פסיקה שנויה במחלוקת: כך מונע זוג סרבן אחד מ-240 משפחות בקריית ים התחדשות עירונית

פסק דין מפתיע במיוחד התקבל לאחרונה בבית המשפט המחוזי חיפה, ובמסגרתו נדחתה תביעה שהוגשה נגד זוג דיירים סרבנים בפרויקט פינוי-בינוי, וזאת בניגוד לפסיקה המקובלת כיום בתחום. בני הזוג הסרבנים כיום בני יותר מ-70, אך לא היו כאלה עת חתם הדייר הראשון על הסכם ההתחדשות ולכן אינם מוגדרים "קשישים" לפי חוק הדייר הסרבן.

במסגרת פסק הדין, דחתה כאמור שופטת המחוזי עפרה אטיאס תביעה של 240 בעלי דירות נגד הדיירים הסרבנים בפרויקט הפינוי-בינוי, המקודם ברחוב צה"ל במתחם צבא קבע בקרית ים, להכריז על הזוג כסרבנים, קביעה שתאפשר לעו"ד הדיירים להיכנס בנעליהם וכן תחשוף אותם לתביעות נזיקים מצד שכניהם. על פי פסק הדין, הסירוב סביר והוא מבוסס על נימוקים כנים ואמיתיים, בין היתר משום שמדובר בדיירים קשישים וחולים שנפגעים מהפרויקט.

לפסק הדין המלא לחצו כאן  

את הפרויקט מקדמת חברת "היישוב החדש קריית ים" מקבוצת הכשרת הישוב. במסגרת הפרויקט מתוכננת הריסתם של שישה בנייני רכבת ישנים, בני 4 קומות כל אחד, שנבנו בשנות החמישים של המאה הקודמת, הכוללים 224 יחידות דיור. במקום הבניינים שייהרסו, אמור להיבנות פרויקט בן כ-1,450 יחידות דיור חדשות בבניינים בגובה של עד 32 קומות, חלקם עם חזיתות מסחריות.

הפרויקט קיבל את הרוב המיוחס הדרוש לצורך הוצאתו אל הפועל, וב-7.11.21 אושרה התב"ע החדשה של המתחם ברשומות. ואולם על מנת להתקדם לבנייה בפועל, נדרשת על פי החוק הסכמת כלל הדיירים, ולצורך התמודדות עם מיעוט שתוקע את הפרויקט, נחקקו חוקי "הדייר הסרבן".

הדמיית פרויקט קריית ים של הכשרת הישוב (הקוביה)

התביעה הוגשה בתחילה נגד הזוג המדובר וכן נגד דייר נוסף, אך זה חתם לבסוף על ההסכם לאחר שהתביעה הוגשה, והתביעה נגדו הוסרה. התובעים ביקשו  למנות עורך דין שאינו בעל דירה בבניין, לחתום בשם ובמקום הנתבעים על כל המסמכים הדרושים לצורך ביצועו המלא של ההסכם, להתיר לכונס לבצע כל פעולה אחרת בשם הנתבעים לצורך הוצאה לפועל של העסקה, או לחלופין לקבוע  שהנתבעים יהיו אחראים על הנזק שייגרם לתובעים.

הסרבנים טענו כי סירובם לחתום על הסכם פינוי-בינוי הוא סירוב סביר בהחלט בנסיבות אלו, בהתאם לגילם, מצבם הבריאותי, השיפוץ הכולל שביצעו הכולל ממ"ד, ואי הנוחות שתיגרם להם כפועל יוצא מביצוע פרויקט בהיקף שכזה, בשליש השלישי לחייהם.

"לא התרשמתי כי מדובר בסרבנות על רקע סחטנות"

השופטת קיבלה במלואה את עמדת הנתבעים וקבעה כי: "מכלול הנסיבות… מצדיק את הקביעה כי אין מדובר בענייננו בסירוב בלתי סביר, וכי התנגדות הנתבעים לעסקת פינוי הבינוי היא מטעמים אמיתיים, כנים וענייניים, ולא מנימוקים סחטניים".

