הכנסת לא אישרה את חוק המטרו - הנזקים יהיו חמורים בהרבה מעיכוב בביצוע

על רקע פיזור הכנסת וההכרזה על הבחירות, המדינה סערה בשל העובדה שהכנסת היוצאת לא השכילה לאשר את חוק המטרו בטרם התפזרה. הזעם על המערכת הפוליטית שלנו, שלא השכילה להתאחד ולאשר חוק חיוני מהמעלה הראשונה שאין לגביו מחלוקות - מוצדק מאין כמוהו. עם זאת, ספק אם הופנמו מלוא המשמעויות של אי העברת החוק. ברוב הדיונים בכלי התקשורת הוצגו ההשלכות של אי-אישור החוק כדחייה של ביצוע הפרויקט לפרק זמן לא ידוע. עם זאת, יש לבחון מהן ההשלכות הנוספות שעשוי לחולל אי-אישור של חוק מטרו.

המשמעות התכנונית והסביבתית של הסדרת חוק המטרו

חוק המטרו מסדיר את כל ההיבטים של ביצוע פרויקט התשתית העצום שאינם קשורים להיבט התכנוני, המקודם במקביל ואינו תלוי בקידום החוק. בין היבטים אלו אפשר למנות את מקורות המימון הדרושים לפרויקט שעלותו מוערכת כיום בכ-150 מיליארד שקל ותסתיים כנראה ביותר מכך, ההליך המהיר שבו יכולה המדינה להפקיע את הקרקעות הרבות הדרושות לביצוע הפרויקט, הדרכים בהן יש לפצות את בעלי הקרקעות הנפגעים מביצוע הפרויקט, וכן הלאה. בלי העברת החוק הספציפי הזה, אין מטרו. אבל מה זה בעצם אומר?

המשמעות המרכזית, מעבר לעיכוב הביצוע, היא כאוס אדיר שצפוי לפקוד עכשיו את גופי התכנון והבניה של אזור המרכז - הוועדות המחוזיות של מחוזות תל אביב ומרכז, ועשרות ועדות התכנון המקומיות בערים אותן היתה אמורה לשרת רשת המטרו. לאורך כל השנה האחרונה, גופי התכנון המדוברים הסתמכו על תחילת פעילות המטרו בעוד כעשור כעובדה מוגמרת, בהתאם לכך קודמו התוכניות בצנרת התכנונית. הדבר נכון במיוחד באשר לגבי אזורי התחנות, שם יוענקו זכויות בניה מועצמות של משרדים, מסחר ומגורים. היקף הרח"ק (רצפה חלקי קרקע) אשר מורה על נפח הבנייה המותר ועומד לרוב על מקסימום 12 אלף מ"ר על כל 1000 מ"ר קרקע, אמור לעמוד על 20 אלף מ"ר בסמוך לתחנות - נתון כפול מהסטנדרט המקסימלי. המשמעות היא שנכון לעכשיו, בניינים בסדרי גודל של 50 קומות ומעלה עומדים מול כאוס תכנוני מוחלט.

מטרו גוש דן

בנוסף, אי-אישור החוק יוביל להשלכות משמעותיות גם בכל הנוגע לתכנון סביבתי ועמידה בתקני הגנת הסביבה באזורי התחנות ותוואי הרכבת.

בסביבה של אי ודאות - הפרויקטים לא מתבצעים והפעילות העסקית צפויה להיבלם

האם הוועדות ימשיכו לקדם את התכניות בצורתן הנוכחית? התשובה העצובה היא שאפילו מוסדות התכנון עצמם לא יודעים. בכך, ספג מכה אנושה עיקרון הוודאות, עיקרון חשוב מאין כמותו בענף הנדל"ן, שבו ללא יכולת לדעת מהן זכויות הבניה לאשורן, פרויקטים פשוט אינם מתבצעים. יש לזכור כי בשנה האחרונה לא רק הוועדות העצימו זכויות באזורי תחנות המטרו העתידיות - עסקאות שבוצעו באזורים אלו גילמו מראש את פוטנציאל ההשבחה שיש בהם. יש להניח שעם נפילתו של חוק המטרו תיבלם הפעילות העסקית באותם אזורים עד להתבהרות התמונה.

נזק היקפי נוסף - קידום תוכניות הגובלות באזור רשת המטרו

אלמנט נוסף אשר מעצים את הכאוס הוא תוכניות גובלות ברשת המטרו, שעשויות להביא בעתיד להגבלות שונות הקשורות בתכנון המטרו. אותן תוכניות נבלמו כאשר נראה היה כי רשת המטרו קורמת עור וגידים, אך כעת עשויות תוכניות אלו להתקדם, ובעתיד לסבך עוד יותר את תכנון רשת המטרו, המסובך גם כך.

ולבסוף - ההשפעה המצערת על מחירי הדיור

השלכה מרכזית נוספת של אי העברת החוק, היא ההשפעה על מחירי הדיור – הן בלב גוש דן  והן בערים החיצוניות לו שאותן אמורה היתה רשת המטרו לשרת. ערים דוגמת רחובות, נס ציונה, לוד רמלה, כפר סבא ואפילו טירה, אשר אמורות היו לזכות בגישה מהירה ונוחה ללב גוש דן באמצעות המטרו. אי העברת החוק כעת צפויה לבלום לעת עתה את פוטנציאל הפיתוח של אזורים אלו, וכן את פוטנציאל השבחת הנכסים בהם. מנגד, צפויה נפילת החוק להעצים אף יותר את הלחץ על המחירים בלב גוש דן, בשל רצונם של הרוכשים לגור הכי קרוב שאפשר לאזורי התעסוקה. בכך צפוי אי השוויון בין הפריפריה למרכז, ואפילו בין שולי המרכז ללבו, להתעצם אף יותר מבעבר. ההשלכות השליליות של אי אישור החוק צפויות ללוות את החברה והכלכלה הישראלית עוד שנים רבות קדימה.