"בהתחלה הייתי נאיבי, באמריקה כולם נורא נחמדים ומחייכים אלייך, אבל בעצם אומרים לך 'לא'"

פרק נוסף של פודקאסט "רכבת ההשקעות", במסגרתו מארח דן קצ'נובסקי, מנכ"ל ובעלי חברת סקאלה ומרכז הנדל"ן, דמויות מפתח בעולם הכלכלה וההשקעות, לשיחות מעמיקות על ההזדמנויות שעומדות בפני המשקיע הישראלי – בנדל"ן, בשוק ההון ובתחומים נוספים. הפעם מתארח מודי כידון, יו"ר פעיל ומייסד משותף ב-Alto. כידון משתף בהחלטה האסטרטגית להתמקד בהשקעות ב-2–3 מדינות בארצות הברית בלבד, מציע טיפים חשובים למשקיע המתחיל בשוק האמריקאי – ומסביר למה לדעתו, כדי להצליח באמת, צריך לא רק לדעת אנגלית – אלא "לדבר אמריקאית".

לצפייה: 

להאזנה: 

"התחלתי את דרכי כטייס בחיל האוויר, שם הייתי עד גיל 27", סיפר כידון. "במקביל למדתי כלכלה וכשרציתי לנסוע ללמוד תואר שני בארצות הברית, אמרו לי שצריך לעזור בעסק המשפחתי. לאבא שלי היה משרד פרסום קטן שקראו לו גיתם, היו להם אז שמונה חדרים במרתף. ומשה תאומים, בן דודי, שהוא המנטור שלי לחיים ומלווה אותי מיום היוולדי, אכן משך אותי. זה היה בשבילי מהפך, לעזוב את המדים והדרגות, ופתאום לשבת בחדר עם שלושה אנשים במשהו שלא ידעתי. לימדו אותי את המקצוע מלמעלה עד למטה ועבדתי מאוד קשה. ב-1994 היינו משרד הפרסום הכי גדול. הייתי יו"ר האיגוד הישראלי לפרסום ומכרנו 49% מהמשרד, ובכסף הזה - סכום אגדי עבורי של 16 מיליון דולר -  התחלתי להשקיע בנדל"ן, וההשקעה שלי הייתה עם השכן שלי, בחור בשם אהוד סמסונוב.

"הוא בנה את בית שביט 1, נתתי לו חמישה מיליון דולר והשקענו. תוך 18 חודש עמדו שני בניינים: הבניין של 'רשת' היום והבניין ברחוב הברזל 2. סך כל עשרת אלפים מטר, הייתה עסקה מדהימה ואז באו האחים פרופר, שהם היו לקוחות של הפרסום ואמרו 'גם אנחנו רוצים', והתחלנו להשקיע במשותף, ארבעה שותפים. 31 שנה אחרי זה, זאת למעשה חברת ויתניה שנסחרת היום בתל אביב, עם הון עצמי של 1.7 מיליארד שקל, עם בניינים בשורה הראשונה בלה גוארדיה. בנינו שם את המגדל בו נמצאת היום BMW. המגדל הבא נרכש כולו על ידי בנק הפועלים, ויש לנו עוד מגדל שעכשיו בונים. אחרי זה ניהלתי את גיתם עד 2002, פרשתי והתחלתי להשתעמם. ב-2007 נסעתי להרווארד לתוכנית המנהלים הבכירה שם - חוויית חיים מטורפת וסיימתי בהצטיינות".

אז החליט כידון שהוא רוצה להשקיע בנדל"ן בארה"ב, אבל הבדלי התרבות היו משמעותיים משחשב. "הבנתי שאני מדבר אנגלית אבל אני לא מדבר אמריקאית, ואני חייב להיות עם שותפים מקומיים. בהתחלה הייתי נאיבי, אנחנו הישראלים מדברים דוגרי ופתוח, וכולם נורא נחמדים אליך, אבל זה כאילו 'לא'. האמריקאים והיפנים כולם זה חיוך, הכל נחמד והכל פנטסטי, אבל בפועל אין שם כלום, זה רק עניין של נימוס ודיבור. זה הבדלי תרבויות מטורפים".

ואז התחלת להקים קרן פרייבט אקוויטי, ומתחיל משבר הסאב פריים הגדול. איך ראית את ההזדמנות? בגלל השווים הנמוכים אחרי שהנדל"ן התרסק?
"זה התחיל תמיד מהצורך האישי, בספטמבר 2018 כל יום אתה שומע על בנק אחר שמתמוטט. פחד אלוהים. איפה אתה שם את הכסף? ואז הלכתי על הבייסיק: להשקיע בנדל"ן. אבל איזה נדל"ן? בהתחלה השקעתי בבניינים שמשכירים ל-CVS, שזה הסופר פארם של ארצות הברית. למה? כי מדובר במיקומים הכי טובים, וגם חשבתי שתמיד  יצטרכו תרופות. אחרי שנתיים, כשהשוק התחיל להתייצב וההיקפים ירדו, אתה מוכר את הנכס והכפלת את הכסף למשקיעים.

