הנכד רשם את הקרקע על שמו – אבל בן המשפחה טען: היא שייכת לי. ביהמ"ש הכריע

עקרון יסוד בדיני הקניין הוא כי אדם או תאגיד לא יוכלו לרכוש זכויות בנכס ממי שאינו בעל זכויות בו. עקרון יסוד זה כפוף לחריגים החלים על "תקנות השוק" השונות. תקנות השוק מאפשרות, בהתקיים תנאים מסוימים, להכיר בזכותו העדיפה של צד שלישי לנכס, אף שלמעביר הנכס אליו לא היו זכויות בו. התנאי המתלווה לכל "תקנת שוק" באשר היא מחייב קיום תום לב ותשלום תמורה מצד הטוען לזכויות מכוח תקנת השוק.

כאשר עוסקים בתקנת השוק שמעוגנת בסעיף 10 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: "החוק"), הרי שהמחוקק הקנה הגנה לרוכש אשר הסתמך על המרשם בתום לב, והוטעה עקב רישום שגוי במרשם המקרקעין. נטל ההוכחה לקיומם של התנאים לתחולת הגנת תקנת השוק רובץ על המבקש לבוא בצל כנפיה. כמו כן, מצופה מכל רוכש שהתעורר בליבו ספק כלשהו, או תמיהה, בזכויותיו של המוכר - לערוך בדיקה נאותה טרם התקשרות בעסקה.

במאמר זה נסקור את החלטת בית המשפט במחלוקת הנוגעת לקיומה של תקנת השוק לפי סעיף 10 לחוק, וזאת בהתייחס לסוגיית תום הלב.

נסיבות המקרה:

ענייננו בזכויות במקרקעין שנרשמו בבעלות משותפת, במושע, על שם שני אחים אשר הלכו לעולמם. המקרה הנ"ל עוסק בזכויותיו של אחד האחים אשר החזיק מחצית מהזכויות במקרקעין. לאחר מותו, זכויותיו עברו ליורשיו – אשתו ושתי בנותיו – וכאשר האישה נפטרה, זכויותיה עברו לבנותיה, כך שכל אחת מהן החזיקה ב-2/8 מהזכויות במקרקעין.

לאחר פטירת אחת היורשות, זכויותיה הועברו ליורשיה, ובין היורשים נכלל התובע בענייננו. בהמשך, מכוח הסכם חלוקת העיזבון, זכויותיה של יורשת 1 הועברו לתובע, אך לא נרשמו כדין על שמו בפנקסי המקרקעין בשל מחלוקת ביחס לשאלת תוקפו של ההסכם כאמור.

בשנת 2012, היורשת הנוספת העניקה את זכויותיה בעסקת מתנה לנכדה, אשר נרשם כבעלים של 2/8 מהזכויות במקרקעין בלשכת רישום המקרקעין. במקביל, הנכד עתר לביהמ"ש בתביעה לפירוק השיתוף במקרקעין, בין היתר, נגד התובע.

התובע טען, בכתב הגנתו בתביעה לפירוק השיתוף, כי יורשת 2 מכרה את כל זכויותיה בשנת 1986 ליורשת 1 ולבעלה (אביו של התובע). ולכן, עם מותה של יורשת 1, זכויותיה היו צריכות לעבור לתובע, בהתאם להסכם חלוקת העיזבון שתוקפו כאמור, באותה העת, היה שנוי במחלוקת.

בשנת 2013 מכר הנכד 1/8 מתוך 2/8 מהזכויות במקרקעין לנתבעות בענייננו. בגדרו של הסכם המכר הצהירו הנתבעות כי הן מודעות לטענות התובע לזכויותיו במקרקעין שנטענו במסגרת התביעה לפירוק השיתוף. בהמשך, נרשמה הערת אזהרה לטובת הנתבעות; תמורת העסקה שולמה; העסקה דווחה לרשויות המס; ואף הושלמה ברישום בפנקסי המקרקעין ע"ש הנתבעות.

