקה ישראל מגורים בע"מ להימנע משיווק דירת גן בפרויקט "סביוני הגבעה" בקריית אתא. יודגש כי הבקשה לסעד הזמני  הוגשה בד בבד עם תביעה למתן סעד של אכיפה, שעניינה חיוב החברה לחתום על הסכם מכר בגין אותה דירת גן בפרויקט.

נסיבות המקרה 

החלטה זו עוסקת בבקשה לצו מניעה זמני שהגישו שני בני זוג, בטענה כי נכרת בינם לבין המוכרת הסכם לרכישת דירת גן בפרויקט "סביוני הגבעה". שני בני הזוג חתמו ב-17.2.2025  על בקשת רכישה המופנית את המוכרת, לרכישה של הדירה. בני הזוג שילמו מקדמה, ופעלו לשם קבלת מימון, שעניינה הלוואת קבלן לרכישת הדירה. לדבריהם, לאחר שעיינו בבקשה, התברר להם כי היא מותנית באישור החברה, וכי במקרה שבו לא תתקבל הסכמתה תוחזר המקדמה ששולמה.

בנוסף, אישרו בני הזוג, כי ע"פ האמור בבקשת ההרשמה הם מתחייבים לחתום על הסכם מכר בתוך 14 ימים ממועד החתימה על בקשת הרכישה, דהיינו לא יאוחר מיום 4.3.2025, אלא אם נדחתה דרישת החתימה על ידי החברה. ביום 2.3.2025 העביר הסוכן מטעם החברה לבני הזוג את מלוא פרטי העסקה, לרבות מפרטים טכניים, שרטוט הדירה, מיקומה במבנה, ומיקומו של המבנה בפרויקט. ביום 23.3.2025 קיבלו בני הזוג אישור עקרוני מהבנק לקבלת ההלוואה, ואישור זה הועבר באותו יום אל הסוכן.

אולם, לבסוף ביום 23.04.2025 הודיעה להם החברה, כי בקשת הרכישה נדחתה, לטענתה עקב שינויים תכנוניים שנערכו בפרויקט. לטענת בני הזוג, מדובר בהתנהלות חסרת תום לב, שמטרתה להעלות את מחירי דירות הגן, ולכן עתרו לאכיפת העסקה ולמתן צו מניעה שיאסור על שיווק דירת הגן. החברה מצידה, טענה כי לא נכרת בין הצדדים הסכם מחייב, שכן בקשת הרכישה הייתה כפופה לאישורה הבלעדי והמפורש - אישור אשר לא ניתן בפועל.

טענות הצדדים 

בני הזוג חתמו על בקשה לרכישת דירת גן מהחברה בפרויקט "סביוני הגבעה". לטענתם, חתימתם על בקשת רכישה ותשלום המקדמה בסך 26,950 שקל, שהם 1% מערך הדירה, יצרו התקשרות מחייבת, ולכל הפחות הסתמכות סבירה להתקשר בחוזה. לשיטתם, הודעת החברה על דחיית הבקשה אינה אלא ניסיון פסול להעלות את מחיר הדירה, תוך פגיעה בעקרונות ההסתמכות ותום הלב (אשר מוכרים בשיטת משפטנו ומהווים נדבך מרכזי בדיני החוזים), לרבות בשלב הטרום חוזי של ניהול משא ומתן. עוד נטען, כי הסיבה האמיתית לדחיית בקשת הרכישה הייתה חוסר כדאיות כלכלית של העסקה, והרצון הפסול לקבל  מחירים גבוהים יותר בעבור דירות הגן בעתיד.

מנגד, המוכרת התנגדה למתן צו המניעה, בטענה כי סיכויי התביעה שעניינה אכיפת הסכם מקרקעין שטרם נולד קלושים. שהרי, לא ניתן אישור בכתב לבקשת הרכישה כנדרש על פי תנאיה, וכי בין הצדדים לא נחתם הסכם מכר סופי. לשיטתה, כל עוד לא ניתנה הסכמתה המפורשת בכתב, אין לראות בבקשה משום התחייבות חוזית מחייבת, ולפיכך אין מקום להיעתר לסעד המבוקש. בנוסף, החברה טענה, כי אין במקרה זה הצעה וקיבול כדין, כנדרש ליצירת חוזה מחייב. שכן, בקשת הרכישה הינה שלב מקדמי במו"מ שאינו יוצר התחייבות, כשלעצמה אינה מהווה הצעה מחייבת. כמו כן, בהיעדר אישור בכתב מטעמה לא נוצר קיבול כדין.

לשיטת בני הזוג הרוכשים, הודעת החברה על דחיית הבקשה אינה אלא ניסיון פסול להעלות את מחיר הדירה, תוך פגיעה בעקרונות ההסתמכות ותום הלב. מנגד, המוכרת התנגדה למתן צו המניעה, בטענה כי סיכויי התביעה שעניינה אכיפת הסכם מקרקעין שטרם נולד קלושים

משכך, לשיטתה, לא התגבש בין הצדדים חוזה מחייב, ואין יסוד לסעד של צו מניעה או לאכיפה. לבסוף, טענה החברה, כי בני הזוג לא העלו כל טענה באשר למאזן הנוחות, ולא טענו כי ייגרם להם נזק ממשי אם לא יינתן הסעד. מנגד, לטענתה, הענקת צו מניעה תגרום לה נזק כבד ובלתי הפיך. על כן, ברור, כי מאזן הנוחות נוטה באופן מובהק לטובתה.