"היום אני עושה את זה כבר לבד, בלי שותפים מקומיים. אבל בשנים הראשונות תמיד אמרתי להם 'אתם נוהגים בטסלה'. אמרו לי 'מה פתאום נוהגים בטסלה?'. אז, לטסלה היה טווח של 200 מייל, ורציתי שהם יוכלו לנסוע עם האוטו הלוך ושוב וזה יהיה בטווח שלהם. נדל"ן זה משהו נורא מקומי, וגם בארצות הברית – אל תגור לי בסן פרנסיסקו ותציע לי עסקה בפלורידה. חלק מהכללים האלה זה מה ששמר אותי, עשינו 79 עסקאות ובאף אחת לא הפסדנו. העצה שלי: תכניס שותף מקומי, תהיה צנוע, ותלמד להגיד הרבה מאוד 'לא'".

"בהתחלה הייתי מפוזר על כל ארצות הברית", סיפר כידון", "לא היה מקום שלא טסתי אליו: סיאטל, ופלורידה ואריזונה וניו יורק. עם הזמן למדתי להיות בפוקוס והיום אני משקיע רק בטקסס, פלורידה ואטלנטה. נדל"ן זה משהו נורא מקומי שאתה צריך להיות, לדעת ולהכיר. תחשוב למשל על ההבדל בין דירה ליד התחנה המרכזית לדירה ברוטשילד. ההבדל הזה קיים בכל העולם. אי אפשר לעשות עסקים בגוגל, צריך לדרוך ברגליים, צריך להיות מקומי, צריך לדעת ולהבין".

"הספידו את המרכזים השכונתיים - הקורונה הוכיחה ההפך" 

"לפני עשר שנים נכנסנו לתחום הלוגיסטיקה", סיפר כידון. "קודם קנינו, ניהלנו והשבחנו מרכזים שכונתיים מסחריים שהוכיחו את עצמם ואת זה אנחנו ממשיכים לעשות. צריך להבין שזה מרכז השכונה וכל השכונה היא מסביב למרכז. יש שם חדרי כושר, מסעדות, פיצריות ואת הניקוי יבש וכמובן את הסופרמרקט. אני זוכר שהתחילו הקניונים הגדולים והספידו את המרכזים השכונתיים. הקורונה הוכיחה בדיוק את ההפך".

כידון סיפר כי המשקיעים בחברה הם מוסדיים, כשמינימום ההשקעה עומד על חצי מיליון דולר. "משקיע העוגן שלנו היא אחת המשפחות הכי עשירות בארצות הברית, מספר 10 במדינה - האחים קוך. באחת העסקאות בקרן השנייה שלנו, היינו שותפים ב-58% והם היו שותפים ב-17%. באפריל 2020, בקורונה, הקרן נקלעה לקשיים ואנחנו האחים קוך עשינו טייק אובר, ובמקום למחוק את ההשקעה, כמעט הכפלנו אותה. כשהם ראו את הפרפורמנס הנהדר שלנו - והם יכולים להשקיע עם כל מי שהם רוצים בעולם - הם החליטו להצטרף והשקיעו איתנו 35 מיליון דולר. זו תעודת הצטיינות מבריקה שהאנשים האלה, שיש להם את כל האפשרויות בעולם, בחרו להשקיע איתנו".

אנחנו נמצאים היום בתקופה מאוד מאוד סוערת. ציפינו ליותר ודאות בשווקים עם כניסתו של טראמפ ואני חושב שעכשיו כולם דרוכים. הוא יצא עם המכסים, עכשיו חזר בו. הדבר הזה מייצר טירוף בשווקים.
"בהחלט, אנחנו רואים את רכבת ההרים הזאת. לעניות דעתי טראמפ אולי משוגע, אבל בסוף יש לו מטרה, הוא רוצה להגיע למשהו. קטונתי מלתת ציונים במשא ומתן. אני מניח שבסוף תהיה איזו התייצבות ואנחנו רואים את זה בציפיות של השוק. אני יכול להגיד לך שאנחנו, באי הוודאות הזאת, נמנעים מלעשות עסקאות, אלא אם אנחנו בטוחים שיש לנו מרווח מספיק טוב. יכול להיות שיהיו כאלה שיקפצו, אנחנו לא נקפוץ, לא בוער לי".