ראש בראש: רביד וזלמנוביץ' הסבירו את החלטותיהם הסותרות על היטלי השבחה

"במבחני שווי שוק, לא הוכח לנו שיש עליית ערך", כך אמר בהתייחס לתוכנית רחביה יו"ר ועדת הערר מחוז ירושלים ודרום, עו"ד בני זלמנוביץ', בוועידת פסגת הנדל"ן אילת של " מרכז הנדל"ן ", שנערכה לאחרונה בנוכחות מאות מבכירי הענף. הוא התייחס להחלטה שקיבלה הוועדה בראשותו לפני כחודשיים, ולפיה יש לפטור את הזכויות שהעניקה תמ"א 38 בתוכנית ההתחדשות של שכונת רחביה מהיטל השבחה , גם בעת מכירת הנכס.

עוד הוסיף זלמנוביץ' כי "הוכח שיש טענות משפטיות שצריך להתעלם מתמ"א 38. קודם כל, שהשמאים יוכיחו שתמ"א 38 הביאה לעליית ערך. הפסיקה קבעה הגדרות של זכויות מוקנות וזכויות צפות (זכויות שלא בטוח שימומשו, דנ"ק). הוועדה הגיעה למסקנה שבתוכנית רחביה יש ייחודיות שלא קיימת בתוכנית הרביעים. יש שיקול דעת של הוועדה המקומית, היא יכולה להחליט שלא לתת את הזכויות. אם ברחביה ימומשו כל הזכויות שהיא מאפשרת, השכונה תקרוס. תוכנית רחביה מעניקה זכויות צפות שמתגבשות רק בהיתר בנייה".

הדברים נאמרו במהלך דיון פתוח שהנחה עו"ד צבי שוב , שבו לקחו חלק ארבעה יושבי ראש ועדות ערר, בהם גם יו"ר ועדת הערר של מחוז תל אביב, עו"ד סילביה רביד, שחודש לפני כן קיבלה הוועדה שבראשותה החלטה הפוכה בתכלית לגבי רובע 3 בתוכנית הרבעים. לדבריה, "קיבלנו מאות עררים על שורות מכריעות ודרישות תשלום. כל אחד מהשמאים עשה דברים אחרים - חלק קבעו שאין השבחה וחלק קבעו שיש".

היא הוסיפה כי "לגבי השאלה אם חל הפטור (מהיטל השבחה ),התשובה חד משמעית - הפטור אינו חל. הסעיף נוגע במפורש להשבחה בשל היתר בנייה או להרחבה. מכר אינו רלוונטי. אין חיוב בגין התמ"א בעת מכר. השאלה השנייה היא אם יש זכויות מוקנות כמו בתמ"א 38. תוכנית רובע 3 לא כוללת מנגנון של פרסום ושמיעת התנגדויות ושיקול דעת אם לתת את הזכויות. התוכנית קונקרטית וקובעת סל זכויות, ואין בה שיקול דעת שלא מאפשר לתת את הזכויות. לכן היא לא שונה מתוכניות אחרות שבהן נקבע היטל השבחה ".

בדיון נשאלה רביד מה לעשות עם מסמך המדיניות לאור המצב הקודם בתחשיב ההשבחה. היא השיבה כי "היתה שונות גדולה בין השמאים. חלק קבעו שצריך 50% השבחה , חלק עשו דיפרנציאציה בין הזכויות לפי הקומות. זה חידד עד כמה הכנסת המדיניות של המצב הקודם משקפת תחשיב ספקולטיבי ולא מודע. קבענו בדעת רוב לנטרל מהתחשיב של היטל ההשבחה את המצב הקודם. אם לוקחים בחשבון את המדיניות במצב הקודם, השבח יימוג כלא היה.

