פיצוי מטרו - המדריך השלם לשנת 2024

מדינת ישראל מתחילה לקדם את פרויקט המטרו השאפתני, אשר צפוי לכלול 4 קווים שיעברו ב-24 רשויות לאורך 150 ק"מ ועל פני 9,000 דונם. המטרו צפוי להוות חלק מרכזי ברשת התחבורה הציבורית של ישראל אחרי השלמת הפרויקט. התכנית נמצאות בשלבי אישור סופיים, והערכות הן כי האישור הסופי של ארבע התכניות לקווי המטרו יגרור גל של תביעות פיצויים מבעלי קרקע לאורך התוואי. מדובר על חלק בלתי נפרד ובלתי נמנע של הקמת פרויקט תשתית, במיוחד פרויקט בסדר גודל שכזה. תכנית המטרו ייחודית גם בהיקף שלה וגם בעובדה כי רוב ההפקעות הן מתחת לפני הקרקע. בנוסף, התכנית תכלול ארבעה מתחמי תחזוקה שיוקמו על פני הקרקע בשטח של 300 דונם כל אחד מהם.

בעלי נכסים בתוואי ובסביבתו? זה הזמן להגיש השגות

בחודשים האחרונים הועברו להערות הוועדות המרכזיות ולהשגת הציבור התכניות לקווי המטרו העתידיות - קו M1 הועבר להערות הוועדות המרכזיות ולהשגת הציבור ביולי 2020, קו M3 באוגוסט 2020 ו-קו M2 הוגש להערות והשגות בספטמבר 2020,

על פי החוק, ניתן להגיש השגה לתוכניות, לרוב תוך 60 ימים מיום פרסום ההודעות. בעלי נכסים רבים עשויים למצוא את עצמם נפגעים- בין אם על ידי הפקעת קרקע או השטח שמתחת לקרקע בבעלותם, או במקרים בהם פארק ירוק הגובל בנכס שלהם הופך לתחנת מטרו גדולה או מרכז תפעול של המטרו. על פי ההערכה, התכנית עתידה להוביל להפקעה של בניינים שלמים בתוך הערים.

לאחר אישור התוכנית - ניתן להגיש תביעת פיצויים

אחרי הדיון בהשגות ואישור התכניות, בעלי קרקעות אשר עדיין סבורים כי הם נפגעים כתוצאה מיישום התוכנית, בין אם הנכס נמצא בתחום התכנית או גובל בה, ראשי להגיש תביעת פיצויים - כמו למשל שינוי ייעוד הקרקע\תת הקרקע\קרקע גובלת לייעוד ציבורי הקשור להקמת מערכת המטרו, או פגיעה אחרת בעקבות מימוש התכנית.

הליכי ההפקעה נחלקים לשני שלבים

בשלב הראשון, תכנית המשנה מאשרת את ייעוד המקרקעין ובגינה בעל הקרקע יכול להגיש תביעת פיצויים תוך 3 שנים ממועד אישור התכנית. בשלב השני, ההפקעה מבוצעת בפועל כשלעתים עובר זמן רב בין אישור התכנית ולביצוע ההפקעה בשטח. ההתיישנות על תביעת הפקעה הוא 7 שנים ממועד תפיסת החזקה בשטח.

בשלב ביצוע ההפקעה, החוק מחייב מתן הודעה אישית לבעל הקרקע המופקעת, אך ההודעה אינה מחויבת במועד הפקדת התכנית או אישור התכנית הפוגעת, למרות שלעתים עצם קיום התכנית המאושרות הוא הגורם לחלק ניכר מהפגיעה בערך הקרקע. המצב שנוצר הוא שייתכן כי קרקע מסוימת מסומנת בתכנית הנמצאת בתהליך התקדמות להפקעה, אך בעלי הקרקע לא יודעים זאת. מידע זה חשוב במיוחד עבור מקרים בהם בעל קרקע מתחיל לקדם תכנית לבנייה או מגיש בקשה להיתר בנייה במקרקעין ומגלה רק באותו שלב שתכנית המטרו מייעדת את הקרקע (או החלק שמתחת לקרקע),ולכן אין לו יכולת לקדם את התכנון.

בעלי הקרקעות יכולים לערער על קביעת הרשות בכל הנוגע לפיצויים. בחלק מהמקרים הרשויות מנסות להימנע ממתן פיצויים מתאימים או מציעות היקף פיצוי שלא מייצג את הנזק הריאלי.

בכל הנוגע לפיצויי הפקעה , ממונה שמאי מכריע תוך 90 יום מיום פרסום ההודעה על ההפקעה או דרך הגשת השגה לוועדת ההשגות הייעודית.

הבעיה הנוכחית בנוגע לפיצוי - התכנית לא מספיק ברורה לעת עתה

אחת הבעיות המשמעותיות מבחינת צפי לפיצויים היא האמורפיות והעמימות של התכנית כפי שהיא מנוסחת כיום. על פי המומחים בתחום, יש בה תחומים אפורים המאפשרים שיקול דעת משמעותי לרשויות.