בשנת 2014, התובע הגיש תובענה נגד הנכד בבקשה להורות על רישום בעלותו של התובע במחצית מהזכויות במקרקעין, וטען כי עסקת המכר משנת 1986 גוברת על עסקת המתנה משנת 2012, המפורטת לעיל. בית המשפט קיבל את הטענה להעדפת עסקת המכר משנת 1986. כפועל יוצא ומאחר שיורשת 1 ובעלה (אביו של התובע) רכשו את זכויותיה של יורשת 2 במשותף, והבעל לא עתר לזכויותיו בגדרי התובענה הנ"ל, ביהמ"ש קבע כי יורשת 1 זכאית להירשם כבעלת 3/8 מהזכויות במקרקעין. לצד זאת, ובשל חילוקי דעות בנוגע להסכם חלוקת עיזבונה של יורשת 1, ביהמ"ש לא נעתר למתן סעד לרישום הזכויות על שמו של התובע. 

יישומו של פסק הדין הוביל לתוצאה כי מצבת הזכויות במקרקעין חולקה כך: 3/8 בבעלות יורשת 1 ו- 1/8 בבעלות הנתבעות, מכוח עסקת המכר שנחתמה עם הנכד. משכך ובהיעדר מחלוקת על אמיתות עסקת המכר, בגדרה רכשו הנתבעות את זכויותיו של הנכד, ביהמ"ש נדרש להכריע בשאלה - האם העסקה נכרתה בתום לב, וזאת בהתאם לדרישת תקנת השוק.

טענות הצדדים:

טענתו המרכזית של התובע הייתה כי הנתבעות ידעו על טענותיו לזכויות במקרקעין בטרם חתימת הסכם המכר. כך למעשה ניצלו את ההזדמנות לרכישת קרקע במחיר זול, עד כי נמנעו מלברר את מצב הזכויות האמיתי במקרקעין. דבר זה מבטא את חוסר תום ליבן, ומשכך, עסקת הרכישה אינה עומדת בתנאי סעיף 10 לחוק.

מנגד, טענו הנתבעות כי במועד הסכם המכר לא הוצגו במסגרת התביעה לפירוק שיתוף מסמכים שיש בהם כדי לתמוך ולבסס את עסקת המכר משנת 1986. אלה אותרו רק ביום 21.7.2014, דהיינו, לאחר שנחתם הסכם המכר. עוד טענו כי הן דאגו לערוך בירור מול אביו של התובע, והודיעו לו על הכוונה לרכוש את המקרקעין, והאחרון אף בירך על העסקה. לכן, עתרו הנתבעות לדחות את התובענה בהיעדר יריבות, ולחלופין, מכוח הגנת תקנת השוק.

החלטה:

בית המשפט קבע שהנתבעות זכאיות להגנת תקנת השוק בהתאם לסעיף 10 לחוק. שכן לפי המידע שעמד לרשותן במועד כריתת הסכם המכר, לא נפל פגם בתום ליבן. השופט בחן האם הבדיקות שערכו הנתבעות בנוגע לזכויות במקרקעין, בהתחשב בידיעתן על הטענות לגבי זכויות המוכר במקרקעין, היו מספקות כדי לתמוך בתום ליבן במהלך העסקה.

כחלק מהבדיקות שערכו הנתבעות, כאשר בדקו את הנושא מול המוכר, הוא טען שהטענות נגדו לא מבוססות, ואין מסמכים המעידים כי הזכויות הרשומות על שמו אינן שלו. הרוכשות אף שכרו שירותים של עו"ד על מנת שיבדוק את הטענות, ויעיין במסמכי התיק בתביעה לפירוק שיתוף. יתר על כן, הן פנו לאביו של התובע, והוא נתן את ברכתו לרכישת המקרקעין.

מאחר שהמסמכים המוכיחים את קיום ההסכם הקודם התגלו רק לאחר חתימת הסכם המכר, וכי התובע היה מודע לכוונתן לרכוש את המקרקעין, אך לא נקט בפעולות משפטיות כדי למנוע את העסקה - ניתן לקבוע כי הנתבעות לא היו מודעות למידע הנ"ל בזמן חתימת ההסכם, ולא יכלו לחזותו. תום ליבן של הנתבעות נבחן בהתאם למידע שהיה בידיהן במועד החתימה ולא לאחר מכן. אין לצפות מהנתבעות לפעול לפי טענות שאינן מגובות בראיות. במיוחד כאשר מדובר במקרקעין הרשומים על שמו של המוכר.

(ת"א (ירושלים) 62391-06-21 אבו קטיש נ' עבדל רחמן ואח')

הכותבת היא ממשרד גינדי כספי ושות', המתמחה בנדל"ן תכנון ובניה. עריכה: עו"ד רוני ברזילי בסיוע של המתמחה אופיר מדמוני