"הדבר הבא שנדרשנו אליו היה מה עושים עם השונות הגדולה בשומות השבחה . מכיוון שהנכסים דומים, אי אפשר לקבל תוצאה שנישום אחד יקבל איקס ואחר 100 איקס. פנינו לשמאי מייעץ כדי שימצא אמות מידה לעריכת שומות ברובע, וציינו שצריכות להיות אמות מידה זעירות".

יו"ר ועדת הערר י-ם: "הסיכוי להתחדשות במרקם לשימור אפסי"

יו"ר ועדת ערר מחוז ירושלים, עו"ד שרית אריאלי בן שמחון, התייחסה לנושא אחר: יישום תמ"א 38 באזורים לשימור, שירושלים משופעת בהם: "בכל הנושא של תכנון – ירושלים היא עיר מורכבת בנושא התחדשות עירונית ויישומו. בתמ"א 38 הסעיפים לא מאפשרים בנייה והריסה מחדש למבנה היסטורי, ובתוספת מבנה קיים צריך להתאים לשימור. בירושלים ההסדר הזה פחות התאים כי תמ"א 38 מדברת בשפה של הבניין הבודד.

"בירושלים הוועדה המחוזית קבעה שצריך לתת יותר מקום לשימור מרקמי באזורים כמו העיר ההיסטורית ושכונת רחביה. כך בניינים שנעדרים ייחוד שימור הם בני ערובה במרקמים לשימור. הסיכוי לקבל התחדשות עירונית במרקם לשימור הוא אפס. רצו לאפשר התחדשות בניינית וגם חיזוק. הוועדה המחוזית קבעה שאותה התחדשות בניינית תעלה עם הצרכים של המרקם עצמו. בירושלים יש חריג מתכננת המחוז,  אם התוכנית השימורית מאפשר תוספת הבניין יקבל את כל התמריצים של תמא 38 בהריסה ובנייה, זה יכול לתת כדאיות כלליות לבניינים האלו"

"הרבה פעמים גילינו שכשאתה נצמד לקריטריונים של קומות ואחוזי בנייה, אתה מקבל מסת בינוי על תכסית גדולה יותר על השטח. בשתי ההחלטות הוועדה חרגה מהחלטות מתכננת המחוז. הקביעה היא שהפרמטרים נועדו לשרת מטרה תכנונית, ללא קשר לרווח היזמי - לא לטוב ולא ולרע. ביקשנו לייצר נסיבות חדות יותר כלפי הרחוב עצמו, יותר זכויות, התוצר התכנוני מתקבל מה שהתכלית ביקשה להשיג. מבחינתנו כדאיות כלכלית היא מינימום שאנחנו לא בודקים אותו. אם אנחנו מקבלים החלטה, ומאוחר יותר אומרים לנו שאין כדאיות כלכלית, אז שם לא תהיה תמ"א 38 ".

יו"ר ועדת הערר מרכז: "החוק מלמד על גישה שונה למיסוי התחדשות עירונית " 

יו"ר ועדת הערר המחוזית מרכז עו"ד יריב אבן-חיים, הציג מס' היבטים הנוגעים להיטלי השבחה בפינוי-בינוי, בהם תיקון 133 לחוק התכנון והבניה שאושר במסגרת חוק ההסדרים האחרון, ואשר במסגרתו ניתנה האפשרות להפחית את היטל ההשבחה במיזמי פינוי בינוי מ-50%, כפי שמחייב החוק במקרים רגילים, ל-25% ואף לאפס. "למעשה, מאז תיקון החוק, ברירת המחדל במיסוי מיזמי פינוי בינוי היא גביית 25% היטל השבחה , ואם הרשות מעוניינת בגביית היטל מלא היה עליה להודיע על כך מראש, ולתקופה של 5 שנים".

עוד לדבריו, "הסיטואציה במיסוי התחדשות עירונית הא ייחודית. על אף שלכולם ברור כי למעט דירות התמורה - כלל הרווחים בפרויקט הם של היזם, המס עדיין מושת על הדיירים, בהנחה כי הם יפנו אל היזם על מנת שיכסה אותו".