ועדת הערר ביטלה פרויקט הריסה ובנייה בי-ם: "העיריה חרגה מתוכניות והתעלמה מדעת המתכננת המחוזית"

ועדת הערר המחוזית בירושלים, בראשות עו"ד שרית אריאלי, ביטלה אתמול (ד') את החלטת הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בירושלים שאישרה פרויקט הריסה ובנייה מחדש מכוח תמ"א 38 בשכונת מנחת ההיסטורית (מלחה הישנה),המסומנת כחלק מהעיר ההיסטורית בתוכנית החיזוק לירושלים. זאת בעקבות עררים שהוגשו על ידי המועצה לשימור מחוז ירושלים, ומצד תושבים. בהחלטתה קבעה ועדת הערר שהוועדה המקומית סטתה מהתוכניות והתעלמה מעמדת המתכננת המחוזית.

העררים התייחסו לבקשה שאושרה להיתר הריסת מבנה קיים בן שתי קומות  ו-2 יח"ד והקמת מבנה חדש בן 4 קומות ו-8 דירות, מעל קומת חניה ומחסנים בהתאם להוראות תמ"א 38 ותוכנית נוספת לחיזוק מפני רעידות אדמה.

על המקרקעין מושא העררים, כמו גם ביתר השכונה, חלה תכנית "מנחת-כפר", אשר פורסמה למתן תוקף בשנת 1996, וקבעה תנאים למעבר משמורת טבע ושטח פתוח לאזור מגורים מיוחד כפרי, על פי גובה, נפח זכויות וכודמה. בהחלטה נכתב כי קריאה הוליסטית של התכנית על כלל הוראותיה מלמדת, כי מדובר בתכנית ייחודית שמטרתה לשמר את ערכיו ההיסטוריים הייחודיים של כפר מנחת ואת האופי הכפרי בו, תוך קביעת הוראות בינוי ברורות אשר לא ניתן לסטות מהן, צמצום שטחי בנייה, הותרת צפיפות מינימלית, ובינוי המאופיין בבנייה צמודת קרקע שלא עולה על שתי קומות במרבית המגרשים בשכונה, למעט 5 מגרשים, ובהם במועד אישור התכנית מספר יחידות הדיור היה גדול יותר. נוסף על כך, על פי התוכנית במגרש ניתן להקים 2 יח"ד בלבד.

החלטה סבירה או פגיעה אנושה בשכונה היסטורית? 

בהתנגדות שהגישו התושבים לוועדה המקומית, טענו כי יש לדחות את הבקשה לגופה היות שהיקפי הבנייה המבוקשים בה, בכלל זאת נפח הבנייה, תכסיתה, גובהה, ומספר יחידות הדיור, חורגים באופן מהותי וניכר מהוראות התכניות  בכל הנוגע לבינוי בתחום העיר ההיסטורית. עוד טענו כי אישור הבינוי המבוקש בעיבורה של השכונה, באחד המגרשים בעלי הנצפות הגבוהה ביותר בה, יאיין את ערכיה וייחודה של השכונה, ישנה לעד את אופייה של הסביבה ההיסטורית השימורית.

שכונת מנחת (מלחה הישנה) בירושלים (שוש אברבוך)

המועצה לשימור אתרים הגישה אף היא התנגדות מטעמה לבקשה, במסגרתה נטען כי הבינוי המוצע נוגד באופן משמעותי ומובהק את תכנית השימור החלה על המקרקעין, ולכן אין לאשרה. עוד נטען, כי מבחינה טופוגרפית המגרש מושא הערר קיים במיקום יגבוה חסית, לכך יש השלכה מהתכנון המוצע.

הוועדה המקומית לאחר שקיימה סיור במקום והתרשמה מהבינוי הקיים ולאחר שנשמעו המתנגדים - הגיעה לכלל מסקנה כי ניתן לאשר את הבנייה מבלי שתהיה פגיעה חריגה באזור גרעין הכפר ואימצה את המלצת מחלקת התכנון והשימור לצמצם את היקף זכויות הבנייה ל-130%. עוד נקבע כי לאחר הצמצום לא תידרש חוו"ד נוספת של הוועדה המחוזית (קרי עמדת מתכננת המחוז). הוועדה המקומית דחתה את התנגדויות העוררים באשר לאחוזי הבנייה, השטחים ומספר יחידות הדיור היות והבקשה מוגשת מכוח תכנית החיזוק להריסה ובנייה מחדש. בהחלטתה, הוועדה המקומית עמדה על מספר שינויים ותיקונים בהם הפחתת אחוזי הבנייה מכמעט 190% ל-130%; שינוי קו הבניין וכדומה.

במסגרת הערר חזרו המתנגדים ודיירי השכונה והמועצה לשימור מורשת בישראל על עיקר טענותיהם, וכן ציינו כי הוועדה המקומית לא התייחסה לעמדת מתכננת המחוז אשר התנגדה לבינוי המוצע בבקשה, כי לא הופק תיק מידע כנדרש וכדומה.

