"אי חוקיות עוצמתית": הכשלים החרידו את ועדת הערר, וההיתר בוטל לאחר שהבניה החלה

ועדת הערר לתכנון ובנייה של מחוז צפון ביטלה בשבוע שעבר פרויקט רחב היקף למגורים, מסחר וחניון תת קרקעי שקידמה חברת "רמתיים צופים בעמק" במרכז העיר בית שאן, וזאת על אף שבנייתו כבר החלה. זאת בעקבות פגמים חמורים שמצאה ועדת הערר בראשות עו"ד נילי ידגר בהיתר שהנפיקה הוועדה המקומית בית שאן. בין היתר מצאה הוועדה כי ההיתר אינו תואם תוכנית, כי הבנייה מבוצעת ללא אישור על קרקעות שאינם בבעלות היזמית וכי הוועדה המקומית מעולם לא קיבלה החלטה המאשרת את ההיתר.

לקריאת ההחלטה המלאה הקלק כאן.

ההיתר שנגדו הוגש הערר, ניתן ביוני 23' להקמת 2 מבני מגורים חדשים הכוללים קומת מסחר וחניון תת קרקע, במגרש בשדרות הארבעה בעיר. בעת מתן ההיתר, החזיקו בקרקע במשותף החברה היזמית יחד עם עיריית בית שאן ורשות מקרקעי ישראל (רמ"י): היזמית החזיקה בשתי חלקות מתוך 10 שנכללו במקרקעין, וביתר החלקות החזיקו העירייה ורמ"י. את הערר נגד הוועדה המקומית בית שאן ונגד החברה היזמית, הגישו שתי חברות המחזיקות בקרקע הגובלת במגרש שעליו נבנה הפרויקט.

כבר בפתח ההחלטה נקטה הוועדה לשון חריפה במיוחד: "נוכח הפגמים הרבים שנפלו בהליך הוצאת היתר הבניה, שדי בכל אחד מהם כשלעצמו כדי לבטל את היתר הבניה, מצאנו לנכון לציין, כי המדובר באחד המקרים החריגים שהובאו לפתחה של ועדת ערר זו, תוך שוועדת הערר הוטעתה להניח כי עסקינן בהיתר בניה תואם תכנית, כך שלכאורה לא קמה לעוררות זכות ערר... אולם בפועל, התמונה העובדתית והמשפטית – רחוקה מכך, כרחוק מזרח ממערב".

עוד נכתב כי "ההליך שננקט בעניינו של היתר הבניה לוקה בפגמים מהותיים וחמורים, היורדים לשורשו של עניין ועולים כדי אי חוקיות בולטת. היתר הבניה ניתן, בניגוד להוראות התכנית החלה ובסטיה ממנה; מבלי שאושרו וממילא גם לא התבקשו הקלות מכח החוק כשלא ברור מכח איזו החלטה הוא ניתן, ותוך התנהלות קלוקלת מצד הגורמים המאשרים – התנהלות החורגת מעקרונות מינהל תקין ומהדין, כשהדברים חמורים אולי ביתר שאת, נוכח העובדה כי עסקינן באינטרס ציבורי ובזכויות בניה השייכות לכלל הציבור, עליהן אמונה העירייה בכובעה כמנהלת נכסי הציבור".   

הוועדה המקומית מעולם לא אישרה הקלה שמופיעה בהיתר

התוכנית שחלה על המגרש כולו, שבחלקו כאמור החזיקה היזמית, העניקה זכויות בסך של כ-11 אלף מ"ר למגורים ולמסחר במתחם כולו. בהחלטתה מגוללת הוועדה סיפור עניינים ארוך אשר במסגרתו קודמו בשנים האחרונות הליכים תכנוניים שונים בעיריית בית שאן שמטרתם להעניק את כלל זכויות הבניה במתחם לשתי החלקות שבהן מחזיקה החברה בלבד, וזאת על אף חוות דעת מהנדס העיר לפיה תוכנית שכזו מחייבת הגעה להסכמות עם העירייה באשר לשימוש בזכויות הבנייה היחסיות ששייכות לה.

בסופו של ההליך התכנוני המפותל והממושך, שלמעשה לא ממש הגיע לסיומו, הוענק כאמור היתר הבנייה על ידי הוועדה המקומית, אולם זה סטה על פי וועדת הערר מהתוכנית הקיימת במספר היבטים. כך למשל, היתר הבניה ניתן בניגוד לתנאים למתן היתר בניה שנכללים בתוכנית לפיהם יש להסדיר את נושא האיחוד והחלוקה עפ"י החוק. על פי ההחלטה, 'סל' זכויות הבניה, "הוקצה על ידי התכנית למתחם כולו ולכל בעלי הזכויות במתחם יחד וביניהם העירייה ורמ"י. דא עקא, היתר הבניה מקצה את כל סל זכויות הבניה במתחם – למשיבה בלבד", נכתב בהחלטה.