למשל, על פי הוראות התכנית כל מבנה בתחום התכנית ניתן להריסה, גם אם הוא לא מסומן בתשריט להריסה. בשטחי ההתארגנות, בהם ייערכו עבודות זמנים שעשויות לערוך מספר שנים, אפשר להפקיע שטחים באופן זמני עד לסיום העבודה. כלומר, גם אם שטח כלשהו לא מוגדר בתכנית בתור שטח התארגנות, או אין הגדרה כמבנה מיועד להריסה, הרשות יכולה להפוך אותו לבניין להריסה, בהתאם לשיקול הדעת שלה והצרכים שלה עוד לפני שהעבודות החלו - כך שאי הודאות גדולה גם בשלבים הכי מתקדמים. עד ליישום של העבודות בפועל, בעל הקרקע לא יכול לדעת מה צפוי לקרוב לקרקע שלו.

מעבר לכך, המיקום של המנהרות מתחת לפני הקרקע מסומנות בצורה סכמטית, מה שאומר כי התכנית משוערת וכל חלק ממנה יכול להשתנות.

בנוסף, הפקעות המטרו עלולות להותיר בעלי נכסים ללא דיור חלופי. לאחרונה קבע בית המשפט בנושא הפקעה לטובת הרכבת הקלה בכפר שלם כי התושבים נדרשים לפנות את בתיהם כבר עכשיו כדי לקדם את הקמת הרכב, ללא מתן דיור חלופי.

על פי פקודת הקרקעות, פיצויי הפקעה בסכום שאינו שנוי במחלוקת, כלומר הגרסה של הרשויות להיקף הפיצוי, ישולמו 90 יום לאחר תפיסת החזקה בקרקע. לצורך תשתיות ציבוריות הרשות אינה נזקקת כלל צו בית משפט, ואין קשר בין הפינוי לפיצוי. הסעיף הקובע חובה למציאת דיור חלופי בזמן הפקעת בית מגורים לא חל בהפקעות של רכבת קלה ומטרו. המשמעות, לפיכך, היא שאותו אדם עלול להמתין לכספי הפיצויים לאחר שפונה מביתו. אם הפיצוי שנקבע לא ריאלי, העניין יידון בערכאות במשך שנים רבות, כל זאת ללא דיור חלופי וללא הנכס.

עוד שאלה שנשארה פתוחה - מי ישלם למי שגר מעל לתוואי הרכבות?

על פי לשון החוק (סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה),בסלילת דרך בינעירונית המדינה נושאת ב-70% מתשלומי הפיצויים על הפקעת הקרקעות בעוד שהעיריות מכסות על 30% מהפיצויים. אך על פי נייר עמדה של משרד האוצר מספטמבר 2020, המשרד שואף כי במיזם המטרו היחס יהיה הפוך. העיריות, מצידן, חוששות מכך שתשלום בסדר גודל שכזה ימוטט אותן פיננסית, והן אף דורשות מהמדינה שתישא ב-100% מהפיצוי המחולק.

לטענת האוצר, העיריות ייהנו מהשבחת קרקע ומארנונה גבוהה, מה שיהפוך את הפיצוי למשתלם ורווחי.

החיפוש אחרי מימון לפרויקט של 150 מיליארד ₪

משרד האוצר נאבק לאיתור התקציב הנדרש למימון פרויקט המטרו, שעלותו המשוערת עומדת על 150 מיליארד ₪ וככל הנראה תגיע ל-200 מיליארד ₪. העלות החריגה של הפרויקט, לצד הנסיבות החריגות של הקורונה ואי היציבות הפוליטית, הובילו את משרד האוצר להעמיד דרישה חסרת תקדים מהעיריות שבשטח השיפוט שלהן צפויים לעבור קווי המטרו, כך שהן יעמדו במרבית עלויות הפיצויים לבעלי הקרקע עליה יעברו הקווים.

מדובר על סכומים בסדרי גודל של מיליארדי ₪ רבים, שעלול לגרום לעיכובים בתכנית הענק להקמת קווי המטרו בגוש דן. לאחרונה המאבק בין שני הצדדים עלה מדרגה, כאשר משרד האוצר פרסם את אותו נייר עמדה בו ישנה דרישה לצמצום השתתפות המדינה בפיצויים לבעלי קרקעות לאורך המטרו. על פי הצעת האוצר, המדינה תישא בפחות מ-30% מהפיצויים, זאת בהשוואה לכל תכנית אחרת לסלילה בינעירונית (לרבות הרכבת הקלה),בה המדינה משתתפת בשיעור של 70% מהכיסוי של הפיצויים וההליכים המשפטיים הכרוכים בתביעות אלו, לעומת נטל של 30% בלבד על העיריות.

העיריות, מצידן, דורשות באופן יוצא דופן גם הוא, כי המדינה תיקח על עצמה 100% מעלות התביעות והפיצויים, כאשר נציגי העיריות המדוברות אמרו כי אם העמדה לא תתקבל הן יפנו לערכאות משפטיות.