עוד נטען, לעניין היעדר הצדקה למתן הסעד הזמני המבוקש, כי לא הובאה התייחסות מדוע בני הזוג אינם יכולים לרכוש את אותה דירה בשלב מאוחר יותר. ואם אכן הדירה תימכר במחיר גבוה יותר, כפי חששם, מדוע לא יוכלו להגיש תביעה כספית בעילה של ניהול משא ומתן בחוסר תום לב בגין הנזק הכספי שנגרם להם.

השאלות המשפטיות במקרה שלפנינו 

הסוגיה המרכזית שבה עוסק ההליך שלפנינו היא - האם בקשת רכישה במקרה זה, יוצרת התחייבות חוזית בין הצדדים. במסגרת זו מתעוררות שתי שאלות משפטיות עיקריות: האחת, האם בקשת הרכישה שנחתמה על ידי הצדדים יוצרת התקשרות חוזית מחייבת, או שמא מדובר בהצעה חד צדדית, אשר תוקפה כפוף לאישור בכתב מטעם החברה, כקבוע בתנאיה? והשנייה, האם שתיקת החברה ואי מסירת הודעת דחייה מפורשת במועד עשויות להתפרש כהסכמה המשתכללת לכדי קשר חוזי מחייב?

הכרעת בית המשפט

בית המשפט המחוזי בחיפה, דחה את הבקשה לצו מניעה זמני שהגישו בני הזוג נגד החברה. כבר בפתח ההכרעה, הבהיר בית המשפט כי אינו יכול להסכים לטענה, שלפיה אם החברה אינה מוסרת כל הודעה בתוך 14 ימים ממועד חתימת הבקשה - יש לראות בכך אישור אוטומטי וכריתת הסכם מחייב בין הצדדים. הובהר, כי לא סביר שנכרת חוזה מחייב, מאחר שהבקשה לרכישת הדירה הייתה כפופה לאישור של החברה, אישור שלא ניתן.

הכרעה זו נשענת, בין היתר, על הוראות סעיף 4(1) לחוק החוזים, שלפיו הצעה פוקעת "כשדחה אותה הניצע או עבר המועד לקיבולה" וכן על סעיף 6(ב) לחוק הקובע כי "קביעת המציע שהעדר תגובה מצד הניצע ייחשב לקיבול, אין לה תוקף".  

בנוסף, בית המשפט הסתמך על  נוסח סעיפים 8.1 ו- 8.2 לבקשת הרכישה: "בקשה זו כפופה לאישור החברה, לפי שיקול דעתה הבלעדי והמוחלט של החברה, ובמידה ולא תאושר יוחזרו לו התשלומים אשר שולמו על ידו על פי בקשה זו, בערכם הנומינלי ולמבקש לא תהיה כל טענה ו/או תביעה ו/או דרישה כלפי החברה במידה ובקשה זו לא תאושר. בקשת הרכישה תחשב כמאושרת ע"י החברה עם קבלת אישור בכתב מהחברה או עם חתימת חוזה המכר בנוסח ובתנאים אשר אושרו ע"י החברה במשרד המכירות בפרויקט, לפי המוקדם.

"המבקש מתחייב לחתום על חוזה המכר, בנוסח ובתנאים שיאושרו ע"י החברה, בתוך 14 יום ממועד הבקשה, אלא אם דחתה החברה בכתב, עד לאותו מועד, את הבקשה. ככל שלא יחתום המבקש על חוזה המכר עד לתאריך הנ"ל הזכות לחברה לראותו כמסתלק מבקשה זו ובמקרה זה היא תחשב כבטלה, והסך הנקוב בס"ק 4.1 (א) יחולט ויהווה פיצוי בגין ההוצאות שנגרמו לחברה בטיפול בבקשה זו
עוד עמד בית המשפט על כך, שבדומה לפסיקה קודמת, גם בענייננו לא צורף מפרט להצעת הרכישה, והמקדמה ששולמה עמדה על סכום נמוך יחסית של 1% בלבד ממחיר העסקה. 

לעניין סיכויי הערעור קבע ביהמ"ש : "עולה לכאורה, כי כללי המשחק היו שקופים וידועים מראש למבקשים. הם ידעו כי אין הסכם ללא אישור החברה. כאמור בבקשת הרכישה האישור צריך להינתן בכתב כאמור בסעיף 8.1 לבקשה. הם ידעו כי החברה יכולה לדחות את בקשתם מכל סיבה כאמור בסעיף 8.1 ולפי שיקול דעתה הבלעדי, ולהם לא תהיה שום טענה בעניין זה. לכן גם אם אניח לרגע, כי הפסקת שיווק דירות הגן הייתה בשל רצון להשיא רווחים יותר גדולים או בשל כדאיות בעסקה, הדבר לא יכול להקנות למבקשים עילת תביעה בשל ניהול משא ומתן בחוסר תום לב, לאור האמור בסעיף 8.1 לבקשה. נימוק זה מפחית עד מאוד מסיכויי התביעה".

הערת המחבר 

פסק הדין שלפנינו ממחיש את חשיבות האמור והמוסכם, במסגרת בקשות לרכישת דירה. נוסח ברור של בקשת הרכישה נועד להגדיר את גבולות ההתקשרות שבין הצדדים, ולמנוע מהרוכש העלאת טענות עתידיות בדבר קיומן של זכויות חוזיות. כל זאת, בניגוד מפורש לתנאים שעליהם הוסכם במסגרת בקשת הרכישה.

(ת"א 58556-05-25 בן שטרית ואח' נ' אפריקה ישראל מגורים בע"מ)

ראה לדוגמה: רע"א 3160/08 מזר נ' גאון חברה לבנין והשקעות בע"מ (נבו, 28.6.09) 

הכותב הוא עו"ד במשרד גינדי כספי ושות ', המתמחה בנדל"ן תכנון ובניה. עריכה: עו"ד רון בן עזרא והמתמחה חן וקס