הוועדה המקומית הגישה כתב תשובה מטעמה שבמסגרתו טענה כי יש לדחות את העררים כולם. הוועדה המקומית סבורה כי החלטתה ראויה, החלטה שהתקבלה לאחר שבחנה את טענות המתנגדים, קיימה סיור בשטח ועל כן מדובר בהחלטה תכנונית סבירה ונכונה.

ועדת הערר: החלטת הוועדה המקומית - בלי דיון מהותי ועקרוני 

ועדת הערר קבעה כי הבינוי המוצע חורג משמעותית מהוראות התכנית הסטטוטורית השימורית החלה על המקרקעין, שנועדה לשמר את האופי הכפרי של השכונה, וכי היקף הבינוי שאושר פוגע באופיה ההיסטורי של השכונה: "ועדת הערר בחנה את טענות הצדדים בקפידה לרבות עמדת הצוות המקצועי בוועדה המקומית, כפי שהוצגה בפנינו במסגרת סיור שערכנו במקרקעין וכן בדיון המשלים בפנינו, והגענו לכלל מסקנה כי יש לקבל את ערר התושבים והמועצה לשימור אתרים.

"בהיבט העקרוני מתקבלת גם עמדת מבקשת ההיתר, כי החלטת הוועדה המקומית לא נומקה כנדרש. ועדת הערר הגיעה לכלל מסקנה, כי החלטת הוועדה המקומית לצמצום היקף אחוזי הבינוי (מ – 184% ל – 130%) התקבלה ללא שעמדה לפניה תשתית עובדתית מלאה באשר למוצר התכנוני שיתקבל. כך גם אנו סבורים כי אישור הבקשה להיתר נעשה ללא שהתקיים דיון מהותי ועקרוני באשר ליישום ומימוש תכניות החיזוק בכפר מנחת, המהווה אחד מאזור השימור הגרעיני והכפריים ההיסטוריים כפי שסומנו בתשריט התוכנית".

עוד ביקרה ועדת הערר את התנהלות הוועדה המקומית, שהחלטתה התקבלה ללא שעמדה בפניה התייחסות רלוונטית של מתכנן המחוז כפי שהנדרש בתכנית החיזוק של ירושלים. עוד הביעה ועדת הערר את מורת רוחה מכך שעל אף חלוף הזמן ממועד אישורה של תוכנית החיזוק של ירושלים, לא גובשה ע"י הצוות המקצועי והוועדה המקומית מדיניות תכנון ראויה לבחינת בקשות מכוח תוכניות החיזוק בשכונות המהוות גרעיני כפרים היסטוריים שנבנו לפני שנת 1948.

ועדת הערר קבעה כי החלטת הוועדה המקומית התקבלה ללא שעמדה בפניה כל התשתית התכנוניות הרלוונטית וללא תשומת לב ראויה לשכונה וערכיה הייחודים. וועדת הערר הנחתה את הוועדה המקומית, לקבוע האם יש מקום להחלתה של תכנית החיזוק בשכונה ההיסטורית המתאפיינת בבנייה צמודת קרקע. כך גם הורתה וועדת הערר לוועדה המקומית לגבש מדיניות תכנון למימוש בינוי מכוח תכניות החיזוק בכפריים ההיסטורים שנשתמרו בעיר.

עו''ד דקלה מוסרי טל (דקלה שי)

עו"ד דקלה מוסרי טל, ממשרד מוסרי וטל שייצג את התושבים המתנגדים, אמרה כי "מדובר בהחלטה חשובה בה התקבלה הטענה העקרונית לפיה יש לשמר את אופי הכפר ההיסטורי, ולא ניתן להתעלם מערכיו וחשיבותו, והיה על הועדה המקומית להתחשב בנתונים אלה גם כשהיא דנה בפרויקט חיזוק.

"חשוב לציין שעוד בטרם ניתנה ההחלטה של ועדת הערר, הטענות שנטענו בערר שהגשנו בשם התושבים, נפלו על אוזן קשבת בוועדה המקומית ובמחלקת השימור של העיריה, ובחודש דצמבר פורסמה מדיניות חדשה לכפר ההיסטורי מנחת (וגם לעין כרם) לפיה חיזוק מבנים בתחום הכפר ייעשה ללא תוספת זכויות ושטחים מכוח תכנית 10038 ותמ"א 38. מדיניות זו כבר עצרה ותעצור פרויקטים לחיזוק, שאינם מותאמים ומתאימים לאופי הכפרים ההיסטוריים ותסייע באינטרס הלאומי של שימור אופיים וערכיהם".

עו״ד בנימין זלמנוביץ, לשעבר יו״ר ועדת ערר במחוזות ירושלים ותל אביב מסר: ״ועדת הערר ולא בפעם הראשונה קוראת לועדות המקומיות ליצור ודאות ליזמים ולתושבים ולא להתעלם בחוסר סמכות מהתכנון המחוזי״.