טענת האוצר בתגובה היא שפרויקט המטרו צפוי להועיל כלכלית-חברתית לערים בהן יעבור הקווים, וכי התועלת גבוהה בהשוואה ל"דרך בינעירונית רגילה". נציגי משרד האוצר טענו גם כי עלות ההקמה גבוהה בהרבה מסלילת כביש, וכי היא ממומנת ברובה על ידי המדינה. בתגובה, העיריות טענו כי בעלת הקרקע הגדולה שתרוויח מתכנית המטרו היא המדינה עצמה, משום שמרבית המגרשים הממוקמים לאורך ציר המטרו נמצאים בבעלותה.

פגיעה במימוש זכויות בנייה ופרויקטים של תמ"א 38

תביעות הפיצויים המדוברות נוגעות להפקעת שטח בפועל על פי הקרקע ובגין ירידת ערך בעקבות מגבלות בנייה, קושי לממש זכויות בנייה ולהשלים תמ"א 38 , פגיעה בשווי המבנים בעקבות החפירות מתחתם, מטרדי רעש ורטט. על פי ההערכות, בעלי זכויות במגרשים שמעל תוואי הקווים לא יוכלו לחפור מעבר לעומק של 5 מטרים ללא אישור של נת"ע . המשמעות היא שלא ניתן להקים מרתפי חנייה או לחפור לטובת הקמת כלונסאות הדרושות במיזמי תמ"א 38, למשל.

בניסיון של משרד האוצר להוכיח את התועלת של הפרויקט עבור הערים, המשרד הציג הערכה כי ב-20 השנים הראשונות של פעילות הפרויקט, הערים שבהן הוא יעבור ייהנו מפירות בשווי 100 מיליארד ₪ לפחות. על פי חוות הדעת, 20-30 מיליארד ₪ יזרמו לעיריות מהיטלי השבחה וחלף היטלי השבחה , תשלום שייגבה מבעלי קרקע פרטיים או מהמדינה עקב השבחת מגרשים. בעלי המגרשים ייהנו מעליית ערך הנובעת מקרבה למטרו ובנוסף מקבלת זכויות בנייה נוספות.

חלק מהתכנון של המדינה הוא הגדלת זכויות בנייה בסביבה של תוואי הקווים, לטובת פיתוח האזורים האלו.

משרד האוצר ציין גם כי העיריות יקבלו תוספת של 40-60 מיליארד ₪ במהלך 20 שנים מהארנונה שתיגבה ממשרדים חדשים ומשטחי מסחר שיוקמו על צירי המטרו. 5 מיליארד נוספים יגיעי לעיריות, על פי חוות הדעת מטעם משר האוצר, בצורת השקעות של נת"ע בשיפור תשתיות כגון ביוב, מים, ניקוז, מדרכות, תאורה, ריהוט רחוב וכבישים. הטענה היא שללא המטרו, התקציב להשקעות אלו היה מגיע מתקציב הרשויות המקומיות.

עוד טען משרד האוצר כי העיריות ייהנו מתועלות שלא ניתן לאמוד אותן כלכלית - כמו למשל הגדלת הכנסות של השרות מפרויקטים של דיור להשכרה ודיור מוגן על קרקע עם ייעוד ציבורי לאורך הצירים, כמו גם שיפור הנגישות לאזור תעסוקה, איכות החיים, הפחתת זיהום האוויר ועוד.

עם זאת, האוצר מודע לכך שהעיריות אמנם ייהנו מהפירות הכלכליים של המטרו (לטענת המשרד),אך יחלפו 10 שנים לכל הפחות ממועד מתן התוקף לתכנית עד להפעלת המטרו בפועל, אז העירייה תתחיל ליהנות מארנונה לעסקים והיטלי השבחה - כאשר בינתיים עליהן לשלם פיצויי הפקעה . על מנת לתת מענה למצוקה זו של הרשויות, האוצר מציע הקמת ועדה משותפת למשרדי האוצר והתחבורה, בה ייבחנו מתן הלוואות סיוע לרשויות מקומיות לטובת הגישו על הפער בזמנים, כנגד להעמדת ההכנסות העתידיות בתור ערבון להחזר ההלוואות.

העיריות הביעו חשש מכך שהפיצויים שהן יידרשו לשלם ימוטטו אותן כלכלית, כאשר המדינה לא לוקחת בחשבון על עלויות פיתוח התשתיות במגרשים שמסביב למטרו.

סיכום

לסיכום, תכניות קווי המטרו הולכות ומקודמות בימים אלו, כאשר בעלי הקרקעות שמעל לתוואי הקווים יכולים להגיש השגות באשר לתכנית. בנוסף, בעלי קרקעות ונכסים בתוואי המטרו ובסביבתו, או מעל למתחמי התחזוקה, יכולים להגיש בקשה לקבלת פיצוי בעקבות הנזקים שייגרמו להם, או בעקבות ההפקעה בפועל של המקרקעין שלהם. על פי ההערכות, בנייני מגורים שלמים צפויים להיות מפונים לטובת הקמת קווי המטרו והתחנות שלהן.

חלוקת הנטל של הפיצוי לבעלי הנכסים עדיין לא נקבעה, כאשר משרד האוצר והעיריות מתווכחות ביניהן על האחריות לכיסוי הנזקים שייגרמו לבעלי הנכסים.