השופטת הוסיפה כי "הנתבעים הם בני שבעים שנה ולמעלה מזה, כאשר אילו זה היה גילם בעת חתימת החוזה הראשון, היו הם נכללים בהגדרת  'קשיש'. התכלית העומדת ביסודו של ההסדר שנקבע לעניין קשישים  לחוק חלה גם לגבי הנתבעים, גם אם לא היו בני 70 בעת החתימה על החוזה הראשון".

השופטת: "גילם של הנתבעים, מצבם הבריאותי, היקף הפרויקט, משכו, לצד עליית הגיל של הנתבעים משנה לשנה, והתועלת הלא משמעותית הצומחת לנתבעים מקבלת דירת התמורה, כל אלו מצדיקים את המסקנה כי סירוב הנתבעים הינו סירוב סביר"

אחד הנימוקים בפסק דין הוא התייחסות למגורים באתר בנייה: "הנתבעים אינם בקו הבריאות, ומובן רצונם בגילם זה לשמר את איכות חייהם, ולא לגור משך תקופה כה ממושכת בתוך אתר בנייה, על כל מטרדי האבק, הפסולת, הלכלוך והרעש שהינם תוצר לוואי של כל פרויקט בנייה, לא כל שכן, פרויקט בנייה בהיקף שכזה". הצפי להריסת דירת הנתבעים הוא בעוד כשנה, כאשר כלל הפרויקט צפוי להימשך 10 שנים והשלב הראשון 3 שנים.

מומחית: "מצפה שפסק הדין יתהפך בעליון" 

עו"ד קרן כהן בלחרסקי, מייסדת משרד קרן כהן בלחרסקי ושות', שמשמשת כסגן יו"ר הועדה להתחדשות עירונית בלשכת עורכי הדין ומומחית בטיפול בנושא דיירים סרבנים, מצביעה על כך שהפסיקה עומדת בניגוד מוחלט לעמדת המחוקק בשנים האחרונות שנקט יד קשה נגד סרבנים ונתן משקל עודף לאינטרס הציבורי לקיומו של הפרויקט. סדרת פסקי דין שפורסמו בשנה האחרונה וכללו קנסות כבדים אף הצביעו על איבוד הסבלנות כלפי דיירים סרבנים.

עו''ד קרן כהן בלחרסקי (דרור סיתהכל)

"במקרה הנדון למרות שנקבע כי לא מדובר בסחטנות, סירובם של בני הזוג (שהביעו הסתייגויות לגיטימיות) לא אמור למנוע את הוצאת הפרויקט לפועל וניתן היה לבקש להגיע להסדר סביר, זאת על מנת לשרת שני אינטרסים לאומיים קריטיים:  גידול מהותי בהיצע הדיור וכמובן – מיגון של יחידות דיור רבות ככל הניתן אל מול האיום הביטחוני ההולך ומחריף"

עוד מבהירה בלחרסקי, "הטבות חוק קשיש לא חלות רטרואקטיבית. לשיקולים של נוחיות עד עכשיו לא התייחסו  בפסיקה כאל סירוב סביר שעשוי לסכל פרויקט, גם אם מדובר בגיל השלישי, במצב הבריאותי או אם יש להם ממ"ד בדירה. זה אף פעם לא מנע מיתר הדירות למנוע את הזכות הבסיסית שלהם. הרוח שרווחת מכל הפסיקות בהקשר זה היא לאפשר את הפרויקט על אף התנגדויות דומות".

"לקשישים וחולים אפשר למצוא אלטרנטיבות, למשל שהיזם ייקח על עצמו איתור דירה חדשה, אריזה ופירוק ותיווך, ולהתחייב למצוא דירה בסביבת המגורים שלהם. אלו פתרונות שאפשר לייצר בקלות. היעדר נוחות או אי התאמה לשלב שבו דייר נמצא בחיים שלו לא היה שיקול דעת אם פרויקט יצא לדרך, בטח לא בהיקף כזה. אני מצפה שפסק הדין יתהפך בעליון".