"עד 60 אלף שקל למ"ר": מחירי הדירות בבת ים עלו בחדות - והעירייה מצמצמת את מכפילי ההתחדשות

עליית מחירי הדירות בשנים האחרונות בבת ים, מאפשרת לרשות המקומית לצמצם את המכפילים בתוכניות ההתחדשות העירונית המקודמות בה עד לרמה של כ-2.5 דירות חדשות לכל דירה קיימת. כך אמר היום (ד') עומר זיו, ראש מנהלת ההתחדשות העירונית של בת ים, בפורום מארגני עסקאות שערך מרכז הנדל"ן בנושא הסרת חסמים בהתחדשות עירונית ושיתופי פעולה מול הרשויות המקומיות. "מחירי הדירות היום בבת ים מגיעים עד לכ-60 אלף שקל למ"ר בקו הראשון והשני לים, זאת כאשר הממוצע העירוני עומד על כ-31-32 אלף שקל למ"ר", אמר זיו. "מצד אחד, אנחנו נהנים מהערכים האלה כי זה מאפשר לנו להפחית את המכפילים במיזמי התחדשות. מצד שני, השאלה היא מי יכול לרכוש במחירים הללו".

לדברי זיו, "התחרות בין היזמים בבת ים קשה והאתגר מורכב, בעיקר לאור עליית המחירים בשנים האחרונות, מה שהביא עוד ועוד יזמים להתעניין בעיר, לצד הצורך המהותי להתחדשות בעיר שמרבית המבנים בה נבנו לפני 1980, הצפיפות בה היא מהגבוהות בארץ, יש בה הרבה אזרחים ותיקים והיא מונה אחוז גבוה של עולים חדשים. כל אלו מהווים אתגר משמעותי לעיר: כיצד מחד לתת מענה להתחדשות ומאידך לעשות זאת באחריות ובצורה מושכלת". 

"התחרות בין היזמים בבת ים קשה". עומר זיו ( מרכז הנדל"ן )

לדבריו, "העיר מקדמת כיום תוכנית כוללת לפיתוח העיר עד 2050, עם מפה של מסלולי ההתחדשות העירונית השונים, תוך התייחסות למרחבים הציבוריים ולכושר הנשיאה העירוני ובתוכו הקצאות ציבוריות נדרשות, תנועה ותחבורה. מדובר על שלושה מסלולי התחדשות עיקריים – בנייני, מקבצי ומתחמי שלכל אחד זכויות וחובות שונים. סוגיה חברתית חשובה שעומדת לפתח הנהלת העיר היא האינטגרציה בין הישן לחדש: איך לא לדחוק את האוכלוסיה הוותיקה אל מול אוכלוסיה חדשה שצפויה להצטרף לעיר.

" תמ"א 38 הולכת ומצטמצמת. במיפוי שנערך לבקשת מהנדס העיר ומנכ"ל העירייה אותרו כ-20 פרויקטים תקועים, בעיקר מסוג תמ"א 1, בשל בעיות ביצוע של יזמים שאינן תואמות היתר", אמר זיו, שהוסיף כי "ישנן כיום תוכניות מאושרות לבנייה של כ-30 אלף דירות ועוד כ-27-30 אלף דירות בתכנון. "אם הכל יתממש אנחנו מדברים על כ-140 אלף יחידות דיור עד 2050. עם זאת, התחזיות הריאליות והקיבולת של העיר מדברות על כ-112 אלף דירות, הכפלה של מספר הדירות הנוכחי שעומד על 54 אלף".

"כל דייר יכול לקבל שתי דירות בפריפריה"

רואי זרנצ'נסקי, מנהל מיסוי מקרקעין , תל אביב, סקר את התיקונים האחרונים בתחום המיסוי בהתחדשות עירונית, בהם מסלול שגובש "כדי לאפשר העברת זכויות בין מארגני עסקאות והכנסת שותפים". לדבריו, "בעבר חל במקרה כזה מיסוי רגיל – יזם שחתם עם דיירים והעביר את הזכויות ליזם הבא, היה משלם מס רגיל, והמס היה כבד מהתמורה. לכן נעשה תיקון: כשיזם מחתים את הדיירים, מס הרכישה שישלם היזם הרוכש את הזכויות יחול רק על התמורה ששולמה ליזם. במקרה של התחדשות עירונית ותמ"א 38 וחלופותיה, כל עוד לא התקיימו התנאים המתלים – התשלום ממוסה רק בגין התמורה ליזם, ולא בגין התמורות שקיבלו הדיירים".

פורום מארגני עסקאות שערך מרכז הנדל"ן

עוד לדברי זרנצ'נסקי, "במקרה של הכנסת שותף ללא תמורה - בעבר עסקה כזו הייתה חייבת במס. במקרים שבהם הדבר נעשה דרך מניות בחברה או שותף בקרקע, שאינו מקבל תמורה ישירה – לא יהיה מיסוי לפני התקיימות התנאים המתלים. בדרך כלל התנאי המתלה האחרון הוא קבלת היתר הבנייה".

עוד הזכיר כי מגבלת הפטור לבעל דירה יחיד בוטלה בשנת 2021: "בעבר לכל מוכר היה מגיע פטור מס לדירה אחת בבניין. בעבר היה צורך לבדוק שלא קיבל דירה אחרת במתחם – כיום אין מגבלה כזו. ניתן לקבל פטור לכל דירה, גם באותו בניין ובאותו מתחם. המטרה שהדייר לא יאמר שלא יצא נשכר". לגבי חלופות תמורה לקשיש אמר כי "אלה חלות גם על התחדשות בניינית. בגיל 70 ומעלה, מיום חתימת הדייר הראשון שגר בבניין – ניתן לקבל שתי דירות במקום אחת, דירה בכסף, או אפשרות לצאת מהפרויקט ולמכור ליזם". עוד לדבריו חל במקרה זה פטור ממס גם על התמורה הכספית, הן במיזמי פינוי בינוי והן בתמ"א 38 וחלופותיה.

