הסרבנית ערערה על החלטת המפקחת לחייבה להצטרף לפרויקט תמ"א 38 במרכז ת"א. ביהמ"ש הכריע

במאמר זה נסקור את פסק דינו של בית המשפט המחוזי אשר נדרש להכריע בשאלה - האם המפקחת על רישום המקרקעין מוסמכת לחייב דיירת המסרבת לחתום על הסכם לביצוע פרויקט בנייה לפיו הבניין הישן ייהרס, ובמקומו ייבנה בניין חדש שיעמוד בתקן רעידות אדמה, או שמא זכויותיה הקנייניות של הדיירת מצדיקות את ביטול ההחלטה שניתנה ע"י המפקחת? 

אחת הדרכים לחיזוק מבני מגורים ישנים מפני רעידות אדמה היא באמצעות תוכנית מתאר ארצית המכונה תמ"א 38/2 . התוכנית מיושמת על ידי הריסה ובנייה מחודשת של מבני מגורים ישנים שאינם עומדים בתקן רעידות אדמה. כמו כן, התוכנית מאפשרת להוסיף זכויות בנייה על המקרקעין הקיימים, ובכך מייצרת תמריץ למימושה בקרב יזמים.

נסיבות המקרה:

ענייננו בערעור על פסק דינה של המפקחת, בגדרו התקבלה תביעה של בעלי דירות בבניין המצוי ברחוב ויתקין בתל אביב. התביעה הוגשה נגד דיירת באותו בניין, וזאת בגין סירובה לחתום על הסכם לביצוע פרויקט תמ"א 38/2 . בעלי דירות בבניין טענו כי הבניין המדובר ישן ואינו עומד בתקנים לעמידות מבנים. על כן יש להרוס אותו ולבנותו מחדש במסגרת פרויקט תמ"א 38 /2. מנגד, טענה המערערת מספר טענות, וביניהן, שהבניין אינו תואם את הוראות חוק המקרקעין . 

דיון והחלטה

בית המשפט המחוזי דחה את הערעור שהוגש, בהתבססו על ארבעה עניינים מרכזיים שנדונו בפסק הדין: הראשון, סמכות המפקחת לדון בהליך - בית המשפט דחה את טענת המערערת כי מדובר על עסקת קומבינציה , ובפרט על חלוקת זכויות בנייה, ולא בעסקת תמ"א 38/2 . נקבע כי המערערת לא הוכיחה את טענתה לפיה רוב הזכויות התכנוניות בפרויקט מוקנות מכוח תוכניות מתאר אחרות, וכי בהתאם לחוק, הוספת יחידות דיור כשלעצמה אינה שוללת את תחולת תמ"א 38 /2. משכך, למפקחת הייתה נתונה הסמכות לדון בהליך.

השני, זהות היזם - בית המשפט דחה את טענות המערערת בעניין זהות החברה היזמית שנבחרה על ידי בעלי הדירות לביצוע הפרויקט, ולהיות החברה נעדרת כל ניסיון בבינוי ובקבלנות. בית המשפט קבע כי החברה היזמית עמדה בכל התנאים הדרושים להוצאת הפרויקט אל הפועל, לרבות העמדת ערבויות אישיות לבעלי הדירות. יתר על כן, נטען כי המערערת פעלה במטרה לסכל את הצלחת הפרויקט כדי להבטיח את טובתה האישית, וזאת באמצעות ניסיונה למנות את בן זוגה כיזם הפרויקט.

השלישי, תמורות שוויוניות - בית המשפט דחה את טענת המערערת בדבר היעדר שוויון בתמורות הצפויות להתקבל עם השלמת הפרויקט. זאת משום שהמערערת לא הניחה בפני בית המשפט חוות דעת שמאית מקצועית אשר תתמוך בטענתה ותבסס אותה. יתר על כן, בית המשפט ציין כי התנהלותה של המערערת, אשר סירבה להצעה למינוי שמאי ניטרלי מטעם המפקחת, מחזקת את המסקנה, כי טענתה בדבר פגיעה בשוויוניות התמורות לא הוכחה כנדרש. 

הרביעי, הליך קבלת ההחלטות - נקבע כי המערערת ובן זוגה היו מודעים לניסיונות שנעשו כדי לקדם את הפרויקט, ואף הוזמנו לאספות דיירים בעניין, אך בחרו שלא להגיע. בנוסף, הם נקטו בהליכים שונים במטרה לעכב את הפרויקט. משכך, אין בסיס לטענה בדבר מידור מהותי שלהם מהליך קבלת ההחלטות. 

לאור זאת, בית המשפט פסק כי לא נמצאה עילה להתערב בהחלטת המפקחת, והותיר על כנו את חיובה של המערערת לחתום על ההסכם. 

(עש"א (ת"א) 26306-06-24 איילה ברייר סער נ' מצדה פסמניק שור)

הכותבת היא ממשרד גינדי כספי ושות', המתמחה בנדל"ן תכנון ובניה. עריכה: עו"ד ירין חסון צפניה