עוד מצאה הוועדה כי ההיתר ניתן בניגוד להוראה הקובעת כי "תנאי לכל בניה ופיתוח יהיה אישור תשריט איחוד ו/או חלוקה על ידי הוועדה המקומית בהתאם להוראות פרק ד' לחוק התו"ב. רישום החלוקה ייעשה על פי הוראות החוק". על פי החלטת ועדת הערר לא רק שהדבר לא נעשה, אלא ש"הבינוי בהיתר הבניה אושר על מספר חלקות שונות, כשחלקן אינן בבעלות המשיבה ובהסתמך עליהן לצורך תפקודו של הפרויקט... היתר הבניה ניתן מבלי שעיריית בית שאן ורמ"י חתומות על הבקשה להיתר כ'בעלת זכות בנכס'. מושכלות יסוד הן, כי לא ניתן לקלוט, לא כל שכן לדון ולאשר, בקשה להיתר הכוללת חלקות שאינן בבעלות מבקשת ההיתר, ואף אין לה כל זיקה בהן, כאשר בעלי הזכויות בהן, ובעיקרן – העירייה ורמ"י, אינן חתומות על הבקשה להיתר".

עוד נמצא כי הוועדה המקומית מעולם לא אישרה הקלה אשר מופיעה בהיתר: "בישיבתה מיום 3.11.22 הוועדה המקומית לא אישרה את הבקשה להיתר, אלא הורתה על תיקונה, תוך שקבעה במפורש כי הבקשה תובא לדיון נוסף לאחר תיקונה". אלא שדיון שכזה מעולם לא התקיים בטרם הונפק ההיתר.

ועדת הערר ביקרה את התנהלותה של הוועדה המקומית גם לאחר מתן ההיתר, וקבעה כי "על אף כל הכשלים והפגמים שנפלו בהליך מתן ההיתר, כשלכולם הייתה מודעת הוועדה המקומית, בחרה היא להוסיף חטא על פשע, ולנסות להסדיר את הפגמים בדיעבד. במקום להודות בפגמים ולבחון את השלכותיהם בכובד ראש, החליטה הוועדה, כלהטוטן בקרקס, במסגרת החלטה מאוחרת ובהליך 'שימוע' שנערך למשיבה לאחר מתן היתר הבניה, להעניק לכאורה ולמראית עין חוקיות להליך הפגום מיסודו.

"אלא מאי, ההליך לוקה בכשלים מהותיים המשקפים סטייה חמורה מהדין, ופגיעה באינטרס הציבורי. פגמים אלה אינם ברי ריפוי בדיעבד, ולא זו בלבד שלא ניתן להתעלם מהם, אלא שאף חובה על ועדת הערר להתייחס אליהם בנסיבות שבפנינו, שכן לא ניתן להעניק גושפנקה חוקית להיתר בניה זה".

לאור כל זאת קבעה ועדת הערר כאמור כי דין ההיתר להתבטל, וזאת על אף שהחברה היזמית כבר החלה בעבודות הבניה בשטח: "שוכנענו כי בהיתר הבניה נפלו פגמים מהותיים, שחומרתם קשה וקיצונית, העולים כדי אי חוקיות עוצמתית. בנסיבות אלה, אין מנוס מלקבוע כי על היתר הבניה להתבטל, וזאת אף שהוא נמסר לידי המשיבה. הותרת היתר הבניה על כנו עלולה להביא לפגיעה בעקרון שלטון החוק, הפרת תקינות ההליך המנהלי, ופגיעה חמורה באמון הציבור ברשויות התכנון".

היזמית: "תוצאה קשה ובלתי מידתית"

מעיריית בית שאן נמסר בתגובה: "אנו לומדים בימים אלו בעיון את החלטת ועדת הערר אשר התקבלה לאחרונה, ושתוכנה הובא לידיעתנו. מדובר בהחלטה מקיפה ומורכבת לגבי תהליך מתן ההיתר המדובר.

"חשוב לציין כי מאז מתן ההיתר בתאריך - 20.06.2023, כלל בעלי התפקידים הרלוונטיים בוועדה המקומית התחלפו, ועם כניסת ההנהלה חדשה לתפקיד, היא תקדם התנהלות אחראית בכל הנוגע לניהול נכסי הציבור וקידום תכנון ובנייה בעיר.

"הוועדה המקומית בוחנת ביסודיות את מסקנות ועדת הערר, ותפעל בהתאם להנחיות הדין, תוך שיתוף פעולה מלא עם כלל הגורמים הרלוונטיים ובמטרה לשמור על האינטרס הציבורי ועל זכויות הציבור במרחב העירוני".

עו"ד שמרית גולן ממשרד ש. פרידמן אברמזון ושות', המייצגת את רמתיים צופים בעמק, מסרה בתגובה: "החלטת ועדת הערר מביאה לתוצאה קשה ובלתי-מידתית של ביטול היתר בנייה בדיעבד, שנתיים לאחר שניתן ובשעה שהעבודות מכוחו כבר היו בעיצומן. הבנייה אינה סוטה מזכויות והוראות הבנייה או מהייעודים שנקבעו בתכנית ובהיתר. אם נפלו פגמים בהיתר הבנייה ובאופן שבו אושר על ידי הוועדה המקומית, מדובר בפגמים פרוצדורליים ובשאלות קנייניות, שאינם חמורים כפי שהוצגו בהחלטת ועדת הערר, והם בני-תיקון.

"בנסיבות אלה היה ראוי כי ועדת הערר תקבע, לכל היותר, בטלות יחסית של היתר הבנייה, כפי שנקבע על ידי ועדות הערר ועל ידי בתי המשפט גם במקרים חמורים הרבה יותר, ותאפשר לערוך את התיקונים הנדרשים. בכוונת החברה להגיש עתירה מנהלית על החלטת ועדת הערר ולפרט את טענותיה במסגרת זו".