"ניתן לקבל פטור לכל דירה, גם באותו בניין". רואי זרנצ'נסקי ( מרכז הנדל"ן )

על אזורים מוטבים לפי שכונות אמר כי "כל דייר יכול לקבל שתי דירות בשכונות מוחלשות או בפריפריה, במסגרת פרויקט הריסה ובנייה – ללא מגבלה. המטרה היא לעודד השקעות באזורים עם כדאיות כלכלית גבולית". ועל עיבוי-בינוי אמר כי "במתחמים לפינוי-בינוי או לעיבוי-בינוי, הפטור הוא תוספת של 25 מ"ר או עד 100 מ"ר – לפי הגבוה. באזורי ביקוש ובכדאיות כלכלית, אין פטור אוטומטי – יש לפנות לרשות המיסים שיבדקו עם הרשות להתחדשות עירונית ".

"מאמינים גדולים בעבודה מול המארגנים"

עו"ד ציפי וינר, מנהלת ההתחדשות העירונית בחברת עמרם אברהם , התייחסה לקשיים וההזדמנויות בעבודה המשותפת של המארגנים היזמים: "כאג'נדה, אנחנו מאמינים גדולים בעבודה מול המארגנים. הם נמצאים בשטח שנים רבות ומכירים את הקונפליקטים במתחם. יש אתגרים רבים בהתחדשות עירונית: משפטיים, תכנוניים, רגולטוריים, וחברתיים. המארגנים הם הגורם המתווך בין יזמים, דיירים והרשויות".

"היום חברות מארגנות יודעות יותר איך לעבוד". עו"ד ציפי וינר ( מרכז הנדל"ן )

וינר סיווגה את סוגי המארגנים באמרה ש"יש מארגנים חברתיים או מארגן מטעם הרשות המקומית, אלו פרויקטים שנתקעים, כי הדיירים לא משתפים פעולה או שלא יודעים להביא יזם. ויש חברה מארגנת בלתי תלויה, ואלו הפרויקטים שעובדים הכי מהר.

"לאורך הדרך יש אינספור קונפליקטים, בהם שכר המארגנים. מי כמוני יודעת עד כמה המארגנים עובדים קשה ולאורך הרבה שנים, אבל לא פעם ליזם יש אינטרס מנוגד ואילו המארגנים מייצגים את הדיירים, לכן גביית אחוזי רווח מהיזם יכולה להיות בעייתית". וינר ציינה את התקדמותו של תחום ארגון העסקאות: "התחלנו ממארגנים לא מבינים שמכרו את אותו המתחם ל-4 חברות, אבל עם הזמן נוצר סדר, גם באמצעות חוק המארגנים. היום חברות מארגנות יודעות יותר איך לעבוד. אבל יש חוסר בהירות בחוק מי יכול להיות המארגן". עוד המליצה למשתתפים לעבוד עם איש מקצוע צמוד על מנת שלא להשקיע אנרגיות במתחמים חסרי היתכנות.

"מקדמים 30 אלף דירות בפתח תקווה" 

אדריכלית עינב עצמון, ראש כרמים, מינהלת התחדשות עירונית פתח תקווה, אמרה כי "היחסים בין המארגנים למינהלת הם אמביוולנטיים – לעיתים מצוינים, ולעיתים פחות. כולם רוצים לגזור קופונים, וזה לעיתים בא על חשבון הדיירים".

"מרכז העיר היה בסטגנציה 40 שנה". אדריכלית עינב עצמון ( מרכז הנדל"ן )

היא סיפרה כי בפתח תקווה מקודמות כ-30 אלף יחידות דיור. "קבענו מדיניות חברתית והנחיות להתחדשות עירונית. ברגע שהתוכנית מאושרת – מסייעים ליזמים עד אכלוס. נקבעו מדרגות שכר למארגנים לפי הרשות הממשלתית להתחדשות, אם כי היו חילוקי דעות עם השמאי העירוני. מקדמים 100 פרויקטים, כולל פינוי-בינוי, ובוחנים את חלופת שקד. בפתח תקווה מוקמות 3 תחנות מטרו, ומסביבן פיתוח בהיקף של שכונה - בשבוע הבא תתקיים ישיבה בוותמ"ל על 4,000 דירות סמוך לאחת התחנות".

עצמון אמרה כי בכל שנה מגדילים את ההיתרים באלפי יחידות דיור. "לדוגמה – שכונת עמישב: ב-2014 התחיל מארגן ויזם, אך ראש העיר ומהנדס העיר התנגדו. למרות זאת, לאחר הצטרפות המינהלת, שהוקמה ב-2019, התוכנית קודמה ל-730 יחידות וכעת לקראת היתר. 

"היזם יכול לחלק את סל התמורות כפי שיבחר, אך כל תוספת באה על חשבון הרווחיות. מרכז העיר היה בסטגנציה 40 שנה, עם הרבה שימור – כיום מוסיפים  ניוד זכויות שימור, מסחר, תעסוקה ומבני ציבור. בנוגע לשכר מארגנים – השמאי העירוני לא התייחס אליהם אלא ליזם , אך נדרשה התיישרות לפי הרשות להתחדשות, בדרגות שכר שונות  משל הרשות".